TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/01899

N° Portalis 352J-W-B7G-CYGZA

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0739

DÉFENDERESSE

S.A.S. SFX 1000

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roxane BORNHAUSER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0038

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 16 Décembre 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 23/01899 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYGZA

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition prorogé au 25 novembre prorogé au 16 décembre 2025

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 juin 2021, M. [N] [K] a mis en vente son bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 320.000 euros, hors frais notariés.

Le 17 juin 2021, la SAS SFX 1000 a présenté une offre d’achat pour le bien susmentionné, avec faculté de substitution au bénéfice de la SAS CF Invest, au prix sollicité.

Le 23 juin 2021, M. [K] a accepté cette offre.

Un projet de promesse unilatérale de vente a été établi et adressé aux parties préalablement au rendez-vous de signature prévu le 8 septembre 2021.

Lors de ce rendez-vous, la société SFX 1000 a finalement refusé de signer la promesse envisagée.

Par courrier du 21 septembre 2021, M. [K] a sollicité de la société CF Invest le versement d’une indemnité d’un montant de 44.190 euros, évoquant avoir subi des préjudices en lien avec le refus de cette société d’honorer son offre d’achat.

En réponse, après avoir rappelé qu’aucune substitution avec la société CF Invest n’avait eu lieu, la société SFX 1000 lui a indiqué avoir découvert à la date de signature de la promesse que des travaux avaient été réalisés dans le logement, sans les autorisations requises, et sans que cette information ne lui ait été transmise lors de la visite des lieux et lors de l’instruction du dossier, prévenant qu’elle se désiste plus tôt. Elle lui a indiqué rétracter définitivement son offre, refusant de verser une quelconque indemnité.

C’est dans ce contexte que M. [K] a fait assigner la société SFX 1000 devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022.

Par ordonnance du 27 février 2024, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ne sont toutefois pas parvenues à mettre un terme à leur litige de manière amiable.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, M. [K] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1103, 1112 et 1240 du Code civil ;

Vu les dispositions des articles 514 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

— DEBOUTER la société SFX 1000 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER Monsieur [N] [K] recevable et bien-fondé dans l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

CONDAMNER la société SFX 1000 à payer la somme de 16.000 euros à Monsieur [N] [K] au titre de la réparation du préjudice financier subi ;

— CONDAMNER la société SFX 1000 à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ».

Au visa des articles 1103, 1112 et 1240 du code civil, M. [K] soutient que la société SFX 1000 a rompu abusivement les pourparlers engagés entre eux. Il expose que la rupture est survenue de manière soudaine, alors que le projet de promesse avait été établi et qu’une date avait été convenue pour sa signature. Il souligne que les échanges soutenus entre les parties durant près de trois mois étaient de de nature à légitimer sa conviction qu’un accord allait être conclu, à telle enseigne qu’il n’avait pas remis le bien en location pour la rentrée universitaire 2021 et avait procédé au retrait du mobilier qu’il contenait.

Il conteste tout comportement fautif de sa part au titre des travaux qu’il a fait réaliser en 2006 dans le bien immobilier concerné portant sur la création d’une surface de plancher de 10,38m2 dans le séjour, se prévalant à cet égard de leur parfaite régularité et conformité. Il prétend que la société défenderesse ne saurait s’en prévaloir pour justifier du caractère légitime de la rupture des pourparlers en cours, laquelle semble selon lui résulter d’un changement de sa politique commerciale.

Il indique que cette rupture lui a fait perdre l’opportunité de conclure la vente avec un tiers et en a retardé la survenance, le bien n’ayant pu être vendu que le 11 mai 2022. Il évoque une perte de temps en lien avec les trois mois consacrés aux pourparlers avec la société défenderesse d’une part et avec la nécessité de remeubler intégralement le logement d’autre part. Il précise que la somme réclamée à titre de dommages et intérêts correspond au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans l’offre d’achat émise par la société SFX 1000.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la société SFX 1000 demande au tribunal de :

« Vu les articles 1112 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats ;

(…)

— REJETER la demande de Monsieur [N] [K] d’obtenir la condamnation de SFX 1000 à régler une somme de 16.000 euros sollicitée au titre d’un prétendu préjudice financier subi ;

— REJETER la demande d’exécution provisoire y attachée ;

— REJETER toute autre demande de Monsieur [N] [K], plus amples et contraires ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [K] à régler à SFX 1000 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Roxane BORNHAUSER, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Au visa de l’article 1112 du code civil, la société SFX 1000 conteste avoir commis une quelconque faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Elle fait valoir qu’elle était libre de mettre fin aux négociations et qu’elle disposait d’un motif légitime pour ne pas poursuivre l’acquisition.

Elle expose, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que M. [K] a manqué à son obligation d’information précontractuelle et de bonne foi, puisqu’elle a découvert, le jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, que des travaux irréguliers avaient été réalisés dans l’appartement.

Elle précise que le projet d’acte de promesse, établi à partir des informations que le vendeur avait transmises, ne mentionnait pas ces travaux, alors qu’une telle information était selon elle déterminante de son consentement à l’achat, en ce qu’elle ne pouvait pas, en tant que société intervenant à titre professionnel, réaliser une opération comportant des risques juridiques.

Elle relate que les pièces dont se prévaut M. [K] pour établir la prétendue conformité et régularité des travaux n’ont été portées à sa connaissance qu’au cours de la présente procédure, et que leur examen permet de confirmer qu’au jour du rendez-vous de signature de la promesse, la situation du bien immobilier au regard de ces travaux n’était pas régulière, légitimant ainsi son désistement. Elle relève notamment que la déclaration faite auprès de la Direction générale des finances publiques afférente à ces travaux a été déposée le 9 septembre 2021, soit le lendemain de la signature envisagée, et que ce n’est que le 17 novembre 2021 que M. [K] a procédé à une déclaration préalable concernant ces travaux auprès de la mairie de [Localité 6].

Elle en déduit que, compte tenu de cette chronologie, M. [K] est mal fondé à lui reprocher d’avoir rompu les négociations, son comportement étant selon elle justifié, et rappelant que celui-ci doit être apprécié à la date de la rupture, et non au regard des documents qui ont été établis postérieurement.

Contestant toute mauvaise foi dans la rupture, elle fait ensuite valoir l’intention sérieuse qui était la sienne d’acquérir le bien en maintenant son offre pendant près de trois mois, alors que cette dernière prévoyait initialement la signature d’un avant-contrat dans un délai de trente jours.

Elle estime ensuite que M. [K] ne saurait sérieusement conclure à une rupture brutale des pourparlers en cours en invoquant la nécessité, pour lui, de libérer le bien de toute occupation ou de le vider de ses meubles, rien ne le contraignant à le faire à ce stade des négociations. Elle ajoute que ce dernier ne démontre pas avoir retiré le mobilier de son bien et qu’en tout état de cause, cette démarche ne saurait lui être imputée, ne l’ayant jamais demandée.

Elle soutient au visa de l’article 1240 du code civil que M. [K] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable. Elle argue que le principe de liberté contractuelle exclut toute réparation liée à l’immobilisation du bien avant la signature de la promesse de vente. Elle ajoute qu’aucune opportunité de vente n’a été perdue par M. [K], la situation irrégulière du bien ayant rendu toute vente impossible à cette date. Elle relève que M. [K] a finalement vendu le bien au prix initialement fixé, excluant ainsi toute perte financière réelle.

Enfin, elle indique que la nature et l’enjeu du présent litige justifient d’écarter l’exécution provisoire de la décision, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [K].

L’affaire a été clôturée le 19 février 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [N] [K]

L’article 1112 du code civil énonce que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ».

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient ainsi à la partie qui se prétend victime d’une rupture abusive de pourparlers de démontrer la faute de son auteur dans l’exercice de sa liberté de mettre un terme à ces négociations précontractuelles, et d’un préjudice en lien causal avec cette faute, étant observé que celle-ci ne réside pas dans la décision de ne pas contracter, qui demeure libre, mais dans les circonstances entourant cette rupture.

En l’espèce, il n’est pas contesté par M. [K] la circonstance que la société défenderesse a découvert, pour la première fois, le 8 septembre 2021, qu’il avait fait exécuter des travaux afin de créer une surface supplémentaire par la réalisation d’un plancher de 10,38m2, dans l’appartement en vente.

Il n’est pas davantage en débat entre les parties qu’aucune pièce relative à ces travaux n’avait été communiquée à la société s’étant portée acquisitrice, préalablement au rendez-vous du 8 septembre 2021.

Si M. [K] allègue alors le caractère régulier de ces travaux, se prévalant des autorisations données par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, et de leur conformité, au regard du rapport de diagnostic établi le 25 juin 2020, force est de relever d’une part que ces éléments n’ont pas été remis à la société SFX 1000 préalablement au rendez-vous du 8 septembre 2021, celle-ci n’ayant donc pas pu en prendre connaissance, et d’autre part, et surtout, que les démarches administratives obligatoires afférentes à la création de cette nouvelle surface ont été réalisées après le 8 septembre 2021. Il ressort ainsi de l’examen des pièces mises aux débats que M. [K] n’a signalé à la Direction des finances publiques la création dans son logement d’une surface supplémentaire habitable de 10,38m2, que le 9 septembre 2021, et qu’il n’a effectué une déclaration préalable de travaux auprès des services de la mairie de [Localité 6] que le 17 novembre 2021.

Le tribunal relève que le caractère impératif de ces démarches auprès des autorités administratives précitées, et le risque juridique encouru tant en matière civile que pénale, en l’absence de leur réalisation, ne sont pas discutés entre les parties.

Dans ces conditions, la société SFX 1000 souligne à juste titre qu’elle ne disposait pas, au jour de la signature envisagée, de l’ensemble des informations essentielles pour donner un consentement éclairé à la promesse d’achat du bien immobilier, l’incertitude sur la régularisation des travaux litigieux et les risques juridiques que celle-ci emportait, rendant légitime, à ce stade des négociations, son retrait de l’opération envisagée.

La société SFX 1000 justifiant d’un motif légitime à rompre les pourparlers en cours, M. [K] ne peut lui faire grief d’avoir abusivement mis un terme à ces négociations, étant enfin rappelé l’absence de toute obligation, pour M. [K], à ce stade des pourparlers, de ne pas relouer le bien et de le vider de ses meubles.

En conséquence, échouant à caractériser une faute de la société SFX 1000, M. [K] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par M^e Roxane Bornhauser, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [K] sera condamné payer à la société SFX 1000 la somme de 4.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, la société SFX 1000 ne sollicite que l’exécution provisoire soit écartée qu’en cas de condamnation à son égard. Au vu du sens de la présente décision, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [N] [K] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à la SAS SFX 1000, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit et par provision à la présente décision ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Fait et jugé à [Localité 8] le 16 Décembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE