Tribunal Judiciaire de Le Mans, Chambre 9, 21 février 2025, n° 24/00513

TJ Le Mans 21 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-respect des conditions de la proposition de diminution de loyer
La cour a constaté que les conditions de la proposition de diminution de loyer n'avaient pas été remplies, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que la clause résolutoire avait été acquise en raison du non-paiement des loyers.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement non contestée
La cour a constaté que la S.A.R.L. MAGAFONE devait effectivement les sommes réclamées, justifiant ainsi la provision demandée.
Accepté
Occupation des lieux sans paiement
La cour a jugé que la S.A.R.L. MAGAFONE devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en raison de son occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Dépens engagés par le bailleur
La cour a accordé la somme demandée au titre de l'article 700, considérant que le bailleur avait engagé des frais dans le cadre de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Le Mans, ch. 9, 21 févr. 2025, n° 24/00513
Numéro(s) :	24/00513
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MONGUILLONEmmanuel BRUNEAU
Cabinet(s) :	CABINET WENTS & ASSOCIES
Parties :	son gérant y domicilié en cette qualité, S.A.R.L. FINANCIERE LANGUEDOCIENNE c/ S.A.R.L. MAGAFONE

Texte intégral

Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 21 février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00513 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJW7

AFFAIRE : S.A.R.L. FINANCIERE LANGUEDOCIENNE représentée par son gérant y domicilié en cette qualité

c/ S.A.R.L. MAGAFONE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FINANCIERE LANGUEDOCIENNE représentée par son gérant y domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAGAFONE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandrine MONGUILLON de la SCP WENTS ET ASSOCIES, avocats au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Isabelle GRIGNE-GAZON

DÉBATS

À l’audience publique du 17 janvier 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 21 février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 21 février 2025

— contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 22 janvier 2018, la SCI BEAUREGARD aux droits de laquelle vient la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE, a donné à bail commercial à la SARL MAGAFONE un local à usage commercial dans la cellule 4 du centre commercial située [Adresse 3], pour un loyer annuel de 11 551,67 € HT (payé en 4 versements).

La SARL MAGAFONE a exploité le fonds de commerce afin d’y développer une activité de vente, réparation et maintenance de téléphones, vente de forfait internet et tous accessoires.

À compter du mois de décembre 2021, certains loyers sont restés impayés par la SARL MAGAFONE.

Par courrier du 23 novembre 2023, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a mis en demeure la SARL MAGAFONE de régler la somme de 18 518,59 €, au titre des loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2023, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a proposé à la SARL MAGAFONE une diminution, à compter du 1er janvier 2024, du loyer annuel à la somme de 8 300 € (en lieu et place de la somme de 12 412,23 €), soit un loyer mensuel de 691,67 € HT, le bailleur précisant que « la diminution serait accordée sous réserve de trois conditions impératives » que sont :

— Le règlement, au plus tard, le 31 décembre 2023, de la somme de 9 000 € permettant de réduire le montant de la dette s’élevant à 18 mois de loyer ;

— Le règlement du solde de la dette, soit la somme de 9 518,59 € à compter du 1er janvier 2024, avec le versement de la somme de 790 € par mois jusqu’au mois de novembre 2024 puis la somme de 828,59 € au mois de décembre 2024 ;

— La société soit à jour dans le règlement de ses loyers, charges et accessoires qui seront dus à compter du 1er janvier 2024, aucun nouveau retard de paiement ne pouvant être accepté.

Par courrier du 11 janvier 2024, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a de nouveau mis en demeure la SARL MAGAFONE de régler la somme de 22 339,28 €, au titre des loyers impayés, et précisant qu’elle souhaitait mettre en oeuvre l’acquisition de la clause résolutoire.

Le 12 mars 2024, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a fait délivrer à la SARL MAGAFONE un commandement de payer la somme de 23 699,97 €, visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Malgré ce commandement, la SARL MAGAFONE ne s’est pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois.

Le 26 avril 2024, la SARL MAGAFONE a proposé à la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE de régler pendant 32 mois la somme de 650 € pour apurer sa dette locative, outre un loyer mensuel de 830 €.

Par acte du 28 octobre 2024, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a fait citer la SARL MAGAFONE devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte et avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

— Condamner le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 31.038,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal ;

— Condamner le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges exigibles, à compter de l’ordonnance, et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux ;

— Si des délais de paiement sont accordés, assortir ces délais d’une clause de déchéance du terme ;

— Condamner le preneur au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le preneur aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 17 janvier 2025, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE maintient ses demandes et précise que la diminution du loyer a été consentie uniquement si le règlement du loyer courant avait repris, si la somme de 9 000 € avait été versée et que la dette avait été apurée selon l’échéancier proposé.

S’agissant du courrier du 26 avril 2024, il émane de la SARL MAGAFONE ; la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE n’a donc jamais donné son accord à la proposition du preneur.

La SARL MAGAFONE demande au juge des référés de :

— À titre principal, débouter la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE de ses demandes, en présence de contestations sérieuses sur les montants du loyer et de la dette ;

— À titre subsidiaire, accorder des délais de paiement sur 24 mois et dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ainsi que ses conséquences ;

— En tout état de cause, condamner la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE au paiement de la somme de 2 000 € ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SARL MAGAFONE fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Au moment de la délivrance du commandement de payer, des discussions étaient en cours quant à une diminution du loyer, en raison de la perte d’attractivité du centre commercial à l’origine des difficultés financières de la SARL MAGAFONE ;

— Dans ces circonstances, l’ancien bailleur avait accordé une remise sur le loyer, pour le dernier trimestre 2021. Lors du changement de propriétaire, en octobre 2021, aucun avenant n’a été signé ;

— Un nouvel accord avait été trouvé avec le bailleur, à compter de janvier 2024. Cependant, la baisse de loyer était une condition pour pouvoir apurer la dette locative. La SARL MAGAFONE reconnaît la dette de loyer mais en conteste le montant ;

— En avril 2024, elle a proposé un nouvel échéancier et a adressé une copie des chèques qu’elle donnerait au bailleur ;

— La SARL MAGAFONE propose des délais de paiement et une suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où l’activité a repris avec l’ouverture de nouveaux commerces. De plus, le bailleur a une situation financière viable puisqu’elle perçoit d’autres loyers avec ces nouvelles arrivées.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Le 12 mars 2024, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la SARL MAGAFONE.

La SARL MAGAFONE ne s’est pas exécutée dans le délai imparti, ce qu’elle ne conteste pas.

À compter du mois de juillet 2023, cette dernière a adressé de nombreux courriers à son bailleur pour trouver une solution amiable afin de régler sa dette locative. Le preneur a également sollicité une diminution du loyer, en raison d’une baisse d’attractivité du centre commercial.

Une première mise en demeure a été adressée en novembre 2023 par le bailleur.

Ainsi, le 12 décembre 2023, la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE a proposé à la SARL MAGAFONE une diminution, à compter du 1er janvier 2024, du loyer annuel à la somme de 8.300 € (en lieu et place de la somme de 12 412,23 €), soit un loyer mensuel de 691,67 € HT. Néanmoins, cette réduction n’était consentie qu’à la réunion de trois conditions :

— Le règlement, au plus tard, le 31 décembre 2023, de la somme de 9 000 € permettant de réduire le montant de la dette s’élevant à 18 mois de loyer ;

— La société soit à jour dans le règlement de ses loyers, charges et accessoires qui seront dus à compter du 1er janvier 2024.

Or, aucune de ces conditions n’a été respectée comme le démontrent les divers décomptes produits par le bailleur.

Dans ces conditions, et en l’absence de règlement dans les trois mois suivant cette proposition, le bailleur a délivré un commandement de payer les sommes dues. Dès lors, aucune contestation sérieuse ne peut être retenue en l’espèce quant à un accord sur une diminution du loyer, les conditions du courrier du 12 décembre 2023 n’ayant pas été remplies.

Par ailleurs, le courrier du 26 avril 2024 n’est qu’une proposition formulée par la SARL MAGAFONE et n’a pas été acceptée par la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 13 avril 2024.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée.

Sur la demande de provision et les délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon le décompte produit aux débats, le preneur est bien redevable des sommes réclamées. En effet, la diminution du loyer n’a pu être mise en place puisque les conditions du courrier du 12 décembre 2023 n’ont pas été remplies.

Le preneur sera donc condamné au paiement de la somme de 31 038,47 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2024, et à compter de la date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 376,18 € (4 128,53 € /3).

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au débiteur en situation de régler sa dette et qui fournit une offre de règlement sérieuse.

Il convient de relever que la SARL MAGAFONE a déjà largement bénéficié de délais de paiement depuis plusieurs années, cette dernière expliquant notamment avoir bénéficié d’une diminution du loyer en 2021. De plus, une proposition d’échéancier a déjà été effectuée mais la SARL MAGAFONE ne s’en est pas saisie.

Enfin, cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’elle est en situation financière de régler sa dette locative et ne propose pas d’offre sérieuse de règlement, ne pouvant verser que 830 € par mois pour le moment à son bailleur.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La SARL MAGAFONE succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, elle est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

— CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial du local commercial de la cellule 4 du Centre commercial située [Adresse 3] liant les parties et ce à la date du 13 avril 2024 ;

— ORDONNE à la SARL MAGAFONE et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

— DIT QUE il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIT QUE, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard dans l’exécution ;

— ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

— CONDAMNE la SARL MAGAFONE à payer à la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE, la somme de TRENTE-ET-UN MILLE TRENTE-HUIT EUROS ET QUARANTE-SEPT CENTIMES (31 038,47 €) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 17 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

— CONDAMNE la SARL MAGAFONE à payer à la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à la date du commandement de payer, soit MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES (1 376,18 €) par mois, à compter de la résiliation du bail commercial jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux ;

— REJETTE les demandes formulées par la SARL MAGAFONE ;

— CONDAMNE la SARL MAGAFONE à payer à la SARL FINANCIERE LANGUEDOCIENNE la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

Ainsi jugé ce jour, 21 février 2025, par Nous, Président, Juge des référés, et Nous avons signé avec le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Isabelle GRIGNE-GAZON Marie-Pierre ROLLAND