TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e ALLONGUE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e EFANG

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00316 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MGS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [D]

née le 28 Décembre 1984 à [Localité 4] (13)

domiciliée : chez CABINET [W] SAS, [Adresse 1]

représentée par M^e Romain ALLONGUE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [V]

né le 21 Décembre 1968 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olga brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 juillet 2016, Monsieur [O] [W] a donné à bail à Monsieur [G] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 580 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [D] a fait signifier à Monsieur [G] [V] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 3 716,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, Madame [S] [D] a fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [G] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 décembre 2023, soit la somme de 3 637,95 euros avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 580 euros hors charges,

— condamner Monsieur [G] [V] au paiement des charges dues jusqu’à la remise de clés à la bailleresse,

— condamner Monsieur [G] [V] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Madame [S] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 737,05 euros, selon décompte en date du 06 février 2024, terme de février inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement de14 mois.

Monsieur [G] [V], représenté par son conseil, reconnaît la dette locative à hauteur de 2 737,05 euros au 6 février 2024 et sollicite les plus larges délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir la reprise du loyer courant, le plan d’apurement signé auprès de la CAF le 23 novembre 2023 et les efforts financiers des derniers mois avec des paiements de 1100 euros en novembre 2023, 850 euros en janvier et 800 euros en février 2024. Et suivant conclusions de son conseil auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, il demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

Au principal,

Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Accorder au locataire de plus amples délais de paiement, compte tenu de sa bonne foi, et de sa situation personnelle,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire,

Juger n’y avoir lieu à expulsion du locataire,

A titre subsidiaire,

Confirmer le plan d’apurement, mis en place depuis de mois de décembre 2023,

Juger n’y avoir lieu au paiement de l’article 700,

Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [S] [D] justifie de sa qualité et intérêt à agir par l’attestation immobilière après décès, signé par Me [K], notaire à [Localité 4].

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2016 contient une clause résolutoire (page 4) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023 pour la somme en principal de 3 716,22 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 710,05 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [V] reste devoir la somme de 2 737,05 euros, à la date du 6 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Monsieur [G] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [G] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 737,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [V] justifie percevoir la somme de 814 euros au titre de salaire, revenu solidarité active et prime d’activité en plus de 329 euros d’allocation personnalisée au logement versée directement à la bailleresse. Il résulte du décompte que Monsieur [G] [V] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des propositions de règlements formulées et l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [G] [V], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

• Monsieur [G] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [S] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2016 entre Monsieur [O] [W] et Monsieur [G] [V] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à verser à Madame [S] [D], à titre provisionnel, la somme de 2 737,05 euros, décompte arrêté au 06 février 2024, incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [V] à s’acquitter de la dette par 14 acomptes successifs et mensuels de 195,50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [G] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [G] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 710,05 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à verser à Madame [S] [D] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,