TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00640 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMGK

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e RICOTTI

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [S], [B] [R]

né le 18 Février 1970 à LENS (62)

2542 Route de Lagnieu

Lieu Dit Posafol

01150 LAGNIEU

S.A. SEYNA

20 bis rue Louis-Philippe

92200 NEUILLY SUR SEINE

tous deux représentés par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitué par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [C] [I]

né le 07 Octobre 1973 à LYON (69)

38 Village des Pêcheurs

Hameau le Coteau

38390 MONTALIEU VERCIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 10 décembre 2022, consenti par Monsieur [S] [R], Monsieur [C] [I] a pris en location un logement situé 38 village des pêcheurs, Hameau le Coteau 38390 MONTALIEU-VERCIEU en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 526,05 €.

Monsieur [S] [R] a confié la gestion de son bien à la société MA REGIE, en sa qualité de mandataire immobilier.

La société MA REGIE a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME, en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie des loyers impayés avec la société SEYNA.

Cette garantie de loyers impayés couvre pour la totalité des lots déclarés par la société MA REGIE le risque d’impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation. Les indemnités sont versées à Monsieur [S], [R] qui subroge la société SEYNA dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant.

Monsieur [S] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 25 mars 2025, Monsieur [S] [R] a fait délivrer à Monsieur [C] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 758,13 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 04 juin 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 05 juin 2025, Monsieur [S] [R] a assigné Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

A titre principal,

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [C] [I] à compter du 25 mai 2025 ;

A titre subsidiaire,

• Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [C] [I] ;

En tout état de cause,

• Condamner Monsieur [C] [I] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [S], [R] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

• Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [C] [I] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

• Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

• Condamner Monsieur [C] [I] à payer la somme de 2 923,85 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

— la somme de l 758,13 euros à Monsieur [S] [R] ;

— la somme de l 165,72 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [S] [R] à hauteur de ce montant ;

• Condamner Monsieur [C] [I] à payer à Monsieur [S] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

• Condamner Monsieur [C] [I] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

Monsieur [C] [I] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de Monsieur [S], [R], régulièrement représenté par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 011,63 € suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [C] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [S] [R] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 26 mars 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 04 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 juin 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu le 10 décembre 2022 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [C] [I] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de janvier 2025.

Au vu de ces impayés, Monsieur [S] [R] a fait délivrer à Monsieur [C] [I], le 25 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [S] [R].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 26 mai 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 1er octobre à la somme de 4 011,63 €, au paiement de laquelle Monsieur [C] [I] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [C] [I] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 26 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [I], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 400 € sera allouée de ce chef à Monsieur [S] [R].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 26 mai 2025 ;

DIT que Monsieur [C] [I] devra libérer les lieux ;

REJETTE la demande tendant à ce que soit ordonné à Monsieur [C] [I] de laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [S] [R] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [I] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 38 village des pêcheurs, Hameau le Coteau 38390 MONTALIEU-VERCIEU;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Monsieur [S] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 mai 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Monsieur [S] [R] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer la somme de 4 011,63 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et créance subrogative au 1er octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

— la somme de 2 845,91 euros à Monsieur [S] [R] ;

— la somme de l 165,72 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [S] [R] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION