Minute n°26/

ORDONNANCE DU : 29 mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00447 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ITXE

AFFAIRE : [U] [K], [M], [F] [G], [Q] [B], [A] [C]

c/ [T] [P], [Y] [W], [R] [L], [J] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [U] [K], [M], [F] [G]

né le 16 Juillet 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Madame [Q] [B], [A] [C]

née le 28 Novembre 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [T] [P], [Y] [W]

née le 07 Avril 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yves marie HERROU de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [R] [L], [J] [X]

né le 10 Août 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yves marie HERROU de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 03 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 29 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 21 août 2020, monsieur [R] [X] et madame [T] [W] ont vendu à madame [Q] [C] et monsieur [U] [G] une maison d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le prix de 180.000 €.

Dans l’acte de vente, les vendeurs ont déclaré avoir procédé eux-mêmes à des travaux de maçonnerie, de charpente et de couverture et avoir confié certains travaux aux sociétés suivantes :

— La SARL MONCELET pour les travaux de plâtrerie, d’isolation et de pose des menuiseries,

— La société A.BELEC pour les travaux d’électricité,

— La société UNIVERS PARQUET pour la pose des sols,

— La société YOU INDUSTRIES pour la pose de la cuisine aménagée,

— La SARL GERAULT pour la pose d’un poêle à granulés.

En octobre 2023, madame [C] et monsieur [G] ont constaté un effritement de l’enduit sur la façade Nord et des remontées d’humidité.

Dans son rapport du 31 octobre 2024, l’expert mandaté par l’assureur protection juridique de madame [C] et monsieur [G] a relevé que :

— Les désordres dénoncés sont visibles de part et d’autre de la porte d’entrée avec une altération de l’enduit. Il n’existe pas de contrepente sur les trottoirs et les terrasses en béton désactivé. La pente des ouvrages évacue les eaux de pluie de surface vers l’extérieur. Sur l’enrobé situé à l’Est, l’eau de pluie s’écoule en direction du pignon ;

— De l’humidité est relevée en bas de mur affectant l’enduit, à l’examen des façades ;

— Aucune humidité intérieure ou signe d’infiltration intérieure n’est relevée ;

— Sur le pignon Est, les enduits ont une sonorité creuse, avec une fissure de faïençage au droit du chaînage d’angle.

Pour l’expert, les désordres résultent des remontées d’humidité dans l’enduit, causées par les projections d’eau lors des épisodes de pluie, ainsi que d’une insuffisance d’espace entre l’enduit et les terrasses périphériques, ne permettant pas un assèchement efficace des bas de murs. Aucune conciliation n’a été possible, en l’absence de démonstration de l’impropriété à destination de l’ouvrage ou l’atteinte à sa solidité. La responsabilité de monsieur [X] ne peut donc pas être engagée au titre de la garantie décennale pour l’expert, et la dégradation de l’enduit pourrait évoluer dans le délai de garantie expirant à la date d’achèvement des travaux, à savoir le 12 septembre 2015. Les travaux de reprise ont été chiffrés à la somme de 41.368,45 €.

La SARL LB MACONNERIE a chiffré les travaux de reprise aux sommes de 15.970,70 € et 25.385,75 €, suivant deux devis du 22 mai 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2024, le conseil de madame [C] et monsieur [G] a mis en demeure monsieur [X] de leur payer la somme de 15.970,70 € au titre des travaux de reprise des remontées d’humidité.

Le 22 juillet 2025, un commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et a constaté que :

— L’enduit est creusé avec des manques de crépi ;

— En passant la main sur la façade, le crépi s’effrite à plusieurs endroits ;

— Le crépi n’est pas linéaire par endroits ;

— Un trou en formation dans le crépi est observé, au-dessus du regard de la descente des eaux de pluie ;

— Un détachement d’enduit entre le robinet extérieur et la fenêtre est relevé ;

— Le mur sonne creux à l’angle Sud-Ouest de la maison ;

— Plusieurs fissures sont présentes sur les façades et le béton désactivé ;

— Un décollement d’enduit est relevé à l’angle d’une fenêtre ;

— Une tâche jaunie sur environ deux mètres ressemblant à une infiltration par le sol est observée au bas de l’enduit ;

— Le pied du pignon Est est noirci et l’encoignure comporte de la mousse ;

— Certains pavés du chemin en béton désactivé s’affaissent ou bougent ;

— La pente est orientée par endroits vers la façade.

Aussi, par actes du 9 septembre 2025, madame [C] et monsieur [G] ont fait citer monsieur [X] et madame [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils ont demandé, au visa de l’article 145 du code de procédure civile d’ordonner une expertise de l’immeuble, au regard des désordres dénoncés, et de réserver les dépens.

À l’audience du 19 décembre 2025, madame [C] et monsieur [G] ont maintenu leur demande d’expertise.

Monsieur [X] et madame [W] n’étaient ni présents, ni représentés, bien qu’un conseil se soit constitué pour défendre leurs intérêts, le 13 novembre 2025.

Par courrier électronique du 24 décembre 2025, le conseil de monsieur [X] et madame [W] a indiqué au greffe du juge des référés avoir sollicité un renvoi pour répondre aux conclusions du conseil de madame [C] et monsieur [G] mais que ce dernier n’avait pas eu connaissance de cette demande. Il a en conséquence sollicité la réouverture des débats pour répondre aux conclusions adverses.

Par courrier électronique du 30 décembre 2025, le conseil de madame [C] et monsieur [G] ne s’est pas opposé à la réouverture des débats à une audience ultérieure.

Par ordonnance du 30 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 avril 2026 et réservé les dépens, afin de respecter le principe du contradictoire.

À l’audience du 3 avril 2026, monsieur [G] et madame [C] demandent au juge des référés de :

— Débouter madame [W] et monsieur [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Ordonner une expertise judiciaire ;

— Condamner madame [W] et monsieur [X] à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

Monsieur [G] et madame [C] font valoir les moyens et arguments suivants :

— Les désordres préexistaient à la vente, étant rappelé que monsieur [X] et madame [W] sont à l’origine des travaux de maçonnerie. Si les acquéreurs avaient eu connaissance des remontées d’humidité dans l’enduit, ils auraient acquis la maison à un prix bien moindre, en tenant compte des travaux nécessaires ;

— Il est erroné de considérer que l’expertise amiable serait, à elle seule, de nature suffisante à exclure la tenue d’une expertise judiciaire. Les défendeurs se fondent sur l’article 1792 du code civil pour écarter l’existence de tout motif légitime, en se rapportant sur un unique rapport d’expertise amiable excluant utilement leur responsabilité décennale. Toutefois, les questions de l’application de la responsabilité décennale ou de la garantie des vices cachés, relèvent de la compétence du juge du fond. Il est donc prématuré d’opposer une absence de responsabilité, alors que la matérialité des désordres n’est pas contestée ;

— Madame [C] et monsieur [G] n’ont fait état d’aucun dommage intérieur mais la matérialité des désordres sur les façades a été pleinement établie. Ces désordres préexistaient à la vente et ne pouvaient être légitimement ignorés par monsieur [X] en sa qualité de professionnel dans le domaine de la maçonnerie. Dès lors, il revient au juge des référés d’apprécier ce motif légitime eu égard à l’intérêt d’établir et de préserver la preuve en vue d’un éventuel litige ;

— L’utilité de l’expertise judiciaire est d’autant plus manifeste que les devis produits démontrent que le différend porte sur des travaux de reprise lourds et coûteux, dépassant largement la simple gêne esthétique. Il s’agit d’un ensemble de défauts affectant l’enduit, les abords immédiats de la maison, le chemin périphérique et l’évacuation des eaux, pour un coût total qui excède 40.000 € TTC ;

— Madame [W] et monsieur [X] ne peuvent déduire le caractère prétendument apparent du vice du seul fait que l’expert amiable a identifié une insuffisance d’espace entre l’enduit et les terrasses périphériques. Une telle insuffisance procède d’une analyse technique que des acquéreurs profanes au moment de la vente ne peuvent effectuer. La question du caractère apparent ou caché des désordres suppose des investigations techniques et contradictoires, justifiant d’ordonner une expertise. La mesure a pour objet de déterminer si les désordres déjà constatés sont susceptibles d’évoluer, d’affecter davantage l’ouvrage ou de rendre nécessaire une reprise généralisée des abords et des enduits. Il s’ensuit que le litige potentiel n’est nullement voué à l’échec ;

— La somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile est sollicitée, les demandeurs ayant dû faire établir un constat par un commissaire de justice pour répondre aux allégations de mauvaise foi développées par les défendeurs.

Monsieur [X] et madame [W] demandent au tribunal de dire n’y avoir lieu à expertise et débouter monsieur [G] et madame [C] de toutes leurs demandes, et condamner ces derniers à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [X] et madame [W] soutiennent que :

— Sur l’impossibilité d’une action fondée sur la garantie décennale :

— Il convient de souligner qu’une expertise amiable a déjà été diligentée par l’expert mandaté par l’assurance de madame [C], le 10 octobre 2024 et qu’il ressort de ses conclusions que monsieur [X] et madame [W] ne sont aucunement responsables des désordres apparus sur l’immeuble objet de la vente. La responsabilité des vendeurs ne peut en aucun être recherchée au titre de la garantie décennale. La demande d’expertise ne repose donc sur aucun motif légitime et le litige potentiel pour lequel une expertise est sollicitée est manifestement voué à l’échec ;

— Les désordres invoqués ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination, avec l’absence de dommage intérieur. Dès lors, les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies ;

— Sur l’impossibilité d’une action fondée sur la garantie des vices cachés :

— Une action fondée sur la garantie des vices cachés ne peut prospérer car les désordres ne rendent pas la maison impropre à sa destination et les vices rapportés ne sont pas cachés puisque les désordres résultent d’une insuffisance d’espace entre l’enduit et les terrasses périphériques, ce qui était visible lors des visites. L’expert affirme également que les travaux réalisés par le vendeur assurent l’étanchéité du bien, ce qui démontre bien que la maison n’est pas impropre à sa destination d’habitation. Dès lors, le litige potentiel sous-jacent à cette demande d’expertise est manifestement voué à l’échec et ne justifie donc pas d’ordonner une expertise.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige.

Il convient de souligner que seul un expert judiciaire pourra vérifier la réalité des désordres et évaluer les éventuels préjudices subis, dans la mesure où les requérants rapportent la preuve du caractère plausible et crédible d’un éventuel litige à l’encontre des vendeurs, sur le fondement de la garantie décennale ou de la garantie des vices cachés.

En effet, les désordres constatés dans le rapport d’expertise amiable du 31 octobre 2024 ont évolué, au regard du constat du commissaire de justice du 22 juillet 2025. De plus, le débat sur l’impropriété à destination de l’ouvrage, l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, le caractère caché ou non des vices, et la qualité ou non de professionnel du vendeur, relèvent de l’appréciation des juges du fond et non du juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable.

En conséquence, monsieur [G] et madame [C] ont un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à leur demande selon la mission prévue dans le dispositif.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par monsieur [G] et madame [C], dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Monsieur [G], madame [C], madame [W] et monsieur [X] seront donc déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder [N] [Z], expert près la cour d’appel d’Angers, demeurant [Adresse 4], 72000 LE MANS ([Courriel 1]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres dénoncés dans l’assignation ;

— Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Indiquer si les désordres compromettent actuellement la solidité de l’ouvrage ou le rendent actuellement impropre à sa destination, ou s’ils affectent actuellement la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dans l’hypothèse où les désordres sont avec certitude évolutifs, dire s’ils compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination, ou s’ils affecteront la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien, ou toute autre cause ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;

— Dire si les désordres sont ou non de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, ou s’ils en diminuent l’usage et, dans l’affirmative, dans quelles proportions ;

— Dire si à son avis les travaux réalisés entrent dans le cadre de la garantie légale ou de la garantie contractuelle ;

— Dire si ces désordres existaient au jour du compromis de vente ;

— Dire si ces désordres peuvent ou non être qualifiés de vices cachés en précisant s’ils étaient ou non facilement décelables au moment de la vente par un acheteur non professionnel et donner son avis sur l’attitude qu’aurait pu avoir l’acheteur s’il avait eu connaissance des vices au moment de la vente, et sur le montant du prix de vente ;

— Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;

— Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs à la mesure qui devront consigner la somme de QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (4.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

DIT que les demandeurs à l’expertise seront dispensés du versement d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert s’ils justifient qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

REJETTE les demandes formulées par monsieur [G], madame [C], madame [W] et monsieur [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge des demandeurs, monsieur [G] et madame [C] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND