18 Juillet 2025

RG N° 25/03204 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPFD

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [P] [H]

C/

S.A.R.L. UKASH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [P] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Fatoumata CAMARA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A.R.L. UKASH

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascal PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur REYNAUD, Président

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 20 Juin 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2025, M. [P] [H] a fait assigner en référé la S.A.R.L. UKASH devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir :

A titre principal,

— constater l’irrégularité du commandement de quitter les lieux, délivré par voie d’huissier le 30 janvier 2025,

— annuler le commandement de quitter les lieux, délivré par voie d’huissier le 30 janvier 2025,

A titre subsidiaire,

— sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, octroyer un délai de 12 mois avant l’expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 10], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 30 janvier 2025 à la requête de la S.A.R.L. UKASH.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

M. [P] [H], représenté par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux et sollicite une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il allègue de sa bonne foi et fait état de ses difficultés actuelles, notamment financières, de sa situation familiale et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il fait valoir qu’il occupe le bien depuis 2019 en vertu d’un contrat de location conclu signé avec le précédent propriétaire et qu’il a continué de verser le loyer mensuellement même après l’adjudication du bien au profit de la S.A.R.L UKASH, de sorte qu’un contrat de bail verbal est né entre les parties.

La S.A.R.L. UKASH, représentée par son avocat, qui formule oralement ses demandes et observations, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 15 000 euros et réclame 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle rappelle que le bien a été acquis par adjudication en 2022 et soutient que le demandeur ne règle pas l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal de proximité de Gonesse. Elle fait valoir que le demandeur a renoncé oralement à la demande de nullité du commandement de quitter les lieux et qu’il ne démontre pas l’existence d’un grief.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du commandement de quitter les lieux et l’occupation sans droit ni titre

Aux termes de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites.

Il ne dispose d’aucune compétence juridictionnelle pour rejuger le procès et ne peut modifier les droits et obligations tels qu’ils résultent du titre exécutoire qui s’impose aux parties comme à lui-même.

En l’espèce, selon jugement d’adjudication rendu le 6 septembre 2022 en dernier ressort, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a notamment :

— déclaré la S.A.R.L. UKASH, marchand de biens, adjudicataire des biens et droits immobiliers dont s’agit, moyennant outre les charges, le prix principal de 122 000 euros, laquelle accepte cette adjudication et s’engage à l’exécution des charges, clauses et conditions auxquelles elle a été prononcée,

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire, la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication,

— rappelé qu’aux termes de l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le présent jugement sera notifié par les soins du créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits constitués et à l’adjudicataire,

— dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par propriété en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive.

Suivant procès-verbal dressé le 9 décembre 2021 par Maître [N] [G], commissaire de justice à [Localité 6], il a été constaté la présence au sein des lieux de M. [P] [H], lequel a indiqué occuper les lieux en vertu d’un contrat de location moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros.

Le jugement d’adjudication a été signifié à M. [P] [H] le 22 septembre 2023. L’adjudicataire justifie avoir consigné le prix de l’adjudication et des frais.

Selon jugement en date du 24 juin 2024, réputé contradictoire, le tribunal de proximité de Gonesse, a notamment :

— constaté que M. [P] [H] occupe sans droit ni titre les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8],

— ordonné en conséquence à M. [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après ce délai, la S.A.R.L. UKASH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [P] [H] à payer à la S.A.R.L. UKASH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 000 euros, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamné M. [P] [H] à payer à la S.A.R.L. UKASH une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [H] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 20 décembre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 30 janvier 2025, en exécution dudit jugement.

Aucune des parties n’a interjeté appel à l’encontre de cette décision, qui était déjà exécutoire par provision et qui est en outre devenue définitive. Le concours de la force publique a été requis le 4 avril 2025 et accordé à compter du 19 mai 2025.

Dès lors, il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer à nouveau sur le titre en vertu duquel M. [P] [H] affirme occuper le bien, question qui a déjà était tranchée par le juge des contentieux de la protection dont la décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Selon l’article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité :

1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;

2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ;

3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;

4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef.

Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.

En l’espèce, si le commandement d’avoir à quitter les lieux a été délivré le 30 janvier 2025, soit durant la trêve hivernale, sa délivrance n’a toutefois pas conduit à l’expulsion et il n’est pas démontré l’existence d’un grief.

À défaut d’existence d’un quelconque grief, il n’y a donc pas lieu de déclarer irrégulier le commandement de quitter les lieux qui a été délivré le 30 janvier 2025.

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [P] [H] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que M. [P] [H] perçoit le RSA à hauteur de 530,76 euros et déclare héberger sa fille qui est scolarisée en école élémentaire à [Localité 9]. Il indique que la société MEASTO CHICHA CAFE dont il était le gérant, a été radiée du registre national des entreprises le 10 mars 2023 et en justifie.

La S.A.R.L. UKASH soutient que le défendeur n’a jamais réglé les indemnités mensuelles d’occupation dues depuis le 14 février 2024 et actualise la dette à la somme de 15 000 euros au 15 juin 2025. Le demandeur soutient qu’il règle l’indemnité d’occupation en espèces mais justifie avoir réalisé au profit de la société défenderesse un virement de 300 euros le 23 juillet 2024 et de 1 100 euros le 22 octobre 2024. Ainsi, la dette est en augmentation et M. [P] [H] ne démontre pas qu’il règle l’indemnité d’occupation courante.

Par ailleurs, M. [P] [H] n’apporte à l’appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l’octroi de ceux-ci. S’il justifie avoir eu un rendez-vous avec le CCAS de [Localité 9] le 14 avril 2025 en vue d’une demande de « FSL AFIL maintien dans les lieux », il n’a réalisé aucune démarche concrète de relogement, se contentant d’arguer que ses ressources ne lui permettent pas de se reloger tant dans le parc privé que public.

Ainsi, il ne démontre pas s’être réellement mobilisé, ni que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, alors qu’il sait, à tout le moins depuis plus d’un an, qu’il ne peut se maintenir dans les lieux qu’il occupe sans droit ni titre. En effet, il convient de rappeler que la procédure de saisie immobilière est ancienne et que le jugement d’adjudication a été signifié au demandeur le 22 septembre 2023, le jugement d’expulsion le 20 décembre 2024 et le commandement de quitter les lieux délivré le 30 janvier 2025, de sorte qu’il a déjà bénéficié de larges délais de fait.

La situation personnelle de M. [P] [H], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps et sans bourse délier, au détriment du propriétaire légitime qui doit pouvoir disposer de son bien librement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

M. [P] [H], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la S.A.R.L. UKASH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [P] [H] pour le logement qu’il occupe au [Adresse 2] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [P] [H] à payer à la S.A.R.L. UKASH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [H] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du Val d’Oise – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 18 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,