TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/00592 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPPP

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] 2 est représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] [K] – ALIZERAI, prise en la personne de Maître [E] [O] [K], demeurant [Adresse 5] et assistée de son Syndic en exercice, la Société COOPEXIA, SA coopérative à conseil d’administration au capital de 40.000 euros, dont le siège social est à [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 882.761.190

représenté par Maître Christophe MAHIEU, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. A2, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS D’EVRY sous le numéro 822 541 942

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI A2 est propriétaire des lots numéros 270373 et 270327 au sein de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] II, représenté par son administrateur provisoire la SELARL [O] [K] – ALIZERAI, prise en la personne de Me [E] [O] [K] a fait assigner la SCI A2 devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES et sollicite de :

JUGER la SCI A2 à payer au syndicat des copropriétaires requérant :

— une somme en principal de 38 654,77 euros

La somme de 37 612,55 euros au titre des charges de copropriété impayées courant jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérets au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2024 pour la totalité;

La somme de 1042,22 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérets au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation;

— une somme de 1200 euros à titre de dommages et intérets pour résistance abusive;

— une somme de 2200 euros pour les frais irrépétibles occasionnés au syndicat des copropriétaires par la présente procédure ;

JUGER la capitalisation des intérets;

JUGER que rien ne s’oppose à ce que l’exécution provisoire s’applique au jugement à intervenir;

JUGER la défenderesse aux entiers dépens;

Au soutien, il explique que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété, qu’elle a déjà été condamnée le 20 novembre 2019 par le tribunal d’instance de JUVISY SUR ORGE. Il rappelle que la SCI A2 est un marchand de biens qui possèdent d’autres biens dans le même ensemble [Localité 4] II et qu’elle perçoit des loyers mais ne paie pas pour autant ses charges. Le non paiement répétés pendant plusieurs années lui cause un préjudice certain.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI A2, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 19 décembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— l’extrait Kbis de la SCI A2,

— le titre de propriété de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété non daté sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et régularisation des charges 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 38 654,77 euros comprenant 1 042,22 euros de frais de recouvrement,

— les appels de fonds et les relevés individuels de charges sur la période,

— les procès-verbaux des décisions prise spar l’administrateur provisoire (60ème procès-verbal, 68ème , 69ème, 79ème, 84ème, 87ème)

— les contrats de syndic,

— le jugement du tribunal d’instance de JUVISY SUR ORGE du 20 novembre 2019 comprenant le premier trimestre 2018 et la régularisation des charges 2016/ le certificat de non appel correspondant;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

— A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er avril 2018 au 31 décembre 2024, appel charges courantes et fonds travaux alur 4ème trimestre 2024 – régularisation charges 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 37 612,55 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il n’est noté aucun versement depuis la condamnation antérieure du 20 novembre 2019 par le tribunal d’instance et pour la période antérieure à celle nous occupant.Le non paiement par la défenderesse et ce après une première condamnation, depuis plusieurs années des charges de copropriété est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Cela constitue un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la SCI A2 à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] réclame une somme de 1 042,22 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés les frais de remise dossier avocat, de suivi du dossier et de préparation assignation le caractère de diligences exceptionnelles n’étant pas démontré et les frais d’assignation pouvant être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens;

Seuls les frais de mise en demeure de 48 euros apparaissent justifiés.

En conséquence, la SCI A2 sera donc condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 48,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI A2, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires SURCOUF une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI A2 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] 2 la somme de 37 612,55 euros au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2024, appel charges courantes et fonds alur 4ème trimestre 2024 et régularisation charges 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 , date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE la SCI A2 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] 2 la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI A2 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] 2 la somme de 48,00 euros au titre des frais de recouvrement à compter de l’assignation en justice ;

syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l’ensemble immobilier de [Localité 4] 2 la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI A2 aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,