Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 04 juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00253 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IP5N

AFFAIRE : Société DS2P IMMO

c/ S.A.R.L. BATI DP, S.A. MMA IARD, Société SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. CENTURY 21 HARMONY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société DS2P IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSES

S.A.R.L. BATI DP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

Société SAM MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

S.A.S. CENTURY 21 HARMONY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Benoît JOUSSE de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 06 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 04 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 26 juillet 2022, la SAS DS2P IMMO, présidée par la SAS VSP IMMO dont monsieur [B] est le président, a acquis un immeuble à usage industriel, cadastré section AO [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situé au [Adresse 3].

La SAS DS2P IMMO a envisagé de modifier la destination d’une entreprise individuelle en douze cellules commerciales dans le but de les revendre. L’architecte en charge du projet, monsieur [W] du cabinet ARCHI’TEC a formulé une demande de permis de construire préalablement à la réitération authentique.

Même si la mission de l’architecte ne comprenait pas la direction de l’exécution des travaux et l’assistance aux opérations de réception, il avait tout de même établi un plan des douze cellules commerciales.

Les travaux de division et rénovation ont été confiés à la SARL BATI DP inscrite au RCS pour les lots “démolition, maçonnerie, VRD, couverture, platrerie, plomberie, terrassement, serrurerie, électricité”. Elle est assurée en responsabilité civile décennale et professionnelle auprès des MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. Le chantier a été achevé le 12 mai 2023.

Le 6 septembre 2023, la SAS DS2P IMMO a souhaité réaliser un diagnostic technique global qu’elle a confié à la société DIAG NORMANDIE.

Le procès-verbal de réception des travaux a été régularisé entre la SAS DS2P IMMO, es qualité de maître d’ouvrage et la SARL BATI DP, le 15 avril 2024 avec une réserve concernant le lot n°3 VRD dont les enrobés ne sont pas réalisés. Les réserves ont été levées in fine le 3 septembre 2024.

Pour la commercialisation, les cellules ont été regroupées sous le numéro [Cadastre 11] et ont fait l’objet d’une nouvelle division foncière en plusieurs parcelles cadastrées [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Les 12 cellules ont été numérotées de 1 à 12, chaque lot correspondant à un local commercial et création de lots supplémentaires pour les places de stationnement. Par la suite, la SAS DS2P IMMO a cédé les lots cellules n°2, 8, 9 ,11 et 12 ainsi que les lots stationnemnents correspondants.

La SAS DS2P IMMO reste propriétaire des autres lots et l’immeuble a été soumis au régime de la copropriété dont la gestion a été confiée à l’agence Century 21 Harmony [Localité 17].

Postérieurement à la réception des travaux, la SAS DS2P IMMO a été confrontée à des infiltrations d’eau affectant les lots déjà vendus.

La SAS DS2P IMMO a dû mandater monsieur [J] du cabinet BATIMMO EXPERTISES pour déterminer les causes de ces infiltrations. Aux termes de son rapport établi le 11 mars 2025, il note :

“atteste avoir constaté les désordres suivants :

— mur coupe-feu non conforme,

— plafonds des couloirs, issue de secours non conformes,

— bloc porte coupe non conforme,

— nombreuses infiltrations par la toiture,

— seuils de porte non conformes avec désordre consécutif d’infiltration,

— réseau EP non conforme,

— maçonnerie fuyarde à l’air et à l’eau,

— compteurs d’eau non protégés du gel.”

Les désordres ne se limitant pas à des infiltrations, la SAS DS2P IMMO a donc fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, la SARL BATI DP et son assureur les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 3] pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et que les dépens soient réservés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 juin 2025 et l’ensemble des parties en défense formule protestations et réserves d’usage.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la société DS2P IMMO n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et c’est ce qu’elle fait en produisant aux débats le rapport établi par monsieur [J] le 11 mars 2025 ainsi que les photographies présentes dans le rapport qui témoignent des malfaçons.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la SAS DS2P IMMO dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SAS DS2P IMMO le paiement de la provision initiale.

Sur les autres demandes

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à charge de la SAS DS2P IMMO.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [D] [O], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 16], demeurant [Adresse 15] ([Courriel 18]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux ;

— Visiter l’immeuble ;

— Décrire les travaux commandés, les travaux exécutés, et les travaux facturés par les différents intervenants ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant les travaux, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision,, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Dire si les désordres apparents au jour de la réception ou de la prise de possession ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les éventuelles réserves ont été levées ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— A défaut de production d’un procès verbal de réception, dire si l’immeuble est en état d’être réceptionné ; donner toutes indications utiles aux fins de fixation de la date de réception éventuelle, préciser la date de prise de possession effective des locaux ; et donner son avis sur les conditions de l’éventuelle réception ainsi que sur les possibles réserves ;

— Dire si à son avis les travaux réalisés entrent dans le cadre de la garantie légale ou de la garantie contractuelle ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes nécessaires et donner son avis sur leur coût ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la SAS DS2P IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT que les dépens resteront à la charge de la SAS DS2P IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND