Minute n° 25/

DOSSIER N° RG 25/00812 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IOAS

AFFAIRE : [K] [B] / S.C.I. SLKB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Loïc WAROUX

GREFFIÈRE : Claire CARREEL

DEMANDERESSE

Madame [K] [B],

domiciliée [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie ORSINI membre de la SELARL ORSINI STEPHANIE SELARL, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.C.I. SLKB,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yoan LOUISET, avocat au barreau du MANS

Le Tribunal, après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 08 Septembre 2025, a mis l’affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 16 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :

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CCC à M^e ORSINI , M^e LOUISET,

+ CCC aux parties en LRAR + LS,

+ CCC au commissaire de justice en LS,

le :

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RG n°25/00812

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 1er février 2016, la SCI SLKB dont le gérant est Monsieur [E] [H], a loué à la société [B] FORMATION représentée par Madame [K] [B], un local à usage commercial sis [Adresse 2].

Ce bail a été repris le 26 avril 2024 par la société de promotion immobilière CENOVIA, cette dernière ayant acquis l’immeuble.

Reprochant à Madame [B] un important arriéré de loyers, de charges de copropriété et taxes foncières du temps où elle était bailleresse, la SCI SLKB a sollicité, par voie de requête enregistrée le 19 décembre 2024, l’autorisation du juge de l’exécution du Mans pour procéder à une mesure de saisie conservatoire.

Selon ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de l’exécution a autorisé la SCI SLKB à pratiquer une saisie conservatoire sur l’ensemble des biens et comptes bancaires et/ou entre les mains de tout tiers débiteur de Madame [K] [B], pour conservation d’une créance évaluée provisoirement à la somme de 52 517,01 €.

Aux termes d’un procès-verbal du 14 janvier 2025, la SCI SLKB a fait pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de la société CENOVIA CITES, débitrice de Madame [K] [B].

Cette saisie a été dénoncée à Madame [B] le 20 janvier 2025.

Par exploit introductif d’instance en date du 07 mars 2025, Madame [K] [B] a fait assigner la SCI SLKB devant le juge de l’exécution du Mans aux fins de mainlevée de ladite saisie conservatoire.

À l’audience du 08 septembre 2025, Madame [K] [B], représentée par son conseil, a développé ses conclusions récapitulatives n° 2 aux termes desquelles elle sollicite :

que la SCI SLKB soit jugée irrecevable et en tout cas mal fondée en toutes ses demandes, contestations, fins et conclusions ;d’être jugée recevable et bien-fondée en toutes ses demandes, contestations, fins et conclusions ;que soit ordonnée la mainlevée de la saisie conservatoire et de tous les actes qui s’en suivent ;

SUBSIDIAIREMENT

que les parties soient renvoyées devant la juridiction et que les débats soient rouverts pour réexaminer la décision et assurer le principe du contradictoire ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

que la SCI SLKB soit condamnée à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Elle prétend que les conditions pour faire pratiquer une saisie conservatoire n’étaient pas réunies, affirmant premièrement que la SCI SLKB ne détient aucune créance à son encontre.

À cet égard, elle soutient que dès avant la signature du bail commercial, il avait en réalité été convenu entre les parties, lesquelles étaient alors en couple, que le loyer mensuel ne serait pas d’un montant de 900 € HT mais de 700 € TTC, le montant de 900 € n’ayant été mentionné dans le bail qu’à la seule fin de permettre à Monsieur [H] d’obtenir un prêt de sa banque. Elle ajoute avoir réglé, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, la somme de 41 775,16 € correspondant à un loyer mensuel de 700 €, la SCI SLKB n’ayant jamais contesté le montant versé mensuellement et ayant donc renoncé à percevoir le montant fixé au contrat.

Elle expose également que la SCI SLKB avait réduit à son insu la superficie du local en octobre 2021, ce qui expliquerait qu’elle n’ait jamais remis en cause l’accord verbal fixant le loyer à 700 € TTC. Ou encore qu’à la suite d’un incendie concernant le local voisin, son propre local était devenu indécent et ne permettait plus de recevoir du public, l’empêchant d’exercer correctement son activité pendant 18 mois, la prime perçue au titre de la perte d’exploitation étant sans lien avec le montant du loyer.

De surcroît, elle soutient que l’exemplaire du bail dont elle dispose n’a pas été paraphé par ses soins, Monsieur [H] ne lui ayant présenté que la dernière page pour signature.

Enfin, elle affirme que le décompte présenté par la SCI SLKB au titre des loyers impayés est mensonger et ne fait pas apparaître certains règlements pourtant effectués, ajoutant que la SCI SLKB ne lui avait jamais réclamé le paiement des charges de copropriété ni des taxes foncières.

S’agissant du péril dans le recouvrement de la créance, elle soutient que ce critère n’a jamais été invoqué par la SCI SLKB, ni dans sa requête, ni dans ses écritures.

Subsidiairement, elle sollicite la réouverture des débats pour que la juridiction réexamine sa décision dans le respect du principe du contradictoire.

La SCI SLKB, représentée par son conseil, a développé ses conclusions n° 2 visées par le greffe le 26 mai 2025 aux termes desquelles elle sollicite :

que Madame [B] soit déboutée de ses entières demandes, fins et conclusions ;que Madame [B] soit condamnée à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Elle prétend tout d’abord justifier d’une créance fondée en son principe, contestant tout accord verbal aux termes duquel le loyer mensuel que Madame [B] aurait du régler se serait élevé à 700 € TTC. Elle indique sur ce point que même si le contrat de bail dont se prévaut Madame [B] n’a pas été paraphé par ses soins, l’exemplaire qu’elle détient est cependant tout à fait conforme à celui produit par la SCI SLKB s’agissant du montant de 900 € HT.

Elle soutient en outre que les décomptes produits par Madame [B] ne font que révéler le fait qu’elle se soit arrogé des délais, relevant au surplus que Madame [B] s’acquittait bien de la somme totale de 1 089 € TTC prévue au contrat jusqu’en 2017, date à laquelle elle n’a plus versé que 700 € voire moins.

De surcroît, elle affirme ne jamais avoir renoncé au paiement de l’intégralité des loyers, toute renonciation devant être non équivoque, ce débat relevant au demeurant de la seule compétence du juge du titre exécutoire.

Elle souligne encore la contradiction dans les propos de Madame [B], laquelle soutient tout à la fois que la minoration du loyer avait été convenue dès la conclusion du contrat de bail, pour prétendre finalement qu’elle ne serait intervenue qu’à l’occasion de la diminution de la superficie du local.

Elle conteste également le fait que la diminution du loyer puisse résulter de l’impossibilité prétendue, pour Madame [B], d’exploiter son local correctement pendant 18 mois en raison de l’incendie du local voisin ayant eu des conséquences sur le sien, alors que Madame [B] a été indemnisée au titre de la perte d’exploitation liée à ces faits. Elle ajoute que la prétendue indécence du local n’est aucunement démontrée par Madame [B].

Enfin, elle souligne que Madame [B] n’apporte aucune preuve du caractère mensonger des décomptes produits, pas davantage que des paiements qu’elle prétend avoir faits.

S’agissant de la menace dans le recouvrement de la créance, elle rappelle qu’elles ont été détaillées dans la requête présentée par le commissaire de justice lors de la saisine du juge de l’exécution, et résultent notamment des grands livres comptables de Madame [B] démontrant l’impossibilité d’acquitter sa dette.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

1°) Sur la demande en mainlevée de la mesure de saisie conservatoire

Selon l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il appartient à la SCI SLKB de démontrer qu’elle remplit les deux conditions de fond cumulatives.

Sur l’apparence d’une créance fondée en son principe

Il convient de rappeler que dans le cadre de mesures conservatoires, le juge de l’exécution doit toujours examiner l’apparence du principe de la créance et non point la certitude, la liquidité, l’exigibilité ou encore le montant de cette créance. Le juge évalue la menace qui pèse sur le recouvrement, ce que ne fait pas le juge du fond de la créance (en ce sens Cass. civ. 2ème, 20 février 1991, n°89-13.954).

L’apparence s’oppose à la notion juridique de certitude et il n’est pas requis pour mettre en œuvre une telle mesure conservatoire que la créance soit certaine, le principe même de la créance pouvant être incertain.

Le juge de l’exécution statue provisoirement au niveau des apparences tandis que le juge du fond se prononcera définitivement au vu des preuves.

Ainsi, la décision du juge de l’exécution n’obère pas les pleins pouvoirs du juge de l’instance au fond.

En l’espèce, la SCI SLKB produit le contrat de bail régularisé entre les parties le 1er février 2016, mentionnant un loyer s’élevant à 10 800 € hors taxes par an, soit 900 € hors taxes par mois (hors charge taxe foncière, copropriété etc…). Le contrat prévoit en outre expressément que le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres de toute nature etc…

L’exemplaire communiqué par la SCI SLKB est paraphé sur toutes les pages non seulement par Monsieur [H] mais également par Madame [B], et tant l’exemplaire détenu par cette dernière que par la SCI SLKB sont signés et tamponnés par les deux parties. La discussion instaurée par Madame [B] sur le fait que son exemplaire ne serait pas paraphé par elle-même est donc totalement stérile puisque, contrairement à ce qu’elle affirme, elle a forcément pris connaissance de toutes les pages du contrat et non pas seulement de la dernière, puisqu’elle a au moins paraphé toutes les pages de l’exemplaire détenu par la SCI SLKB, Madame [B] ne prétendant pas que ses initiales aient été rajoutées par Monsieur [H].

Par ailleurs, les SMS écrits par les enfants du couple plusieurs années après la conclusion du contrat et produits par Madame [B] pour les besoins de la cause, qui tendraient à démontrer l’existence d’un accord verbal sur un loyer minoré, ne sauraient remettre en question les termes clairs et précis du contrat de bail liant les parties, ce d’autant que comme le prouvent les pièces comptables communiquées par les parties, Madame [B] réglait bien la somme totale de 1 089 € par mois en 2016, de sorte qu’elle connaissait parfaitement et avait accepté le montant qu’elle devait.

Que Madame [B] ait décidé de ne régler, à compter de 2017, que la somme de 700 € TTC par mois, voire moins au regard des pièces produites, ne signifie aucunement que la SCI SLKB ait donné son accord ou ait renoncé à réclamer l’indû, aucun acte caractérisant une volonté non équivoque de renoncer à percevoir l’intégralité des loyers n’étant démontré.

La SCI SLKB communique de surcroît son grand livre comptable, mais également un état récapitulatif des loyers dus par Madame [B] pour la période comprise entre novembre 2019 et avril 2024 établi par le cabinet d’expertise comptable CÉLIANSE, dont il résulte une dette de loyers s’élevant à la somme de 40 106 €, somme à laquelle s’ajoutent les charges de copropriété et les taxes foncières. Ces montants ont par ailleurs été vérifiés et repris par le commissaire de justice rédacteur de la requête aux fins d’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire.

Le fait que Madame [B] communique ses grands livres des comptes généraux dont les montants sont différents de ceux mentionnés par la SCI SLKB n’est pas de nature à remettre en cause le principe de créance de la SCI SLKB puisqu’il est de toute façon acquis que Madame [B] n’a quasiment jamais versé le loyer intégral tel que fixé au contrat. Cette discussion relève en tout état de cause du juge saisi aux fins d’obtention d’un titre exécutoire, étant toutefois relevé que Madame [B] ne produit aucun élément suggérant que les documents communiqués par laSCI SLKB seraient des faux.

Il convient à l’inverse d’ajouter que les pièces comptables produites par Madame [B] sont à examiner avec la plus grande circonspection, dans la mesure où il résulte d’un courriel que lui avait destiné la compagnie AXA le 16 juin 2023 dans le cadre de la gestion du sinistre incendie relatif au local voisin, que Madame [B] avait déclaré un chiffre d’affaires de 80 077 € alors que l’expert misssionné avait relevé un chiffre d’affaires s’élevant à 144 884 €, la prime versée au titre de la perte d’exploitation ayant été minorée de ce fait (Pièces n° 12 et 13 de Madame [B]).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI SLKB justifie de l’existence d’une créance fondée en son principe.

Sur les circonstances suceptibles de menacer le recouvrement de la créance alléguée

Contrairement à ce que prétend Madame [B], la requête établie par le commissaire de justice instrumentaire aux fins d’autorisation de faire pratiquer une saisie conservatoire faisait clairement apparaître des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance invoquée par la SCI SLKB, puisqu’il y était fait état de l’importance de la créance corrélée avec l’exercice de Madame [B] à titre individuel de nature à faire douter de l’existence d’une trésorerie suffisante pour honorer le paiement de la dette.

Il y était également mentionné le fait qu’en raison du rachat de l’immeuble dans lequel exerçait Madame [B] rendant nécessaire le déplacement géographique de son activité, il était à craindre une baisse significative des revenus dégagés.

Ces éléments demeurent d’actualité et résultent également des grands livres comptables de Madame [B] qui laissent apparaître de façon très nette, pour les années 2022 et 2023, des débits nettement supérieurs aux crédits.

Ainsi, compte tenu du montant de la dette qui dépasse les 50 000 €, il est également démontré par la SCI SLKB un risque dans le recouvrement de celle-ci, Madame [B] n’ayant quant à elle produit absolument aucun élément de nature à laisser penser qu’elle serait en mesure d’acquitter les sommes réclamées.

Il s’infère des éléments qui précèdent que la demande en mainlevée de la saisie conservatoire formulée par Madame [B] sera rejetée.

2°) Sur la demande subsidiaire formulée par Madame [B] tendant à la réouverture des débats pour respecter le principe du contradictoire

Madame [B] demande, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande en mainlevée de la saisie conservatoire, une réouverture des débats pour que la présente juridiction réexamine sa décision, afin que le principe du contradictoire soit respecté.

Cette demande est totalement incompréhensible.

Il est en effet impossible, pour une juridiction qui déboute une partie, de renvoyer l’affaire et les parties devant sa propre juridiction pour un réexamen !

Madame [B] peut interjeter appel de la décision si elle souhaite un réexamen de sa demande en mainlevée.

Aucune violation du principe du contradictoire ne saurait raisonnablement être invoquée par Madame [B] puisque, s’il est exact que l’autorisation de faire pratiquer une saisie conservatoire a été donnée sur les seules pièces fournies par la SCI SLKB (ce qui est le propre des demandes sur requête), la présente décision intervient cependant dans le cadre de la contestation de la mesure initiée par Madame [B], après plusieurs échanges de conclusions et de pièces entre les parties dans le strict respect du principe du contradictoire.

Madame [B] sera par conséquent déboutée de cette demande.

3°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] succombant à la présente instance, supportera les dépens de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [B] succombant à la présente instance et tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande à ce titre et condamnée à payer à la SCI SLKB la somme de MILLE EUROS (1 000 €).

* * *

Il y a lieu de rappeler que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [K] [B] de sa demande en mainlevée de la mesure de saisie conservatoire pratiquée suivant procès-verbal signifié à la société CENOVIA CITES, sise [Adresse 3], le 14 janvier 2025 ;

DÉBOUTE Madame [K] [B] de sa demande tendant à la réouverture des débats pour réexamen de sa décision par la présente juridiction ;

DÉBOUTE Madame [K] [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer à la SCI SLKB la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE que la charge des dépens sera supportée par Madame [K] [B] ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXÉCUTION