N° RG 25/02148 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6I

MINUTE 2026/

ORDONNANCE DU : 26 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02148 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6I

AFFAIRE : ADAPEI DE LA SARTHE C/ SARTHE HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Marie-Michèle BELLET, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire du MANS, chargée de la mise en état à la Première Chambre civile, dans l’instance pendante,

ENTRE :

DEMANDERESSE au principal

Association ADAPEI DE LA SARTHE, représentée par sa Présidente

immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 775 652 381

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Lise CORNILLIER, membre de Cornillier Avocats, avocate au Barreau de PARIS, avocate plaidante et par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDERESSE au principal

SARTHE HABITAT,

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe AUFFREDOU, membre de la SELAS FIDAL, avocat au Barreau de BLOIS, avocat plaidant et par Maître Elodie HARVET, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

Avons rendu le 26 Mai 2026 l’ordonnance ci-après, assistée de Patricia BERNICOT greffière, présente aux débats le 2 Avril 2026, et à qui la minute de l’ordonnance a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 juin 2025, l’association ADAPEI assigne l’établissement SARTHE HABITAT aux fins de la voir condamner à l’indemniser pour manquement à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible du bien loué, en l’absence de réalisation de travaux de conformité du SSI dans un délai raisonnable.

Sur interrogation du Juge de la mise en état, par conclusions, l’association ADAPEI sollicite :

— que soit rejetée l’exception d’incompétence et qu’il soit jugé que cette chambre soit déclarée compétente pour statuer sur ce litige,

— que SARTHE HABITAT soit condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association expose qu’en 2005, elle a conclu avec SARTHE HABITAT une convention de location portant sur immeuble à usage de foyers logements pou r des personnes handicapées et qu’elle a installé dans cet immeuble un foyer d’accueil médical ([Etablissement 1]) hébergeant des personnes gravement handicapées avec offre d’un accompagnement pour réaliser les actes essentiels de la vie courante, une aide éducative et une surveillance médicale.

Elle soutient que le bien litigieux ne constitue pas un logement d’habitation au sens du droit des baux, en ce que les personnes accueillies ne disposeraient pas d’un droit personnel au logement mais d’un droit à l’accompagnement médico-social dans le cadre d’une autorisation administrative et d’un projet d’établissement.

Elle ajoute que la convention liant les parties exclurait toute qualification de bail d’habitation et que les chambres occupées sont intégrées dans une organisation collective indissociable des locaux communs, des espaces de soins et de surveillance et d’accompagnement.

Elle fait remarquer que du reste, la convention ne prévoit pas de paiement d’un loyer, mais d’une redevance annuelle et que le litige porte sur la responsabilité constractuelle d’un propriétaire de logement recevant du public ( [Localité 1]), et, non sur les obligations classiques du bailleur.

En conséquence, selon la demanderesse, ce tribunal est compétent.

Par conclusions, l’établissement SARTHE HABITAT demande de voir :

— prononcer l’incompétence de la première chambre de ce tribunal,

— déclarer le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire du MANS compétent pour statuer sur ce litige,

— condamner l’ADAPEI aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SARTHE HABITAT rappelle que bailleur social, il est amené à construire des structures d’hébergement ([Localité 1]) gérées par des gestionnaires associatifs ou des CCAS et que le présent litige porte sur le changement d’un système de sécurité incendie dans le cadre d’un établissement accueillant du public.

En application des articles 75 et 76 du code de procédure civile et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, SARTHE HABITAT fait valoir que la présente procédure relève du PPP.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 75 du code de procédure civile dispose que “s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée” et selon l’article 76 “Sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas” (…).

L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, quant à lui, accorde une compétence exclusive en la matière au juge des contentieux de la protection :

“Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

Dans cette affaire, il est versé aux débats, la convention unissant les parties dont l’objet est défini comme “un bail donné à l’ADAPEI sur un immeuble à usage de foyer logements pour personnes handicapées” conclu pour une période de 12 ans renouvelable par tacite reconduction et soumis au paiement d’une redevance annuelle.

L’occupation des lieux est défine à l’article 7 qui stipule que “l’ADPEI exploitera dans ses locaux mis à disposition un centre d’hébergement pour personnes handicapées composé de 22 logements de type 1" et l’article 12 vise des “chambres et services collectifs”.

Il s’ensuit que le contrat unissant les parties ne relève effectivement pas du régime des baux d’habitation dont les litiges sont de la compétence exclusive du PPP.

En conséquence, la Première chambre civile de ce tribunal sera déclarée compétente pour statuer sur ce liitge.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront réservés, et, en équité, toute demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Juge de la Mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

SE DECLARONS compétent pour statuer sur le présent litige ;

DEBOUTONS les parties de leur demande réciproque de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens de l’incident ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 10 septembre 2026-9H pour conclusions de Maître HARVET.

La Greffière La Juge de la mise en état