Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 09 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00157 – N° Portalis DB2N-W-B7J-INU7

AFFAIRE : [W] [H] Avocat plaidant : Maître Benjamin COIRON, membre de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, Marie-Ange JANIAUT Avocat plaidant : Maître Benjamin COIRON, membre de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

c/ [J] [C], S.C.I. [C] [O], [F] [N], [X] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H] Avocat plaidant : Maître Benjamin COIRON, membre de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

né le 13 Octobre 1978 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Sandra VILELA, avocat au barreau du MANS, avocat postulant,

et par M^e Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame Marie-Ange [P] Avocat plaidant : Maître Benjamin COIRON, membre de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

née le 30 Avril 1975 à [Localité 15], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Sandra VILELA, avocat au barreau du MANS, avocat postulant,

et par M^e Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sylvie CHARTIER-LABBE de la SCP WENTS ET ASSOCIES, avocats au barreau du MANS

S.C.I. [C] [O], dont le siège social est sis [Adresse 10]

défaillant

Madame [F] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe RIHET de la SCP LBR, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aude COUDREAU, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Loïc WAROUX

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 05 décembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 09 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 03 mai 2019, monsieur [C] et madame [N] ont vendu à la SCI [C] [O] dont les gérants sont monsieur [C] et madame [O], une maison d’habitation située [Adresse 13], moyennant le prix de 140.000 €.

Le 28 février 2023, la SCI [C] [O] a vendu à madame [P] et monsieur [H] cette même maison d’habitation située [Adresse 13], moyennant le prix de 180.000 €.

L’acte de vente du 28 février 2023 précisait que :

— Le vendeur déclare que la construction du bien a été achevée depuis plus de dix ans et que des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans, à savoir : agrandissement et préau ; isolation de la façade (avec modification de la façade) ;

— Ces travaux ont fait l’objet : d’une demande de permis de construire auprès de la mairie d'[Localité 6], enregistré sous le numéro PC 720003 22 Z0020, dont la demande, le récépissé de dépôt et l’arrêté de permis de construire en date du 27 novembre 2022 sont demeurés ci-annexés ; et d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée à la mairie d'[Localité 6] le 4 octobre 2022 dont le récépissé de dépôt et ladite déclaration attestant l’achèvement sont demeurés ci-annexés ;

— Par ailleurs, il a été précisé dans l’acte de vente par monsieur [C] et madame [N] au profit de la SCI [C] [O] reçu le 3 mai 2019, ce qui suit littéralement rapporté : que des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans : l’agrandissement du bien ainsi que la rénovation intérieure. Le vendeur déclare avoir lui-même réalisé ces travaux, sans avoir effectué en mairie de démarches pour régulariser cette situation. Le vendeur n’a fourni aucune facture, ni de garantie décennale. L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de la situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ni contre le notaire soussigné ;

— Le vendeur (la SCI) déclare ainsi avoir régularisé les travaux réalisés du chef de l’ancien propriétaire aux termes de sa demande de permis de construire n° PC 72000 22 Z0020 ;

— Le vendeur a fait établir un état sur l’installation intérieure d’électricité par la société FRADET dont il résulte que l’installation comporte plusieurs anomalies. L’acquéreur déclare être informé des risques encourus et vouloir faire son affaire personnelle de la remise en état de l’installation.

Après l’achat, madame [P] et monsieur [H] ont constaté des infiltrations d’eau au niveau de la sortie de toit de l’insert et au niveau du toit de l’extension, ainsi que des non-conformités électriques et un défaut dans l’installation du poêle à bois.

Plusieurs devis ont été établis pour la reprise de ces désordres :

— Le déplacement des boîtes de dérivation et le remplacement des liaisons trop courtes ont été chiffrés à la somme de 601,16 €, suivant devis de la SARL ELECTRICITE LALOUE du 19 janvier 2024 ;

— Le 27 janvier 2024, la société SARTHE RENOV a chiffré la réfection des pieds de cheminée à la somme de 1.859 € ;

— Le 9 juillet 2024, la société MS SARTHE COUVERTURE a établi un devis pour la réfection de la toiture, d’un montant de 7.739,12 € ;

— Le 23 août 2024, la SAS GREMY a chiffré la façon d’un tubage y compris linçoir à la somme de 3.953,31 € ;

— La société XB ENTRETIEN a chiffré le traitement hydrofuge/fongicide de toiture à la somme de 1.152 €, suivant devis du 23 septembre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 30 août 2024 et retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”, madame [P] et monsieur [H] ont dénoncé à la SCI [C] [O] les infiltrations d’eau, les non-conformités électriques et le défaut dans l’installation du poêle à bois.

Le 19 septembre 2024, madame [O] leur a répondu n’avoir rencontré aucun problème lorsque la SCI était propriétaire des lieux et elle leur a précisé que :

— La toiture est d’origine ;

— La régularisation de l’extension a été faite en 2022 et elle était déjà présente depuis plus de 10 ans ;

— Le poêle devait être retiré avant la vente mais madame [P] et monsieur [H] ont insisté pour le garder ;

— Des anomalies électriques avaient été soulevées dans le DPE et les acquéreurs devaient en faire leur affaire personnelle.

Dans son rapport du 03 janvier 2025, l’expert mandaté par l’assureur de madame [P] et monsieur [H] a relevé que :

— L’insert situé à l’entrée du séjour semble vétuste et une pièce de bois présente des traces de carbonisation. Des marques sont observées au plafond. L’inspection des combles permet d’observer un jour en souche et une trace d’infiltration au sol. La distance de sécurité entre le plancher et le groupe de ventilation n’est pas respectée. Le système de distribution d’air chaud est vétuste ;

— Des larges auréoles sont constatées au plafond de l’extension avec la présence de traces de moisissures. La couverture en ardoises présente une pente approximative de 7 à 8° pour un recouvrement de 16 cm, ce qui est insuffisant selon le diagnostic de la SARL MENARD-SAMSON. Le recouvrement insuffisant des ardoises est à l’origine d’infiltrations dans l’extension, nécessitant une réfection en zinc à joint debout ;

— Le circuit d’alimentation électrique dans les combles en pieuvre est anarchique. Les boîtiers de connexion sont ouverts. Au moins une connexion par domino n’est pas protégée et présente un risque pour les personnes. Un repérage et un nettoyage du réseau est nécessaire ;

— Le conduit de fumée du poêle présente une distance de sécurité insuffisante au moins au niveau d’un liteau. Son utilisation doit être évitée jusqu’à la mise en conformité par un professionnel ;

— Concernant le carport, les discontinuités du faîtage entraînent nécessairement des risques d’infiltrations dans l’extension ;

— Les traces d’infiltrations au droit du conduit de fumée de l’insert relèvent de la responsabilité pour vices cachés du vendeur ;

— Les traces d’infiltrations au plafond de l’extension relèvent de la responsabilité décennale des constructeurs, avec une impropriété à destination. Des clauses de l’acte de vente semblent contradictoires entre l’assurance construction et la garantie décennale ;

— Les désordres électriques pouvaient être ignorés des vendeurs mais étaient visibles à la vente. La responsabilité de la personne ayant effectué le diagnostic peut être questionnée ;

— Le non-respect de la distance de sécurité en traversée de conduit de fumée du poêle peut relever des vices cachés et de la responsabilité civile du poseur pour risque d’incendie.

Aussi, par actes des 14 et 19 mars 2025, madame [P] et monsieur [H] ont fait citer la SCI [C] [O], au domicile des deux gérants à savoir monsieur [C] et madame [O], devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/157.

Par actes des 29 juillet, 30 juillet et 28 août 2025, madame [P] et monsieur [H] ont fait citer monsieur [C], madame [O] et madame [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent de leur étendre les opérations d’expertise.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/419.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier, à l’audience du 19 septembre 2025, sous le numéro de RG 25/419.

À l’audience du 05 décembre 2025, monsieur [C], madame [N] et madame [O] formulent des protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise.

La SCI [C] [O] ne comparaît pas. La décision sera donc qualifiée d’ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres et d’évaluer les préjudices subis le cas échéant.

En conséquence, madame [P] et monsieur [H] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par les demandeurs, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [I] [V], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 9], demeurant [Adresse 5] ([Courriel 8]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 11] à [Adresse 7] ([Adresse 3]) ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres allégués dans l’assignation et en préciser l’importance ;

— Rechercher la cause des désordres ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;

— Dire si les désordres sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions, ou s’ils compromettent sa solidité ;

— Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;

— Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;

— Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;

— Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que les demandeurs à l’expertise seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DIT que les dépens resteront à la charge des demandeurs sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Loïc WAROUX