Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 07 mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00353 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IGHN

AFFAIRE : S.A.R.L. JCB [V] pris en la personne de son représentant légal Mr [K] [U][B] [V]

c/ S.D.C. [Adresse 10] Représentée par le Syndic Damoiseau SAS Damoiseau.immo dont le siège social est [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JCB [V] pris en la personne de son représentant légal Mr [K] [U][B] [V], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alain IFRAH de la SCP GALLOT-LAVALLEE – IFRAH – BEGUE, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 10] Représentée par le Syndic Damoiseau SAS Damoiseau.immo dont le siège social est [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : BERNICOT Patricia lors des débats

Judith MABIRE lors du délibéré

DÉBATS

À l’audience publique du 07 février 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 07 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

La SARL JCB [V] est propriétaire de plusieurs immeubles au sein de la résidence [Adresse 8], résidence soumise au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SAS DAMOISEAU IMMO, en sa qualité de syndic de la résidence.

Le 18 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a notamment voté à la majorité des copropriétaires l’abattage par démontage de deux érables à l’arrière de la résidence et d’un pin à l’angle du bâtiment.

Monsieur [W] [V], représentant légal de la SARL JCB [V] a voté contre ces deux résolutions.

LA SARL JCB [V] conteste le vote de ces abattages, considérant que le vote devait être effectué en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et donc se dérouler à l’unanimité et non à la majorité.

Aussi, par acte du 8 juillet 2024, la SARL JCB [V] a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 2] [Adresse 4], représenté par la SAS DAMOISEAU IMMO, devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande d’ordonner la suspension des résolutions (questions) n°23 à 23h adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2024 relatives aux travaux d’abattage d’arbres de la résidence [Adresse 5].

À l’audience du 7 février 2025, la SARL JCB [V] demande au juge des référés d’ordonner la suspension des résolutions (questions) n°23a et 23b adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2024, relatives aux travaux d’abattage d’arbres de la résidence [Adresse 5].

Au soutien de sa demande, la SARL JCB [V] fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Sur la compétence du juge des référés :

— La crainte de voir les arbres abattus nécessite de voir prescrire des mesures conservatoires en référé, s’agissant d’opérations irrémédiables de destruction de végétaux. Le non-respect des règles de majorité lors du vote des résolutions litigieuses ne vise qu’à appuyer le caractère illicite du trouble. La présente affaire emporte conjugaison entre trouble illicite et dommage imminent ce qui justifie d’autant plus, l’intervention du juge des référés ;

— Peu importe qu’une action au fond ait été possible pour trancher la question de la violation d’une règle de majorité lors d’un vote de résolution d’une assemblée générale de copropriété, la seule éventualité que le syndic puisse agir pour abattre tous les arbres, est susceptible de constituer un dommage imminent justifiant l’intervention du juge des référés. Ainsi, la demande en référé a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de l’article 2224 du code civil dont les dispositions sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— En matière de contestation d’une décision d’une assemblée générale de copropriété immobilière, le délai de deux mois qui court à compter de la notification des décisions, à peine de déchéance peut être interrompu par une assignation en justice et il est indifférent que la juridiction saisie soit incompétente dès lors que l’assignation a été délivrée dans le délai légal (arrêt de la 3ème chambre civile, 8 juillet 1998) ;

— En agissant en référé plutôt que sur le fond, la SARL JCB [V] n’a rien fait d’autre qu’agir rapidement afin d’éviter la paralysie durable des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires qu’aurait occasionné une saisine du juge du fond ;

— Tant la crainte évidente de l’abattage du pin maritime et des érables (fait matériel) que les doutes sérieux sur la légalité (violation évidente de la règle de droit) des opérations de vote des résolutions litigieuses (fait juridique), sont de nature à faire encourir la suspension et imposaient la saisine du juge des référés ;

— Sur le non-respect de la condition d’unanimité :

— L’article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la décision “ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble” ;

— Or, la question 23 du procès-verbal de l’assemblée générale indiquait que “dès lors que la suppression pure et simple des arbres implantés dans les espaces verts communs est envisagée, la décision doit en être prise à l’unanimité des copropriétaires, cette suppression portant atteinte à la destination de l’immeuble conçu et livré avec un décor de verdure”. Le vote ne pouvait donc être effectué en application de l’article 24 (vote à la majorité) mais en application de l’article 26 (vote à l’unanimité) ;

— Mis à part les érables malades évoqués à la question 23c, il n’est pas démontré que le développement des autres arbres serait de nature à causer un quelconque préjudice à un ou plusieurs copropriétaires, ni que cet arbre poserait des problèmes sanitaires ou de sécurité de nature à justifier sa suppression ;

— Dans les deux cas litigieux, il n’est pas justifié de menace pour la santé ou la sécurité des personnes, ni envisagé de dommage potentiel aux copropriétaires ou aux tiers qui trouvant leur origine dans les parties communes de la résidence, entraîneraient la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

— Un élagage aurait pu être suffisant et l’abattage n’est pas nécessaire en l’espèce ;

— En conséquence, la violation évidente de la règle de droit y compris des règles de majorité lors d’un vote d’une résolution d’assemblée générale, peut au titre du trouble manifestement illicite justifier la suspension des résolutions litigieuses, avant même toute saisine de la juridiction au fond ;

— Sur le défaut de mise en concurrence :

— En application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le montant du marché des travaux nécessitait en l’espèce une mise en concurrence obligatoire. Or, seule la proposition de la société RACINE ELAGAGE a été jointe à la convocation et a été examinée, pour un montant de 1.870 € ;

— Sur les autorisation administratives :

— Si le syndic DAMOISEAU IMMO justifie avoir informé les services de l’urbanisme et l’ONF du projet de coupe d’arbres, il résulte des pièces produites que l’ONF et la ville [Localité 9] n’ont été saisis qu’en juillet 2024 d’une demande d’information sur les règles concernant l’abattage de cet arbre qui a plus de 30 ans, afin d’obtenir un diagnostic sur son état alors même que le vote sur son abattage avait déjà eu lieu. Dès lors, le vote sur l’abattage était prématuré et les copropriétaires n’ont pas disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause. Un vote a été décidé dans des conditions de majorité, sans certitude sur les risques pour la santé et la sécurité des personnes ;

— Les autorisations ont été sollicitées tardivement et le syndicat ne justifie pas des réponses de l’ONF et des services d’urbanisme de la ville [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Adresse 4] demande au juge des référés de débouter la SARL JCB [V], ce dernier étant incompétent, et de la condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître SIMON, son conseil.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Dans ses dernières écritures, le demandeur vient préciser ses griefs en limitant ses demandes de suspension uniquement aux résolutions 23 a et 23 b portant sur l’abattage de deux érables et un pin maritime ;

— Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. Il existe une seule exception au caractère exécutoire d’une décision d’assemblée générale de copropriété durant une période de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette suspension s’applique uniquement au cours du délai de contestation, qu’un recours ait été ou non exercé par un copropriétaire. Passé ce délai, les décisions de l’assemblée s’imposent à l’ensemble des copropriétaires et peuvent faire l’objet d’une exécution en cours de procédure au risque et péril du syndicat des copropriétaires ;

— La présente juridiction, juge de l’évidence ne peut en aucun cas, trancher la question d’une violation d’une règle de majorité lors d’un vote d’une résolution d’une assemblée générale qui au demeurant n’a fait l’objet d’aucune contestation au fond depuis la notification du procès-verbal d’assemblée générale litigieux le 14 mai 2024. Il appartenait en réalité à la concluante de saisir la juridiction du fond dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal litigieux afin de solliciter l’éventuelle annulation des résolutions litigieuses et ce conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En parallèle, le demandeur avait la faculté de solliciter devant le juge de la mise en état, la suspension des résolutions litigieuses dans l’attente de la décision au fond. De plus, la saisine de la présente juridiction ne suspend pas le délai de deux mois visé à l’article 42 alinéa 2 ;

— En tout état de cause, les résolutions litigieuses ne peuvent en aucun cas caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant leurs suspensions. En l’espèce, il a été voté lors de l 'assemblée litigieuse à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’abattage de 8 érables dont 6 étaient atteints de la maladie de la suie et l’abattage d’un pin maritime. Il s’avère en réalité que l’abattage des arbres est parfaitement justifié et ne peut en aucun cas constituer un trouble manifestement illicite puisque les travaux portent sur la préservation de la santé et la sécurité des occupants et doivent donc être votés à la majorité. De plus, juste après la saisine de la présente juridiction, l’un des érables est tombé sur la propriété voisine, nécessitant l’intervention

en urgence d’une société d’élagage ;

— Concernant le pin à l’angle du bâtiment, le devis de la société BLANCHART mentionne le fait qu’il est nécessaire de procéder à l’abattage de cet arbre “qui devient dangereux pour les personnes et pourrait endommager la résidence” ;

— Les services de l’urbanisme et de l’ONF ont bien été informés par le syndic du projet de coupe de ces arbres, le 18 mars 2024 ;

— La partie adverse évoque également au soutien de ses demandes le fait que monsieur [V] gérant de la SARL JCB élu en qualité de président de séance lors de l’assemblée générale n’a pas été en mesure de signer le procès-verbal à l’issue de la réunion puisqu’il a eu un malaise et a donc été contraint de quitter l’assemblée

générale comme mentionné dans la résolution n°32 de ladite assemblée. À la demande de monsieur [V] c’est un membre du conseil syndical qui a signé le procès-verbal à sa place et ce, comme indiqué dans une note d’information communiquée lors de la notification du procès-verbal. Cette situation de pur fait ne saurait caractériser un trouble manifestement illicite ;

— Deux entreprises ont bien été consultées pour réaliser les travaux et le principe de mise en concurrence a donc été respecté.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés :

La demande de suspension des résolutions adoptées lors d’une assemblée générale de copropriétaires est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire, ou d’une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

Par ailleurs, l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que “Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale”.

Ce droit de recours est subordonné à deux conditions essentielles, l’une tenant à la qualité du demandeur, l’autre au délai d’exercice de l’action. Le recours visant à contester les décisions d’assemblée générale ne peut être exercé que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Par ailleurs, l’exercice du recours est enfermé dans un strict délai.

L’action en contestation des décisions de l’assemblée générale relève de la compétence du tribunal judiciaire.

De plus, l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires dont la nullité n’a pas été définitivement prononcée n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite, comme a pu le rappeler la 3ème chambre civile de la cour de cassation, dans un arrêt du 6 février 2020 (n°18-18.751).

En l’espèce, les résolutions contestées par la SARL JCB [V] ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 18 avril 2024.

La SARL JCB [V] conteste la validité des résolutions adoptées, considérant que l’abattage des arbres doit être voté à l’unanimité des copropriétaires. De plus, cet abattage constituerait un trouble manifestement illicite dans la mesure où la violation évidente de la règle de droit lors d’un vote d’une résolution d’assemblée générale, peut au titre du trouble manifestement illicite justifier la suspension des résolutions litigieuses, avant même toute saisine de la juridiction au fond.

Néanmoins, il convient de souligner qu’une procédure spécifique est prévue à l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les délibérations adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette procédure ne peut dès lors se cumuler avec une action devant le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite, comme l’a rappelé la jurisprudence.

En effet, le trouble manifestement illicite ne peut être invoqué en l’espèce, par un copropriétaire opposant, du seul fait du non-respect des règles de vote d’une résolution lors d’une assemblée générale de copropriétaires ni du défaut de mise en concurrence d’entreprises pour l’abattage ou de l’absence d’autorisations administratives.

Ces moyens ne peuvent ainsi qu’être examinés devant le tribunal judiciaire, régulièrement saisi sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais ne peuvent soutenir une demande formulée devant le juge des référés au titre du trouble manifestement illicite.

En conséquence, la demande de suspension des résolutions (questions) n°23a et 23b adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2024, relatives aux travaux d’abattage d’arbres de la résidence [Adresse 5], formulée par la SARL JCB [V] sera déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes :

La SARL JCB [V] succombe en sa demande et sera donc condamnée aux dépens, dont distraction au profit de maître SIMON, conseil du syndic.

Par suite, elle est nécessairement redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1.300 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable la demande formulée par la SARL JCB [V] quant à la suspension des résolutions (questions) n°23a et 23b adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2024, relatives aux travaux d’abattage d’arbres de la résidence [Adresse 5] ;

CONDAMNE la SARL JCB [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par la SAS DAMOISEAU IMMO la somme de MILLE TROIS CENTS EUROS (1.300 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL JCB [V] aux dépens, dont distraction au profit de maître SIMON, conseil du syndic.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND