TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 AVRIL 2025

N° RG 24/01698 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR6M

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.R.L. TINDIMMO C/ S.A.S. ATELIER DU METAL

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TINDIMMO, au capital social de 280.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 832 298 210, ayant son siège social au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jessica Bigot, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 469, M^e Eudes Malarmey, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L0262

DEFENDERESSE

S.A.S. ATELIER DU METAL, au capital social de 1.000,00 €, immatriculée auprès du RCS de [Localité 5] sous le numéro 821 406 311, ayant son siège social au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Georges Ferreira, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 404, M^e Simon Vandeweeghe, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C55

Débats tenus à l’audience du 4 mars 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 4 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2016, Madame [D] [B] a donné à bail commercial à la société Atelier du métal un local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) ladite location étant consentie pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2016.

Par acte notarié du 1er octobre 2024, la société Tindimmo a acquis la propriété du bien immobilier auprès de la bailleresse, décédée.

Par acte du 14 octobre 2024, la société Tindimmo a fait dénoncer à la société Atelier du métal un commandement le mettant en demeure de payer la somme principale de 26 163,10 €, à titre d’arriéré locatif au 1er octobre 2024, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la société Tindimmo a fait assigner la société Atelier du métal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné lors de l’audience du 24 décembre 2024, la cause a été entendue à l’audience du 4 mars 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Tindimmo demande au juge de :

à titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Atelier du métal ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire ;

— condamner la société Atelier du métal, à titre de provision, à lui payer la somme de 36 064,25 €, à parfaire, relative au loyer et aux charges de l’année 2024 et 2025 et conformément au bail commercial du 1er novembre 2016 ;

— condamner la société Atelier du métal, à titre de provision, à lui payer la somme de 2 616,31 €, à parfaire, relative à la clause pénale contenue dans le bail commercial du 1er novembre 2016 ;

— condamner la société Atelier du métal à lui payer, à titre de provision, la somme de 231,27 € au titre des frais de commissaire de justice ;

à titre subsidiaire,

— en cas de demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, dire que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :

— la déchéance du terme serait encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire serait acquise par le bailleur, autorisée à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ;

en tout état de cause,

— débouter la société Atelier du métal de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner la société Atelier du métal à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction faite au profit de Maître Eudes Malarmey ;

— condamner la société Atelier du métal aux dépens de l’instance.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Atelier du métal demande au juge de :

— débouter la société Tindimmo de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la société Tindimmo à réaliser les travaux réparatoires de la toiture et d’achever les travaux des modifications de séparation des réseaux eaux pluviales et eaux usées, de réparation des fuites sur eaux pluviales à l’intérieur de l’atelier, de bouchonnage de l’évent pour éviter les mauvaises odeurs, de l’évacuation des gravats dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance sous peine d’astreinte de 100,00 € par jour de retard pendant un délai de 6 mois ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision pour régler les sommes dues ; juger que la réalisation et les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ledit délai et que la clause résolutoire ne jouera pas si Atelier du Métal se libère dans le délai de quinze jours ;

— condamner la société Tindimmo à payer à la société Atelier du Métal la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Tindimmo aux dépens de la présente instance.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article L. 145-46-1 du même code dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.

Les locaux à usage industriel se trouvent exclus du champ d’application de ce texte. Au sens de ces dispositions, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant (3ème Civ., 29 juin 2023, pourvoi n° 22-16.034).

En l’espèce, pour s’opposer à la demande d’expulsion et de condamnation à un arriéré locatif, la société Atelier du métal invoque la nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption. Toutefois, il ressort de l’extrait Kbis de ladite société que celle-ci a principalement pour activités la fabrication et la fourniture d’ensemble mécano soudés neufs ou de rénovation et application de revêtement thermolaquage de toute nature. Ces mêmes activités sont celles auxquels les locaux loués sont exclusivement destinés selon l’article II du bail commercial litigieux. Il en résulte que le local litigieux est à usage industriel et non à usage commercial, ni artisanal, de sorte qu’ils se trouve exclu du champ d’application du droit de préemption prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Par ailleurs, comme le prévoient les dispositions précitées de l’article L. 145-41 du code de commerce, le commandement de payer en date du 14 octobre 2024 mentionne le délai à l’issue duquel la résiliation du bail est effective en l’absence de régularisation. Ce texte n’exigeant pas la reproduction intégrale de la clause résolutoire, le moyen de défense tiré de l’irrégularité des mentions du commandement est infondé.

Ce commandement porte sur la somme en principal de 26 163,10 €, décomposée comme suit : (i) un montant de 15 339,00 € au titre de la taxe foncière 2023 et 2024 ; (ii) un montant de 1 221,91 € au titre d’un arriéré de loyer de juin 2024 ; et (iii) un montant de 9 602,19 € au titre du loyer de juillet à septembre 2024 inclus.

A cet égard, il ressort d’une annexe au contrat de bail que la taxe foncière est à la charge du preneur et la partie demanderesse justifie par la production d’avis d’impôts du montant réclamé à ce titre.

En outre, il ressort d’un courrier de Madame [D] [B] en date du 11 novembre 2022 que le bailleur a accepté de réduire le montant du loyer mensuel à la somme de 3 000,00 €. Compte tenu de l’effet relatif des contrats, la mention discordante figurant dans l’acte notarié de vente invoqué par le demandeur pour justifier du montant invoqué n’est pas opposable preneur, qui n’est pas partie à ce contrat. Compte tenu de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, tel que publié au jour de la révision annuelle, le loyer mensuel s’est trouvé fixé à la somme de 3 198,00 € à compter du 1er novembre 2023.

Or, il ressort de l’extrait de comptes versé aux débats par la défenderesse que celle-ci ne s’était acquittée au jour de la délivrance du commandement de payer que de la somme de 2 000,00 € au titre du loyer de juin 2024.

Il en résulte qu’au 14 octobre 2024 la société Atelier du métal était redevable a minima d’un montant total non contestable de 26 131,00 €.

Or, elle ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai imparti à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Au terme de ce texte, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La société Atelier du métal reconnaît dans ses conclusions que, compte tenu de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, le loyer mensuel s’est trouvé fixé à la somme de 3 347,48 € à compter du 1er novembre 2024. Par ailleurs, le bail prévoit que le montant du dépôt de garantie doit être ajusté corrélativement au montant du loyer.

Il en résulte, compte tenu de trois versements de 2 000,00 € chacun les 8 octobre 2024, 7 novembre 2024 et 2 décembre 2024, d’un versement de 3 347,48 € le 13 février 2025 et d’un versement de 18 281,38 € effectué sur le compte Carpa de l’avocat de la demanderesse le 22 janvier 2025, la créance s’élève désormais à la somme de 15 246,60 €, selon décompte au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Atelier du métal au paiement de cette somme.

La société Atelier du métal explique cette absence de paiement par un désaccord sur l’imputation de la taxe foncière et sur des réparations à effectuer dans les locaux.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour solder la dette, des règlements effectués et de la situation de la société Atelier du métal, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques, s’agissant d’une entreprise avec cinq salariés outre un directeur.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de quinze jours à la société Atelier du métal pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 14 novembre 2024 à minuit.

Le maintien dans les lieux de la société Atelier du métal en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société Tindimmo un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur la demande formée au titre de l’application de la clause pénale :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la somme demandée apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à ordonner la réalisation de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les quelques photographies versées aux débats par la partie défenderesse sont insuffisantes pour démontrer avec l’évidence requise en référé le trouble de jouissance allégué et justifier la mise à la charge du bailleur de travaux destinés à y remédier.

Doit en conséquence être rejetée la demande reconventionnelle tendant à ordonner la réalisation de travaux.

Sur les demandes accessoires :

La société Atelier du métal, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la délivrance du commandement en date du 14 octobre 2024.

L’équité commande de condamner la société Atelier du métal à payer à la société Tindimmo la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, liant la société Tindimmo à la société Atelier du métal, sont réunies au 14 novembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société Atelier du métal à payer à la société Tindimmo la somme de 15 246,60 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 17 février 2025, échéance de février 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Atelier du métal se libère, en sus du loyer courant, de la provision ci-dessus allouée dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la société Atelier du métal de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Atelier du métal et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Atelier du métal devra payer mensuellement à la société Tindimmo, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande reconventionnelle tendant à ordonner la réalisation de travaux ;

Condamnons la société Atelier du métal à payer à la société Tindimmo la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Atelier du métal aux dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement en date du 14 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre