RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00649 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRDU

Minute n° 898/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Laurent FREUDL – 192

M^e Emmanuel JUNG – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 04 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du 04 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

SC FINANCIERE JEF, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, immatriculée n°842 790 834 au RCS de [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. DENOVO FACTORY, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 9 mai 2025, la Sc Financière Jef a fait assigner la Sàrl Denovo Factory devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties est acquise depuis le 4 janvier 2025 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la Sàrl Denovo Factory, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 5], avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

— condamner par provision la partie défenderesse à lui payer la somme de 45.038,33 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 4 janvier 2025 ;

— condamner par provision la partie défenderesse à lui payer sur les sommes impayées un taux d’intérêt légal en vigueur en date du 4 décembre 2024 dès la délivrance du commandement de payer jusqu’au paiement effectif ;

— condamner par provision la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale à la somme de 3.155,23 € à partir du jour d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à complète libération des lieux par remise des clefs ;

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice contractuel ;

— condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2.500 € à son bénéfice en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens y compris les frais du commandement de payer de 280,69 €, non inclus dans l’extrait de compte.

Selon conclusions du 18 novembre 2025, la Sàrl Denovo Factory a sollicité voir :

— débouter la Sc Financière Jef de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— octroyer à la Sc Financière Jef les plus larges délais de grâce afin d’apurer la somme de 45.038,33 € ;

en tout état de cause,

— condamner la Sc Financière Jef à lui payer une indemnité de 1.000 € pour application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sc Financière Jef aux frais.

À l’audience du 18 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes de provisions :

L’article 3 du contrat de sous-location conclu entre les parties le 1er octobre 2022 stipule, page 2, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas notamment de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance.

La Sc Financière Jef a fait délivrer à la défenderesse, le 4 décembre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 40.685,52 € visant la clause résolutoire.

La Sàrl Denovo Factory, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, ne conteste pas la dette locative.

La Sc Financière Jef produit un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2025.

La Sàrl Denovo Factory est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sc Financière Jef depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation du concours de la force publique.

L’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes dus jusqu’au 4 janvier 2025, la somme totale de 45.038,33 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 40.685,52 € et à compter du 9 mai 2025 sur la somme de 4.352,81 €, n’est pas sérieusement contestable.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable de 3.155,23 € jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués à compter du 5 janvier 2025 mais sans que ce montant soit indexé compte tenu de sa nature indemnitaire.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles comme il sera précisé dans le dispositif de la présence ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie défenderesse sollicite subsidiairement que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin d’apurer l’arriéré locatif.

À cet égard, la Sàrl Denovo Factory invoque l’existence de difficultés financières en raison des conditions météorologiques en 2023 et de retards dans les livraisons avec un de ses fournisseurs.

Cependant, aucune pièce versée aux débats n’atteste d’une quelconque régularisation du paiement des loyers dès lors que les virements effectués de 2.760 € puis de 2.720 € entre janvier 2024 et septembre 2025 (pièce 11 défenderesse), ne correspondent pas à la totalité du loyer dû, et il ne peut qu’être constaté que subsiste un arriéré de loyers et charges arrêté au 4 janvier 2025 d’un montant de 45.038, 33 €, sans compter l’indemnité d’occupation d’un montant de 3.155 € par mois à compter du 5 janvier 2025.

La Sàrl Denovo Factory ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement, dès lors que la pièce 10 de la partie défenderesse correspond au budget prévisionnel 2024 et non au prévisionnel de trésorerie pour la période courant du 1er août 2025 au 31 octobre 2026 comme indiqué sur le bordereau.

La Sàrl Denovo Factory n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne va cesser de croître, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la Sàrl Denovo Factory sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Denovo Factory sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 280,69 € par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sc Financière Jef la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sàrl Denovo Factory sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 4 janvier 2025;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Denovo Factory et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 8] ;

DISONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sàrl Denovo Factory à verser par provision à la Sc Financière Jef :

— la somme 45.038,33 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 40.685,52 € et à compter du 9 mai 2025 sur la somme de 4.352,81 € ;

— la somme de 3.155,23 €, chaque mois à compter du 5 janvier 2025, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, sans qu’il n’y ait lieu à indexation ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la Sàrl Denovo Factory ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sàrl Denovo Factory aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 280,69 € ;

CONDAMNONS la Sàrl Denovo Factory à payer à la Sc Financière Jef la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sàrl Denovo Factory fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER