N° RG 19/01371 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GREY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 11 Septembre 2025

N° RG 19/01371 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GREY

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R] [T] [U]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 15] (56)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Vincent GICQUEL avocat au barreau de VANNES, avocat plaidant et par Maître Allétia CAVALIER, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES SARTHE

demeurant [Adresse 3]

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

dont le siège social est situé [Adresse 14]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Emilie JOUSSELIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 03 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 11 Septembre 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

copie exécutoire à M^e Allétia CAVALIER – 50 le

N° RG 19/01371 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GREY

EXPOSE DU LITIGE

En 1972, la SARL ECOBU est constituée entre Mme [D] [N] épouse de M. [X] [U], Mme [G] [Z] [B] épouse de M. [W] [U], et Mme [A] [M] épouse de M. [H] [U]. Cette société, ayant son siège au Mans, a notamment pour objet l’acquisition ou la prise à bail de terrains, et toutes opérations d’aménagement, construction, location et vente.

Suivant acte notarié du 22 novembre 1976, M. et Mme [K] [U] (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la Sci DU BADAUD) donnent en location à la Sarl ECOBU des terrains situés au Mans dans la zone industrielle Sud, d’une superficie de 28 800 m² et cette convention, renouvelée en 1993, devait venir à échéance le 31 décembre 2012. La Sarl ECOBU avait fait construire sur ces terrains deux bâtiments à usage d’entrepôts qu’elle avait “concéde” à la société CALBERSON.

Par acte du 11 février 2006, Mme [G] [U] et Mme [A] [U] cèdent leurs parts dans la société ECOBU à M. [X] [U], époux de Mme [D] [N], de sorte qu’en 2008, les 2800 parts de cette société appartiennent à :

— M. [X] [U] à concurrence de 1372 parts,

— et Mme [D] [N], son épouse, à concurrence de 1428 parts.

Aux termes d’un acte reçu par Me [F], notaire à [Localité 13], le 25 juin 2008, M. [X] [U] et son épouse (respectivement nés en 1922 et 1926) cédent à M. [Y] [U] (leur neveu, né en 1960) la nue-propriété de l’intégralité des parts sociales qu’ils détiennent ensemble dans la Sarl ECOBU, pour le prix de 54 835,20 €, soit une valorisation de chaque part sociale en pleine propriété pour 24,48€.

L’enregistrement de l’acte donne alors lieu à la perception des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5% sur la base du prix de cession déclaré.

Le 1er février 2011, la DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES de la Sarthe notifie à M. [Y] [U] une proposition de rectification (modèle 3905) de la taxation appliquée pour insuffisance de valorisation des droits cédés.

Dans cet acte, l’administration rappelle que l’actif de la société se compose principalement des deux bâtiments à usage industriel et commercial, d’une superficie bâtie totale de 9932 m², que la Sarl ECOBU a édifiés sur un terrain appartenant à la Sci DU BADAUD (détenue aujourd’hui à 100% par M. [Y] [U]).

La DDFP propose donc d’évaluer les immeubles bâtis à 1 590 000 €, conduisant à réévaluer les parts sociales à 670 € l’unité, soit une valeur de 1 500 800 € pour l’ensemble des droits cédés en nue-propriété (80%). Aussi, l’administration fiscale réclame un rappel de droits d’enregistrement d’un montant de 858 781 €. En outre, invoquant l’article 64 du livre des procédures fiscales, elle estime que cet acte de cession de parts sociales à titre onéreux dissimulait en réalité une libéralité, et, elle envisage alors d’appliquer la majoration de 80% pour “abus de droit”.

Dans un premier temps, la proposition de l’administration est soumise à l’avis de la commission départementale de conciliation qui, le 8 décembre 2011, confirme cette position quant à la valeur des biens cédés.

Puis, le litige ayant été soumis à l’appréciation du “Comité de l’abus de droit fiscal” (art. 64 du LPF), ce comité considère, lors de sa séance du 4 décembre 2012, qu’il ne trouve pas en mesure de déterminer l’importance de l’indemnité qui serait due à la Sarl ECOBU par la Sci DU BADAUD à l’extinction des baux en vertu de l’article 555 du code civil, et, qu’il ne lui est pas possible d’apprécier si le prix de cession des parts de la société ECOBU exprimé dans l’acte du 25 juin 2008 était manifestement sous-évalué au regard de la valeur réelle des titres. Ayant relevé qu’en tout état de cause ni le prix ni son paiement n’étaient entachés “de simulation par fictivité”, le Comité conclut qu’en l’absence de simulation, l’acte litigieux ne déguisait pas une donation, et, que n’était donc pas applicable la procédure de l’abus de droit.

Le 11 avril 2013, la DDFP fait donc savoir qu’elle abandonne la procédure de répression de l’abus de droit, en se réservant toutefois la possibilité de reprendre une procédure par substitution de base légale.

Ainsi, le 24 novembre 2014, la DDFP notifie à M. [Y] [U] une nouvelle proposition de rectification du calcul des droits de mutation (modèle 2120) au motif que la valeur des parts cédées est sous-évaluée. Prenant acte de la position du Comité de l’Abus de Droit, l’administration considère cependant que cet acte à titre onéreux, transférant des droits patrimoniaux importants “sans aucune contrepartie, s’accompagnait en fait d’une donation indirecte”. En conséquence, elle maintient donc sa demande de rectification à hauteur de 827 251 € au titre des droits de mutation à titre gratuit, mais elle réclame également, outre les intérêts de retard, l’application d’une majoration de 80% en invoquant l’article 1729 du CGI qui dispose que, lorsque l’acte fait apparaître une base d’imposition ou des éléments servant à la liquidation de l’impôt insuffisants, inexacts ou incomplets, le montant des droits mis à la charge du contribuable est assorti d’une majoration de 40% si la mauvaise foi de l’intéressé est établie ou de 80% “s’il s’est rendu coupable de manoeuvres frauduleuses ou d’abus de droit au sens de l’article L 64 du livre des procédures fiscales”

Un avis de mise en recouvrement est alors émis par l’administration fiscale aux fins de paiement d’une somme de 827 251 €, outre 909 976 € de pénalités et intérêts de retard, soit la somme totale de 1 737 227 € arrêtée au 30 novembre 2014.

M. [U] forme plusieurs réclamations qui sont toutes rejetées par l’administration, la dernière datant du 31 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2019, M. [Y] [U] assigne la DDFP de la Sarthe et la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et du Département de [Localité 13], pôle de gestion fiscale, Pôle juridictionnel judiciaire aux fins de se voir décharger de cette imposition.

Un jugement du 19 août 2021 rejette les moyens de procédure soulevés par M. [Y] [U], à savoir la fin de non recevoir tirée de la prescription, la non validité de la délibération de la commission départementale de conciliation, et, le moyen tiré de l’opposabilité à l’administration de sa propre doctrine et ordonne avant dire droit une expertise judiciaire afin principalement de :

— Décrire les les constructions appartenant à la Sarl ECOBU situées au Mans, zone industrielle Sud, édifiées sur des terrains cadastrés :

— d’une part, section RW, n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 1],

— d’autre part, section RX, n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7];

dans l’état où ils étaient le 25 juin 2008;

— Rechercher la valeur vénale des dits immeubles en fonction de leur état et du marché à cette date ;

— Préciser la valeur du terrain qui supporte ces constructions et qui semble appartenir à la Sci DU BADAUD;

— Indiquer de façon approximative le coût de reconstruction à neuf de tels bâtiments en 2008 ;

— Recueillir tous éléments d’appréciation qui permettront au tribunal d’évaluer en juin 2008 les parts cédées : valeur d’assurance des biens, montant des actifs bancaires de la société ECOBU en juin 2008…;

L’expert dépose son rapport le 16 février 2024.

Par conclusions “récapitulatives”, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [Y] [U] demande de voir :

*- à titre principal, accorder une décharge de l’imposition contestée et donc de toutes majorations, pénalités et intérêts de retard,

*- à titre subsidiaire, accorder un dégrèvement des droits à titre principal à hauteur de 809 610 euros et des pénalités à hauteur de 898 873 euros, et, en conséquence, limiter le rappel de droits et pénalités à la somme de 28 954 euros s’analysant en 17 851 euros de rappels de droits en principal assortis de 11 103 euros d’intérêts de retard sauf à parfaire le décompte desdits intérêts au moment du règlement en fonction de la durée écoulée postérieurement au 31 mars 2025;

*- en tout état de cause, condamner l’Etat aux dépens.

Monsieur [U] soutient qu’il doit faire l’objet d’une décharge d’imposition car il considère :

— que son action n’est pas prescrite dans la mesure où la décision de rejet lui a été notifiée par LRAR du 7/11/2018 reçue le 13/11/2018 et qu’en vertu de l’article R 199-1 du livre des procédure fiscale, il disposait d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis par lequel l’administration notifie au contribuable la décision prise sur sa réclamation. Dès lors, pour lui en ayant assigné le 11 janvier 2019, il se trouvait donc dans les délais légaux, sachant que le délai expirait le lundi 14 janvier 2019.

— que le tribunal de grande instance du MANS (devenu tribunal judiciaire du MANS est compétent) du fait du lieu des biens immobiliers situés en Sarthe,

— que la procédure de rectification issue de la proposition de rectification du 1er février 2011 se serait trouvée privée de tout effet interrupteur de prescription laquelle se serait donc retrouvée rétroactivement acquise au 31décembre 2011 entraînant par voie de conséquence la nullité de la procédure de rectification reprise par lettre 2120 du 24 novembre 2014.

— que vu l’opposabilité à l’administration de sa propre doctrine, l’abandon de la procédure de l’abus de droit fiscal prévue par l’article L64 du livre des procédures fiscales ne pouvait pas l’autoriser à reprendre la procédure de rectification dans le cadre de la procédure de rectification contradictoire visée par l’article L55 du livre des procédures fiscales.

— qu’il existerait une absence de bien fondé des rectifications retenues et appliquées par l’administration,

— étant donné que l’administration se serait fondée sur l’avis de la Commission départementale de conciliation rendu le 21 novembre 2011 (laquelle serait d’ailleurs entachée de nullité du fait de l’absence du représentant des contribuables) qui ne tiendrait pas comptes des réalités, notamment la nécessité de réaliser des travaux importants en fin de concession pour remettre les bâtiments de la société ECOBU en état locatif ou pour détruire lesdits bâtiments à cause des toitures en amiante-ciment,

— étant donné que la procédure de rectification ayant été abandonnée, il en résulterait de l’annulation de l’ensemble des éléments de ladite procédure et donc de l’avis de ladite Commission,

— étant donné que la société ECOBU se serait trouvée liée aux difficultés des fins de concession la liant à la SCI du Badaud (fin au 31 décembre 2012) et la société CALBERSON (accord transactionnel de départ au 1er mars 2012) et qu’en suite du départ de la société CALBERSON, elle ne pouvait redonner directement à bail des locaux non conformes, alors que la remise aux normes aurait coûté 2 333 194 euros pour une valeur des bâtiments inférieure évaluée par l’expert Madame [O] à 2 222 000 euros.

En réponse à l’argumentaire adverse, le demandeur qui maintient que l’administration ne rapporterait aucun élément probant à l’appui de ses critiques consistant en des dénégations systématiques des moyens qu’il invoque fait valoir que :

— la valeur de la Commission de conciliation serait caduque du fait de l’abandon de la procédure fondée sur l’abus de droit,

— la prescription n’aurait pas été interrompue,

— l’opposabilité à l’administration de sa propre doctrine, celle évoquée par l’administration serait antérieure à la cession de parts de 2008, le requérant ne comprenant pas à quelle version se réfère l’administration pour les articles L80A et L80B,

— sur la fin du contrat avec la société CALBERSON, cette dernière n’aurait pas quitté les lieux immédiatement à échéance du contrat, ce qui aurait retardé les travaux de mise en conformité, sachant que le départ de ladite société ait été ou non prévisible ne changerait pas la valeur des parts de la société grevée par la necéssité de remise aux normes pour un montant important,

— sur les incertitudes des intentions des propriétaires des terrains, la SCI du BADAUD, quant bien même l’administration relève que Monsieur [U] était associé dans ladite SCI, cette situation n’aurait pas de conséquence, sur la valeur des terrains, le demandeur estimant que les valeurs avancés par les défenderesses (125 F le m² et non 48 F le m² en 1996) correspondait en fait à des valeurs moyennes sur des terrains constructibles sur la ville du Mans en zone d’habitation et non en zone industrielle.

Aussi, pour Monsieur [U], l’intention libérale consistait essentiellement à tenter e réupérer son capital tout en conservant ses revenus par l’usufruit.

— sur la prétendue incertitude du 31 décembre 2012, et, la décision de renouveler ou non la concession du terrain de la SCI du BADAUD à la SARL ECOBU, une expertise avait été demandée afin de se prononcer sur cette question, étant précisé que la vérification de comptabilité sur les exercices 2011 à 2013, étendue à 2014 pour la TVA n’a conduit à aucune rectification concernant les travaux réalisés par la SARL ECOBU, et, concernant les relations financières SCI du BADAUD et SARL ECOBU.

— sur le rapport d’expertise, ce dernier démontrerait qu’avant les travaux, les bâtiments existants avaient une valeur nulle et en tout état de cause pas supérieure à leur valeur nette comptable,

— les méthodes de calculs de l’expert Madame [O] seraient recevables et les exemples cités par l’administration pour des transactions comparables pour rehausser la valeur vénale hors terrain des bâtiments industriels construits sur le terrain d’autrui comme ceux de la SARL ECOBU seraient difficilement acceptables.

— sur la vérification de la comptabilité de la SARL ECOBU, cette dernière aurait de l’importance et elle démontrerait le caractère normal des travaux effectués.

Suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [I], Monsieur [P] qui estime que la méthode d’évaluation retenue par l’expert serait conforme à la doctrine actuelle mais qu’elle conduirait à retenir une valeur qui apparaît contraire à la valeur vénale réelle de l’article 17 du livre des procédures fiscales, excipe du fait que :

— conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de rechercher des transactions comparables à sa situation pour apprécier la valeur vénale réelle ,

— or, il serait impossible de trouver des transactions comparables portant sur des locaux construits sur sol d’autrui avec de l’amiante dans la toiture datant de plus de 30 ans à la date de transaction, et, aucun acquéreur potentiel n’aurait pris le risque d’acquérir la nue-prpriété des locaux pour les donner à bail dans le cadre d’une concession avec Calberson arrivant à échéance,

— du reste, tout acquéreur potentiel aurait considéré la valeur vénale réelle des parts de la société ECOBU comme négative au regard de l’importance des risques encourus

— l’évaluation de l’expert serait inapplicable pour des valeurs de 2008 alors qu’il se fonde sur une norme de 2017 et une norme de 2021 (bas de la page 5 du rapport).

En dernier lieu, à titre subsidiaire, en cas de prise en considération des conclusions expertales, pour le demandeurs, les pénalités et dégrèvements doivent être pris en compte tels que mentionnés dans le dispositif de ses conclusions avec possibilité d’accord transactionnel.

Par conclusions “en défense”, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de la Sarthe, et, la Direction régionale des finances publiques d’Ile de France et du département de [Localité 13], pôle juridictionnel judiciaire sollicitent :

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation de Monsieur [U] aux dépens de l’instance et qu’il soit dit que les frais de constitution d’avocats resteront à la charge du demandeur et qu’il ne pourra être procédé à distraction des dépens au profit du mandataire.

L’Administration reprend alors son argumentation portant sur l’absence de prescription, la validité de la délibération de la commission départementale de conciliation, et, le moyen tiré de la non opposabilité à l’administration de sa propre doctrine.

Elle rappelle que dès l’envoi des propositions de rectifications du 1er février 2011, deux procédures en parallèle ont été menées, à savoir la procédure de rectification de la valeur déclarée de l’article L55 du LPF permettant la saisine de la Commission de conciliation et la procédure de requalification de l’acte présenté à l’enregistrement suivant la règle de l’abus de droit de l’article L 64 du LPF permettant la saisine du Comité de l’abus de droit, procédure ensuite abandonnée.

Sur la fin de contrat avec la société CALBERSON, l’administration estime que le départ d’un locataire fait partie de l’activité de location immobilière de la société ECOBU et qu’il serait sans influence sur ce litige. Au contraire, pour elle, il s’agissait d’une opportunité car le délai de prévenance de six mois lui a permis de retrouver des locataires pour une partie des locaux dès le 1er juin 2011. De plus, lors de la cession de 2008, le changement de locataire n’était pas prévu.

Sur les incertitudes des intentions concernant les propriétaires des terrains, Monsieur [Y] [U] aurait bénéficié d’une intention libérale de Monsieur [X] [U] décédé en 2011 lors des cessions et des apports réalisés en sa faveur. Sur la prétendue incertitude de l’échéance du 31 décembre 2012, cette dernière n’existait pas puisque Monsieur [U] était le propriétaire des parts de la société ECOBU et à 98% de la SCI DU BADAUD.

Sur le rapport d’expertise de Madame [O] relatif à la détermination du montant de l’indemnité due par la SCI DU BADAUD à la SARL ECOBU en cas de non renouvellement de la concession immobilière expirant le 31 décembre 2012 et la fixation du loyer dû par la SARL ECOBU en cas de renouvellement, ce dernier serait sans rapport avec ce litige.

En outre, sur la méthode suivie par le rapport, l’expert ne cite aucun terme de comparaison.

Sur la vérification de la comptabilité de la SARL ECOBU, cette dernière est postérieure à la cession litigieuse et n’apporte pas d’éléments sur la valeur vénale des titres.

Sur les conclusions de l’expert Monsieur [I], au vu des trois méthodes qu’il utilise et la pondération, l’administration fiscale remarque, ainsi qu’il en résulte d’un tableau récapitulatif qu’elle a établi, que la valeur qu’il détermine est supérieure à celle qu’elle propose. En revanche, elle conteste le fait que l’expert requalifie les contrats de concession immobilière en baux à construction (ce qu’il modifiera par la suite), et , pour elle, la SARL ECOBU est propriétaire des constructions et non d’une moyenne de 17,1%.

Dès lors, pour la défenderesse, ainsi qu’il en résulte du tableau qu’elle produit, la valeur de la part ne serait pas de 186 euros (avec bail à construction) mais de 888 euros (sans bail à construction). Aussi, en proposant une valeur à 543 euros, elle estime se trouver dans son bon droit.

En outre, avec la méthode de survaleur de goodwill, son tableau récapitulatif permettrait de déterminer une valeur de parts à 919 euros sans bail à construction et 297 euros en cas de bail à construction alors que les services fiscaux proposée une valeur de 670 euros.

Ainsi, pour l’Administration, la valorisation de 1 500 800 euros qu’elle retient devra être confirmée.

La clôture est prononcée par ordonnance du 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les moyens de procédure

Il convient de prendre en considération le fait que le jugement du 19 août 2021 a statué et rejeté le moyens de procédure présentés par Monsieur [U] portant sur la prescription, la non validité de la délibération de la commission départementale de conciliation, et, le moyen tiré de l’opposabilité à l’administration de sa propre doctrine.

A ce jour, cette décision qui n’a pas fait l’objet d’appel est définitive et il n’y a donc pas lieu de statuer à nouveau sur ces incidents de procédure.

En outre, il sera noté que les moyens invoqués par Monsieur [U] portant sur la compétence de ce tribunal et sur l’absence de prescription de son action ne sont pas discutés par la partie adverse et du reste, étant donné qu’un premier jugement a été rendu en 2021, il apparaît donc que ce tribunal est compétent pour statuer. Il sera donc constaté que ces moyens de procédure ne sont pas contestés.

Sur le fond

Ainsi que le rappelle le jugement de 2021, “le litige porte sur la prétendue sous-évaluation des parts sociales cédées et en réalité sur la valeur des constructions qui constituent la quasi totalité de l’actif de cette société la SARL ECOBU.”

* – Sur les points developpées par les parties qui appellent des remarques de leur part,

A titre liminaire, il sera fait remarquer à Monsieur [U] qui reproche à la défenderesse de se contenter de développer une argumentation contraire à la sienne sans la justifier, qu’il ne fournit pas plus de pièces pour étayer son argumentation.

— Sur la fin de contrat avec la société CALBERSON, à l’instar de l’argumentation fiscale, il sera retenu qu’un départ ou non d’un locataire fait partie de l’activité de location immobilière de la société ECOBU. Elle n’a donc aucune influence sur ce litige, d’autant que ce départ est postérieur à la cession des parts de 2008, et, en tout état de cause, le délai de prévenance a permis à la société ECOBU de retrouver rapidement de nouveaux locataires sur une partie des locaux.

Enfin, il sera noté que ce départ doit plus être analysé comme une opportunité, en ce qu’elle a permis à la société ECOBU de réaliser des travaux sans avoir besoin de reloger son locataire durant la période des travaux ou sans devoir l’indemniser pour ce désagrément.

Enfin, il sera relevé que la société CALBERSON a exercé son activité sans qu’il ne soit fait état d’un risque concernant l’état des locaux durant les quelques 30 années de location, ce qui démontre une absence d’urgence des travaux.

Aussi, il sera retenu que l’argumentation présentée en demande ne saurair prospérer pour justifier une diminution du prix de vente des parts sociales.

— Sur les incertitudes des intentions concernant la propriété des terrains et la fin de concessionau 31 décembre 2012, il convient de retenir qu’elle était limitée en 2008 dans la mesure où Monsieur [Y] [U] était propritaire de 98% des parts de la SCI du BADAUD. Il était donc à l’origine de la décision de poursuite ou non dudit bail, sachant que l’hypothèse la plus vraisemblable consistait dans le renouvellement du bail. D’ailleurs, le renouvellement a été réalisé par acte authentique du 18 juillet 2014.

En outre, il sera à nouveau rappelé qu’en 2008, la question du renouvellement ne se posait pas, cette dernière étant postérieure à la cession.

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Il sera donc admis que cette prétendue incertitude ne saurait peser sur une cession de parts qui s’est déroulée en 2008, et, l’argumentation de Monsieur [U] sera alors rejetée.

— Sur le rapport d’expertise de Madame [O] du 17 juin 2013 relatif à la détermination du montant de l’indemnité due par la SCI DU BADAUD à la SARL ECOBU en cas de non renouvellement de la concession immobilière expirant le 31 décembre 2012 et la fixation du loyer dû par la SARL ECOBU, ce dernier est sans rapport avec ce litige.

Il convient d’ailleurs de noter que le jugement de 2021 a ordonné une expertise judiciaire, ce qui signifie donc que ledit rapport ne permettait pas au tribunal de statuer sur le présent litige.

Enfin, il sera fait remarquer au demandeur que ledit rapport est postérieur à la vente des parts et ne pouvait donc servir de base à une cession datant de 2008.

L’argumenation présentée par Monsieur [U] ne sera donc pas admise.

— Sur la vérification de la comptabilité de la SARL ECOBU, cette dernière est postérieure à la cession litigieuse et n’apporte pas d’éléments sur la valeur vénale des titres.

Cette argumentation ne peut donc prospérer.

— Sur les conclusions de l’expert Monsieur [I] et l’évaluation des parts, et, les droits dus à l’administration fiscale

Au vu des trois méthodes qu’il utilise et la pondération, l’administration fiscale remarque, ainsi qu’il en résulte d’un tableau récapitulatif qu’elle verse aux débats, que la valeur qu’il détermine est supérieure à celle qu’elle propose en cas de bail non qualifié de bail à construction.

A cet égard, il convient de relever que l’expert requalifie les contrats de concession immobilière en baux à construction, alors que la SARL ECOBU est propriétaire des constructions et non d’une moyenne de 17,1%.

Dès lors, pour la défenderesse, conformément au tableau qu’elle produit, la valeur de la part ne serait pas de 186 euros (avec bail à construction) mais de 888 euros (sans bail à construction). Aussi, en proposant une valeur à 543 euros, elle estime se trouver dans son bon droit.

En outre, avec la méthode de survaleur de goodwill, son tableau récapitulatif permettrait de déterminer une valeur de parts à 919 euros sans bail à construction et 297 euros en cas de bail à construction pour une valeur proposée par les services fiscaux de 670 euros.

Les services fiscaux font donc valoir que la valorisation de 1 500 800 euros qu’elle retient devra être confirmée.

Quant à Monsieur [U], ce dernier estime que des parts de la SARL ECOBU était potentiellement négative au jour de la cession du 25 juin 2008, étant donné qu’il fallait comptabiliser les provisions afin de prendre en compte l’éventuel départ de la société CALBERSON ainsi que la remise aux normes des locaux, lesquels ont été évoqués plus haut. Or, à titre liminaire, il lui sera fait remarquer que l’acte de cession ne fait aucune mention au titre de la garantie du passif, étant donné qu’il est indiqué que “le cédant déclare qu’il n’existe pas d’autre passif que celui engendré par la gestion courante de la société.”

° – Sur la nature du bail existant entre les deux sociétés laquelle a une influence sur le montant des parts, il sera pris en considération le fait que les calculs effectués par l’expert sont réalisés sur la base d’un contrat de bail à construction.

Cependant, dans l’assignation de 2019, le demandeur lui-même qualifie de “contrat de concession”, les liens unissant les deux sociétés, et, il sera rappelé que l’expert judiciaire Monsieur [I] revient sur cette qualification répond à l’Administration fiscale en ces termes (p61): “le rapport d’expertise établi par l’expert [C] [O] et daté de juin 2013 fait référence à une concession immobilière. Ce constat et ce qui en résulte sont bien évidemment impossibles, car à juin 2008, les parties étaient dans la situation de droits et devoirs comme exprimés supra en réponse à la DRFIP, à savoir dans le cadre de baux de droit commun, clairement formulé dans les actes éponymes de 1976 et 1979, repris dans la convention de renouvellement et de prorogation desdits baux en 1993. En conséquence, le démonstration de l’expert [O] se heurte à mes réponses faites supra à la DRFIP et notamment en ce qu’il ne peut être considéré des conventions ratifiées a postériori de juin 2008.”

En effet, (avenant au bail ECOBU 1993), l’acte du 15 janvier 1993 stipule qu’il est donné “un bail à loyer”à la SARL ECOBU. De même, le bail du 18 juillet 2014 intitulé RENOUVELLEMENT DE CONCESSION IMMOBILIERE reprend les termes du bail initial du 22 novembre 1976, lequel visait “un bail à loyer” avec notamment parmi d’autres clauses, la clause “En cas de construction, la société preneuse devra permettre aux bailleurs ou à leur mandataire de visiter les lieux loués au moins une fois par an, pour s’assurer de l’exécution des conditions dudit bail”.

Il s’ensuit qu’ainsi que le fait remarquer la DRFIP, le bail unissant les parties appartient à la catégorie des baux “traditionnels” et ne saurait être considéré comme un bail à construction. Monsieur [U] ne le conteste d’ailleurs pas réellement puisque dans un subsidiaire, il part du calcul de l’Administration pour proposer son évaluation.

Aussi, il sera retenu que les calculs des parts relèvent du cas de “non bail à construction” dans sachant que les constructions appartiennent à 100% à la SARL ECOBU.

Il convient alors de reprendre et examiner les tableaux présentée par l’Administration à ce titre.

A cet égard, il sera noté que Monsieur [U] ne présente aucune observation sur ceux-ci, se contentant de maintenir ses allégations sans les démontrer selon lesquelles “une fois pris en compte les risques, n’importe quel acheteur extérieur doté d’un minimum de prudence aurait considéré la valeur vénale des parts de la société ECOBU comme négative au regard de l’importance des risques encourus”.

Or, il a été démontré plus haut que ces risques étaient limités voire inexistants et il sera pris en considération la remarque du jugement de 2021 : “il est raisonnable de penser que, si la SARL ECOBU a réalisé des travaux plutôt que de détruire des bâtiments anciens pour les reconstruire, c’est qu’elle considérait qu’une partie de ces constuctions ( murs, charpente, dalle…) avait une valeur et qu’il était préférable de les conserver.(…). Par conséquent, il y a lieu de considérer que les immeubles constituant l’essentiel de la valeur d’actif de la société ECOBU conservaient en 2008 une valeur patrimoniale bien supérieure à celle retenue dans l’acte de cession (…)”

Il sera d’ailleurs noté que quelle que soit la situation retenue (bail à construction ou non), l’expertise judiciaire démontre qu’effectivement les parts sociales avaient conservé une valeur.

Quant à la méthode de calcul réalisée par l’expert qui utilise trois méthodes d’évaluation des constructions (par comparaison, par capitalisation et par la méthode sol et construction) qu’il pondère ensuite, il sera fait remarquer à Monsieur [U] que quant bien même, elle utilise les standards de 2017 et 2021, cette situation est logique puisqu’elle est intervenue en 2022 et elle permet de fixer le cadre déontologique et méthodologique des expertises sans influer sur le fond de l’expertise. Du reste, il ne propose aucune autre méthode d’évaluation, voire il l’admet implicitement en faisant un subsidiaire se basant les conclusions de l’expert, donc de sa méthode de calcul.

° – Sur le montant de la part sociale, et, le calcul des droits fiscaux de mutation, il sera donc retenue une valeur des parts telle que proposée par l’Admnistration, soit 670 euros la part.

Cette dernière demande également la confirmation de sa valorisation d’origine de 1 500 800 euros.

Cependant, sur cette valorisation, dans ses dernières conclusions, elle ne s’exprime pas sur la question posée dans le jugement de 2021, à savoir “s’expliquer sur sa demande de paiement d’une majoration de 80%. En effet, il y a lieu de s’interroger sur le fait que l’Administration admet qu’il n’y pas eu “abus de droit”, mais requalifie l’acte en “libéralité indirecte” en visant l’article 1729 du CGI qui suppose que le contribuable “se soit rendu coupable de manoeuvre frauduleuse ou d’abus de droit au sens de l’article L64 du livre des procédures fiscales.”

Or, l’article 1729 du CGI dans sa version applicable lors de la cession de parts dispose” les inexactitudes ou omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application de :

—  40% en cas de manquement délibéré;

—  80% en cas de manoeuvres frauduleuses ou d’abus de droit au sens de l’article L64 du livre des procédures fiscales ou de dissimulation d’une partie du prix stipulé dans un contrat ou en cas d’application de l’article 792 bis.”

Dans cette affaire, il sera noté que dans sa proposition de rectification, l’Administration estime que la majoration de 80% serait dûe du fait non pas à l’abus de droit de l’article L64 du LPF mais au titre “de “manoeuvres frauduleuses”, en ce que les parties ont conclu une convention de mutation à titre onéreux de droits portant sur des parts sociales qui, sous couvert de sincérité et d’exhaustivité, dissimulait dans le même temps une donation indirecte portant sur des montants élevés.” Elle developpe alors (p19), les motifs qui l’ont conduit à cette appréciation, à savoir :

— le fait que la valeur vénale des parts cèdées est supérieure, étant observé que ce constat se vérifiera à travers l’expertise judiciaire,

— même si l’acte comportait de manière officielle uniquement une disposition à titre onéreux de droits portant sur des parts sociales, qui sous couvert de sincérité et d’objectivité, il constitue indéniablement une manoeuvre destinée à égarer le pouvoir de contrôle et d’appréciation de l’administration.

Les services fiscaux ont d’ailleurs développé précedemment dans leur proposition de rectification le fait que Monsieur [U] se trouvait en réalité dans le cadre d’un transfert des droits patrimoniaux importants “sans aucune contrepartie, lequel s’accompagnait en fait d’une donation indirecte”.

A ce jour, Monsieur [U] ne démontre pas l’existence d’une volonté contraire se contentant à titre subisdiaire de présenter des calculs à partir des données expertales et des données de base de l’Administration sans explication.

Il s’ensuit donc que l’argumentation des services fiscaux sera retenue, et, dès lors, il sera admis que c’est à bon droit que la pénalité de 80% a trouvé application dans ce litige.

En conséquence, au vu de tous ces éléments, il apparaît que Monsieur [U] ne démontre pas ses demandes tendant à voir débouter son adversaire de ses demandes, ou, de prendre en considération les derniers calculs qu’il présente.

Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes et la valorisation retenue par l’Administration de 1 500 800 euros sera confirmée.

Sur les dépens

Le demandeur, succombant à l’action, sera tenu aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les moyens de procédures soulevée Monsieur [Y] [U] portant sur la prescription, la non validité de la délibération de la commission départementale de conciliation, et, le moyen tiré de l’opposabilité à l’administration de propre doctrine, lesquels ont été rejetés par jugement définitif du 19 août 2021 ;

CONSTATE que les moyens de procédure soulevés par Monsieur [Y] [U] portant sur la compétence de ce tribunal et sur l’absence de prescription de son action ne sont pas contestés ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONFIRME la valorisation retenue par l’Administration de 1 500 800 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] aux dépens de l’instance.

La Greffière La Présidente