MINUTE N° : 25/0152

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/02988

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[S] [E]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [E]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [M], muni d’un pouvoir en date du 14 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/02988

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2019, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [S] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 544,59 € charges et annexes comprises.

Le 16 avril 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [E] [S] par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [E] [S] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [E] [S] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [E] [S] au paiement de la somme de 2337,08 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation de Madame [E] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévues dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;

— la condamnation de Madame [E] [S] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [E] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification EXPLOC.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 19 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [E] [S] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du servide départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Monsieur [M] [D] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5081,79 €.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024 signifié à personne, Madame [E] [S] a comparu à l’audience accompagnée de son conjoint. Elle a déclaré avoir été licencié en octobre 2024 après un arrêt de travail en raison d’un COVID long. Elle a indiqué percevoir 688,00 € de la CPAM. Son conjoint n’a aucune ressource et est dans l’attente de la vente de sa maison suite à une saisie lui permettant de percevoir une somme de 31000,00 € qui permettrait de solder la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 10 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 16 juillet 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 à Madame [E] [S] portant sur la somme de 1898,78 € dont 1770,17 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [E] [S] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 juillet 2019, le commandement de payer délivré le 16 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 14 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 5081,79 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 417,49 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 5,24 € d’octobre à décembre 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Ainsi, ces sommes seront déduites du décompte.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 15,72 € du décompte à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [S] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4648,58 € (5081,79 € – 417,49 € – 15,72 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [E] [S] a justifié de sa situation sociale et familiale à l’audience. Elle a indiqué vouloir solder la dette locative à réception de la somme de 31000,00 € que son conjoint doit percevoir à l’issue d’une vente immobilière.

Toutefois, il ressort du décompte produit que Madame [E] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis janvier 2024. Au surplus, il résulte des déclarations de Madame [E] [S] que celle-ci ne dispose pas des ressources financières suffisantes permettant d’honorer le paiement du loyer courant.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 17 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [E] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 17 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [E] [S] [X] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 16 avril 2024 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [E] [S] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4648,58 € (QUATRE MILLE SIX CENT QUARANTE HUIT EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au16 janvier 2025 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juin 2024 ;

Dit que Madame [E] [S] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Madame [E] [S] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Madame [E] [S], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que ses annexes (jardin et garage/stationnement), deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [E] [S] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [E] [S] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de janvier 2025 payable à terme échu au 31 janvier 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [E] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection