Tribunal Judiciaire de Le Mans, Chambre 9, 9 janvier 2026, n° 25/00565

TJ Le Mans 9 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Madame [I] n'a pas respecté ses obligations de paiement et a confirmé la demande de paiement des charges échues.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a reconnu la mauvaise foi de Madame [I] et a accordé des dommages-intérêts pour le préjudice causé par son comportement.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndic a droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Mans, ch. 9, 9 janv. 2026, n° 25/00565
Numéro(s) :	25/00565
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe PELTIER
Cabinet(s) :	SCP PELTIER-CALDERERO
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE RUAUD IN

Texte intégral

Minute n°25/

JUGEMENT DU : 09 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00565 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IV2Z

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [D] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 09 janvier 2026

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE RUAUD IN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 09 janvier 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 09 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [D] [I] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé au sein de la résidence [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 5] et [Adresse 3]) et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA TERMEAU GARNIER, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA TERMEAU GARNIER procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Madame [I] ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Aussi, par jugement du 10 mars 2023, le président du tribunal judiciaire du Mans l’a condamnée au paiement des sommes de : 3.108,25 € au titre des charges échues au 28 novembre 2022, 1.156,23 € au titre des charges non-échues et 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite à de nouveaux impayés, par jugement du 8 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire du Mans l’a condamnée au paiement des sommes de : 6.212,24 € au titre des charges échues au 23 juillet 2024, 405,29 € au titre des charges non-échues et 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un commandement de payer a de nouveau été délivré à madame [I], le 25 septembre 2025, par le syndic, qui l’a mise en demeure de régler la somme principale de 2.406,83 € et le coût du commandement de payer d’un montant de 142,78 €.

En l’absence de régularisation du commandement de payer, par acte du 4 novembre 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] a fait assigner madame [I] devant le président de ce tribunal auquel il demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3.357,99 € au titre des charges échues,

—  3.500 € au titre de la résistance abusive,

—  1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 décembre 2025, le syndic de la résidence [Adresse 6] maintient ses demandes.

Madame [I] ne comparaît pas. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas, bien que régulièrement cité à étude, ce qui laisse supposer qu’il n’a pas de moyens à faire valoir. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que la défenderesse n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il résulte des décomptes fournis que madame [I] est bien redevable de la somme de 3.357,99 € au titre des charges échues au 29 octobre 2025.

Il convient de faire droit à la demande en paiement, qui sera prononcée en deniers ou quittances, le tout sous réserve des sommes déjà recouvertes et pour lesquelles madame [I] a déjà été condamnée, par jugements des 10 mars 2023 et 8 novembre 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la résidence [Adresse 6] justifie de la particulière mauvaise foi de madame [I].

En effet, le président du tribunal judiciaire du Mans l’a déjà condamnée, les 10 mars 2023 et 8 novembre 2024, pour le paiement des charges de copropriété de la résidence [Adresse 6].

Madame [I] s’est de nouveau abstenue du paiement des charges de copropriété, mettant en péril la situation financière de la copropriété.

En conséquence, madame [I] sera condamnée au paiement de la somme de 2.500 € au titre de la résistance abusive.

Sur les autres demandes :

Madame [I] succombe et sera donc condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par suite, elle est redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA TERMEAU GARNIER, la somme de TROIS MILLE TROIS CENT CINQUANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (3.357,99 €) au titre des charges échues au 29 octobre 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer,

CONDAMNE madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires géré par la SARL CITYA TERMEAU GARNIER, la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) au titre de la résistance abusive, le tout sous réserve des sommes déjà recouvertes et pour lesquelles madame [I] a déjà été condamnée, par jugements des 10 mars 2023 et 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de MILLE EUROS (1000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT QUE ces condamnations en paiement sont prononcées en deniers ou quittances ;

CONDAMNE madame [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND