TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

Le 18 Mars 2025

à M^e Stéphane AUBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 Mars 2025 à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04934 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JLT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [Y]

née le 01 Janvier 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. VELIDANES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 30 juin 2021, la SCI VELIDANES a donné à bail à Madame [Z] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Suivant assignation du 10 juillet 2024, Madame [Z] [Y] a fait assigner la SCI VELIDANES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, pour la voir condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de bail, 10.000 euros pour troubles de jouissance et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [Y] expose que son logement n’est pas décent. Il est affecté d’une humidité excessive, relevée à 100 % sur les bas des murs de tout l’appartement, avec des moisissures. Cette situation a été constatée par la CAF et a des répercussions sur sa santé. Elle se dit donc fondée à obtenir réparation de son préjudice de jouissance et inexécution fautive du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Madame [Z] [Y] a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI VELIDANES n’a pas comparu et personne pour elle. Le courrier recommandé qui lui a été adressé par l’huissier de justice instrumentaire est revenu avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ».

Le délibéré a été fixé au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Sur les demandes en paiement

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, imposent au bailleur l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Si la demande au titre du trouble de jouissance n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur par le locataire et qu’un simple avertissement suffit, encore faut-il une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

En l’occurrence Madame [Y] verse le contrat de bail signé avec la SCI VELIDANES le 30 juin 2021, portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Pour étayer ses demandes indemnitaires, Madame [Y] produit :

un courrier adressé le 14 décembre 2022 au mandataire de son bailleur, le Cabinet Laplane, pour signaler la présence d’humidité sur les murs de son logement depuis plusieurs mois et solliciter des réparations. Un compte-rendu de visite à domicile de Madame [E] [S], conseillère médicale en environnement intérieur, qui indique le 21 février 2023 : « Madame [Y] habite cet appartement en rez-de-chaussée, hors centre-ville, depuis 1 an. Pas de tabagisme. Animaux : 2 chats

Chauffage électrique, mais insuffisant.

Pas de plantes vertes. Pas de meubles neufs en bois aggloméré.

Problèmes d’humidité dans quasiment tout le logement.

Surface de contamination en moisissures d’environ 6 à 8 m2.

Tous les bas de murs présentent un taux d’humidité d’environ 100 %.

Il est indispensable et très urgent, étant donné la surface moisie, de faire faire une étude complète du logement par un professionnel sérieux du bâtiment pour effectuer les modifications ou réparations nécessaires et donc supprimer définitivement ce problème d’humidité, avant toute autre intervention (pose de peinture ou papier-peint).

Comprendre la raison de l’humidité de certains murs.

Dans le même temps, nettoyer les moisissures avec du liquide vaisselle.

Retirer le cas échéant les matériaux moisis. Procéder en aérant au maximum, et protégé avec un masque. Ne pas recouvrir (peinture ou papier peint) tant que la surface n’est pas sèche.

Tenir les occupants habituels des locaux éloignés des zones à traiter, d’autre part, L’éloignement des personnes « à risque » (personnes âgées – enfants de moins de 12 mois – personnes greffées, immunodéprimées – malades respiratoires et allergiques chroniques) est indispensable

Il est indispensable de Revoir le mode de chauffage, pour que le logement puisse être chauffé correctement, et de manière homogène.

Un courrier de la CAF des Bouches du Rhône qui l’informe le 8 septembre 2023, de la conservation de l’allocation logement compte tenu de la non-conformité de son appartement, avec un délai de 18 mois laissé au bailleur pour procéder à la mise en conformité.

Madame [Y] rapporte bien la preuve de la réalité de désordres dans son logement. Or les éléments qu’elle fournit sont insuffisants à établir la cause, l’étendue, l’origine et l’imputabilité de ces désordres en l’absence de tout constat, expertise ou recherche de fuite. En l’état, rien ne permet de retenir une responsabilité exclusive ou même partielle du bailleur de nature à fonder les demandes en réparation formulées à hauteur de 20.000 euros.

Madame [Y] sera donc déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Madame [Y] qui succombe supportera la charge des entiers dépens de la procédure.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection de [Localité 5], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE JUGE LE GREFFIER