DU 12 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00097 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGNP

Code NAC : 30B

S.C.I. TIKEHAU

C/

S.A.S. [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. TIKEHAU ayant pour mandataire la SAS Foncia LVM anciennement dénommée Foncia [Adresse 5], [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DÉFENDEUR

S.A.S. [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Adel JEDDI de la SELARL CJ AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 208

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Débats tenus à l’audience du 19 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 30 octobre 2018, la S.C.I. TIKEHAU a consenti un bail commercial à la société [G], portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 8] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er novembre 2018, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4 920 euros.

Le 9 septembre 2024, la S.C.I. TIKEHAU a délivré un commandement d’exploiter les lieux loués visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la S.C.I. TIKEHAU a fait assigner en référé la société [G] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce afin de voir notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la société [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [6] (95160), condamner la société [G] à payer à la S.C.I. TIKEHAU à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, les frais de constat, les dépens et une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la S.C.I. TIKEHAU demande au juge des référés de :

Débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au bénéfice de la SCI TIKEHAU, en raison de l’absence d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués,Constater la résiliation de plein droit du bail,Ordonner subséquemment l’expulsion de la société [G] des lieux sis à [Adresse 9], ainsi que tous occupants de son chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir,Autoriser la SCI TIKEHAU à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais, risques et périls de la société [G] les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,Condamner la société [G] à payer à la SCI TIKEHAU par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,Déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,Condamner la société [G] à payer à la SCI TIKEHEU la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société [G] à payer à la SCI TIKEHAU les frais de constat en date des 16 juillet 2024, 17 juillet 2024, 30 juillet 2024 et 16 octobre 2024,Condamner la société [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement une exécution des obligations locatives.

Elle soutient que la société [G] ne respecte pas les stipulations claires et précises du bail commercial portant notamment sur l’obligation d’exploitation du local. Elle fait valoir que les constats de commissaire de justice permettent de démontrer que le local est fermé, non exploité et que suite à la délivrance du commandement pour inexécution des obligations locatives, la société [G] ne s’est pas exécutée. Elle conteste l’exception d’inexécution pour infestation de fourmis, soulevée en défense, en exposant que l’éradication de nuisibles en lien avec l’activité du preneur relève de son obligation d’entretien. S’agissant de la fissure, elle indique qu’aucune demande à ce titre ou de travaux n’a été formalisée par le preneur avant la fermeture de l’établissement au public et que c’est uniquement par les personnes rencontrées sur place par le commissaire de justice le 30 juillet 2024 que le bailleur a appris que des travaux étaient en cours. Elle rappelle que la société [G] occupe les lieux depuis le 1er novembre 2018, soit plus de 6 ans et considère qu’une usure du carrelage ne semble pas anormale et que la force majeure n’est pas établie.

S’agissant de l’impossibilité d’utiliser la hotte aspirante alléguée par la société [G], elle fait valoir que les travaux de ravalement ont été achevés en 2021 et que le bail stipule que les lieux loués sont destinés « à une activité de restauration sans cuisson et sans extraction, le local n’étant pas pourvu d’une extraction extérieure pour les fumées et les graisses ». Ainsi, elle soutient que la société [G] ne justifie pas avoir demandé une quelconque autorisation au titre de la hotte aspirante, ni un cas de force majeure et qu’elle a elle-même déclaré juridiquement la fermeture de l’établissement à la date du 6 octobre 2025, sans que le bailleur n’en soit informé.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société [G] demande au juge des référés de :

A titre principal

Constater l’existence de contestation sérieuse,Débouter la SCI TIKEHAU de l’intégralité de ses demandesA titre subsidiaire

Juger recevable la demande d’expertise judiciaire formée par la société [G],Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous les sachants, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettent de fixer en connaissance de cause si le local commercial est exploitable ou non en l’état et en cas d’impossibilité d’exploiter de déterminer les préjudices subis par le locataire,A titre reconventionnel,

Condamner la SCI TIKEHAU à payer à la société [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.

Elle expose qu’elle a rencontré au cours du premier semestre 2024 divers désagréments dans le cadre de l’exploitation de son activité, notamment une invasion anormale de fourmis dans les locaux qui l’a obligée à suspendre son activité et que l’agence FONCIA qui administre le local a été informée de la situation. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de déposer un linoleum qui était fixé au sol, dévoilant ainsi le carrelage en dessous, ce qui lui a permis de constater que ce dernier était fissuré en plusieurs endroits, laissant ainsi un passage béant pour les fourmis. Craignant des désordres structurels, elle indique avoir sollicité la société FONCIA afin qu’un expert puisse être mandaté sur place, en vain. Elle ajoute avoir aussi été contrainte par le bailleur de déposer son dispositif d’évacuation des fumées, dans le cadre du ravalement réalisé sur l’immeuble, et que lorsqu’elle a voulu le réinstaller, le bailleur lui a opposé un refus catégorique. Suite à la délivrance du commandement d’avoir à exploiter les lieux loués, elle indique avoir pris attaché avec FONCIA pour lui rappeler que le local demeurait inexploitable. Ainsi, elle se prévaut d’une exception d’inexécution justifiée par la force majeure, en rappelant que l’évènement invoqué doit être indépendant de la volonté du locataire, irrésistible et imprévisible lors de la signature du bail. Compte tenu de la problématique liée à la fragilité de la dalle de l’établissement, des fissures générées qui ont permis une infestation de nuisibles dans l’établissement, de l’impossibilité de réinstaller le dispositif d’extraction des fumées, il ne peut être contesté qu’il existe une situation particulièrement problématique concernant la délivrance d’un local conforme qui serait en mesure d’accueillir l’activité de la société [G].

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 30 octobre 2018 contient une clause résolutoire (page 7) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter contenant déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

Le bail stipule également en son article 5 « le preneur s’engage à maintenir les lieux loués en état permanent d’exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles. »

La société bailleresse soutient que la société preneuse n’exploite pas les lieux loués conformément à ses obligations contractuelles et que le local est fermé. Au soutien de ses déclarations, elle produit un procès-verbal de constat en date des 16, 17 et 30 juillet 2024 aux termes duquel le commissaire de justice instrumentaire constate que le local est fermé et non exploité. Il indique avoir frappé à la porte vitrée, qu’un homme lui a confirmé que « le restaurant est fermé depuis deux mois, que des travaux doivent être réalisés mais qu’ils n’ont pas débutés ». Il constate également « une corde sur laquelle sont suspendus des vêtements », « la présence de trois matelas posés à même le sol », que « l’activité de restauration rapide n’y est plus exercée, aucune marchandise, ni aucune denrée alimentaire ».

La S.C.I. TIKEHAU justifie avoir délivré un commandement pour inexécution des obligations locative le 9 septembre 2024 à la société [G], dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce et visant la clause résolutoire, lui faisant commandement d’avoir à exploiter les lieux loués, conformément à ses obligations contractuelles, dans le délai d’un mois.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il précise qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature de l’obligation contractuelle à exécuter et les sanctions encourues.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 16 octobre 2025 permet d’établir que le local est fermé depuis plusieurs mois et que la société [G] ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois imparti par le commandement délivré le 9 septembre 2024.

Ainsi, la clause résolutoire du bail est en principe acquise depuis le 9 octobre 2024 et le bail résilié de plein droit.

Toutefois, la société [G] se prévaut d’une exception d’inexécution et d’un cas de force majeure en faisant valoir que le local est inexploitable du fait des fissures présentes sur le carrelage du local qui ont permis une infestation de nuisibles dans l’établissement et de l’impossibilité de réinstaller le dispositif d’extraction des fumées.

Au soutien de ses déclarations, elle produit :

Des photos non datées sur lesquelles apparaissent des nuisibles ;Un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 25 avril 2025 contenant diverses photos et constatant les éléments suivants : « A mon arrivée je constate que le local est fermé. M. [G], président de la SAS [G] ouvre le local. Il m’indique les fissures qu’il a découvert à la déposé du linoléum. Il existe une fissure perpendiculaire au niveau du seuil d’entrée, entre les joints des carreaux de carrelage. La ligne de carreaux concernés par la fissure présente un léger décalage. M. [G] me précise qu’il a pu constater une fissure au niveau des joints de carrelage situés perpendiculairement au seuil de la porte d’accès vers la cour arrière du local commercial. Les carreaux de carrelage à cet endroit présentent un léger décalage. En partie droite de la fissure, un carreau de carrelage est fissuré. » ;

Deux attestations sur l’honneur de M. [S] [M] et M. [X] [V] qui attestent que le nouveau propriétaire a engagé des travaux de ravalement de la façade et a demandé de retirer la hotte.

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que le local est infesté de nuisibles. En effet, les photographies (pièce 1 défendeur) sont floues, non datées et aucun élément ne permet de prouver qu’il s’agit dudit local commercial. Cela n’est pas non plus constaté par le commissaire de justice instrumentaire dans son procès-verbal du 25 avril 2025 (pièce 2 défendeur). Par ailleurs, s’il résulte d’un courriel du 24 septembre 2024 envoyé par la société FONCIA à la société [G] (pièce 10 demandeur) que cette dernière a signalé la présence d’insectes, il convient de rappeler que le traitement des nuisibles relève de l’obligation d’entretien du locataire, de sorte qu’il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

S’agissant des fissures sur le carrelage, si leur existence est établie par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la société preneuse ne démontre pas que ces fissures rendent inexploitable le local ou qu’elles sont apparues après la signature du bail commercial.

Enfin, s’agissant de la hotte aspirante, le bail stipule en son article DESTINATION DES LIEUX LOUES « Les lieux loués seront destinés à une activité de restauration sans cuisson et sans extraction, le local n’étant pas pourvue d’une extraction extérieure pour les fumées et les graisses. Toutefois, le bailleur donne son autorisation pour la pose d’une extraction extérieure sous réserve que le preneur dépose une demande auprès de la mairie de [Localité 7] et obtiennent l’autorisation de cette dernière. »

Ainsi, la société preneuse savait lors de la signature du bail commercial que le local n’était pas pourvu d’une extraction extérieure et elle ne peut alléguer d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

La S.C.I. TIKEHAU produit un courrier en date du 23 septembre 2025 envoyé par M. [G] à l’agence FONCIA aux termes duquel elle sollicite l’autorisation de réinstaller de nouveau une hotte d’extraction pour son restaurant, indique que le propriétaire lui a demandé de l’enlever durant la période des travaux, précise que l’ancien propriétaire ne s’y est jamais opposé et que le fonctionnement de la restauration ne peut se faire sans cette extraction obligatoire.

Or, il convient d’observer que la société [G] ne démontre pas avoir installé une hotte ou système d’extraction extérieure, ni avoir déposé une demande auprès de la mairie de [Localité 7] et avoir obtenu l’autorisation de cette dernière, alors que cette autorisation conditionnait l’accord du bailleur à la pose d’une extraction extérieure selon les termes du bail.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse empêchant en l’espèce, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 9 octobre 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la société preneuse ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes à titre provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société [G] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

La société [G] sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire afin qu’un avis technique soit donné sur les fissures constatées et sur leurs conséquences ainsi que sur l’existence ou non du système d’extraction des fumées, et sur la position des parties à ce sujet.

Elle rappelle qu’elle est à jour de ses obligations, notamment dans le paiement de ses loyers mais qu’il existe une situation problématique concernant l’état du local et la possibilité ou non pour le locataire de poursuivre son activité du fait de la fragilisation de la dalle que de l’absence de tout dispositif d’extraction des fumées pourtant préexistant.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 25 avril 2025 que ce dernier a notamment constaté l’existence d’une fissure perpendiculaire au niveau du seuil d’entrée, entre les joints des carreaux de carrelage.

Toutefois, aucun élément du dossier ne permet d’établir que ces fissures sont apparues durant le bail commercial ou lors de la réalisation des prétendus travaux de ravalement.

S’agissant du système d’extraction des fumées, le bail mentionne bien que le local n’en est pas pourvu.

Dès lors, la société [G] ne justifie pas la possible existence d’un procès futur à l’encontre de la S.C.I. TIKEHAU, de sorte que le motif légitime précité n’est pas établi.

Il y aura donc lieu de débouter la société [G] de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [G], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement d’exécuter.

En revanche, la demande de condamnation de la société [G] à payer les frais de constat en date des 16, 17 et 30 juillet 2024 et 16 octobre 2024 sera rejetée, celle-ci n’étant ni fondée ni motivée.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [G] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. TIKEHAU formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 octobre 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 9 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [G] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [G] à la S.C.I. TIKEHAU, à compter du 9 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société [G] au paiement de cette indemnité ;

DEBOUTONS la société [G] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société [G] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement d’exécuter ;

CONDAMNONS la société [G] à payer à la S.C.I. TIKEHAU la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT