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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 3]

[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 23 DECEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00701 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C36B

AFFAIRE :

S.A. VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABIT. DE VENDEE

C/

[R] [O], [I] [Y]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAt DE VENDEE

RCS [Localité 13] 278 500 012, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par [L] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Madame [R] [O] , représentée par Mme [Y] [I], mandataire judiciaire à la protection des majeurs , sis [Adresse 10], en sa qualité de tuteur de Mme [O] [R] , demeurant au [Adresse 5] à [Localité 17] [Adresse 12][Localité 9]

née le 06 Janvier 1936 à [Localité 14] (85), demeurant [Adresse 16]

Madame [I] [Y], demeurant mandataire judiciaire à la protection des majeurs, [Adresse 10], en sa qualité de tuteur de Mme [O] [R] , demeurant au [Adresse 6] [Localité 17] [Adresse 11] [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentées par M^e Claire BRANDET, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, substituée par M^e Manuella RITEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le

copie exécutoire délivrée à :

Me

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Novembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Décembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 octobre 1993, l’office public départemental des habitations à loyer modérés de la Vendée, devenu l’office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [R] [O] des locaux à usage d’habitation conventionnés situés logement n°[Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 1.723,95 francs, hors charges, à compter du 1er novembre 1993.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [K] [O] est décédé le 25 avril 2005.

Madame [R] [O] a été placée sous mesure de tutelle par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne le 3 février 2022 pour une durée de 10 ans.

Le 24 septembre 2024, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer la somme en principal de 2.702,70 € au titre des loyers et charges impayés au 17 septembre 2024, visant la clause résolutoire. Le commandement a été dénoncé à Madame [I] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice, le 21 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, le bailleur a fait assigner Madame [R] [O] et Madame [I] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— constater la résiliation du contrat de bail consenti par l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à Madame [R] [O] à compter du 25 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [R] [O], ainsi que Mme [I] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice, au paiement de :

* la somme principale de 2.597,95 € au titre des loyers et charges impayés dus au 27 mars 2025, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Madame [R] [O] au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 17 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyée au 14 octobre 2025 puis 18 novembre 2025 à la demande des parties.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT, représenté par Madame [L] [W], a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 4.215,08 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

En défense, Madame [R] [O], représentée par Madame [I] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs en sa qualité de tutrice, représentées par leur avocat, s’est engagée à libérer les lieux mis à sa disposition pour le 30 novembre 2025, résidant désormais en EHPAD. Elle a conclu au débouté des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

VENDEE HABITAT justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre du locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 31 octobre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 14 avril 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT a fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.702,70 € au titre des loyers et charges impayés au 17 septembre 2024.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois (conformément aux stipulations du bail), il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

En conséquence, Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 14 novembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 4.215,08 €, terme d’octobre 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [R] [O] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT la somme de 4.215,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025.

Madame [R] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation. L’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont il ne justifie pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 octobre 1993 entre l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT et Madame [R] [O], concernant le logement situé [Adresse 15], à compter du 25 novembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [O] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux :

AUTORISE en tant que de besoin l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à faire procéder à l’expulsion Madame [R] [O] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à l’Office public de l’habitat de Vendée VENDEE HABITAT la somme de 4.215,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président