TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53664 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VC7

RLD N° : 6

Assignation du :

06 Mai 2025

02 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [T] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS – #C1060

DEFENDEURS

Monsieur [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

La S.A.R.L. ZIBI XUAN

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Sophie LOUIS- PALISSE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC367

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffier,

1. Vu l’assignation en référé délivrée le 06 mai et le 2 juillet 2025 par Madame [T] [F] à la société SARL Zibi Xuan et Monsieur [B] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’état relatif aux privilèges et publications excluant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce ;

3. Vu les observations orales de Madame [T] [F], représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses conclusions de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner la société SARL Zibi Xuan à lui payer une provision de 18 950, 88 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 2 octobre 2025 avec intérêt au taux légal majoré de 500 points de base à compter de l’assignation; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer et une clause pénale de 1 895, 08 euros ;

— condamner la société défenderesse à lui restituer les locaux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué ;

— débouter la défenderesse de ses fins et prétentions ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

4. Vu les conclusions et observations orales de la société SARL Zibi Xuan et Monsieur [B] [X], représentés par leur conseil, qui demandent au juge des référés aux termes du dispositif de leurs dernières écritures de :

— débouter la demanderesse de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— leur accorder des délais de paiement sur la base de 12 mensualités de 912, 57 euros outre le loyer courant due au 7 octobre 2025 à hauteur de 10 950, 88 euros,

— dire que Monsieur [X] ne pourra être tenu en sa qualité de caution solidaire qu’à hauteur de 2 760 euros et lui accorder des délais de paiement sur la base de 24 mensualités de 115 euros.

5. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025 ;

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2018, Madame [T] [F] a donné à bail à Mesdames [S] [O] et [J] [N] épouse [X], agissant pour la société SARL Zibi Xuan en cours de formation, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8].

13. Le 7 mars 2025, Madame [T] [F] lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 13 504, 29 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Le contrat est donc résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en exécution de ses dispositions à la date du 8 avril 2025.

15. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 18 686, 32 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 2 octobre 2025, échéance d’octobre incluse. Cette somme tient compte de la déduction de frais de contentieux qui ne peuvent pas être distingués de la prétention relative aux dépens de l’instance avec suffisamment de certitude.

16. Il conviendra dès lors, de la condamner par provision au paiement de cette somme. Monsieur [X], caution solidaire, sera tenu dans la limite de l’acte signé, soit à hauteur de 14 760 euros. Viendront en déduction de cette somme les versements faits cette année par Monsieur [X] à hauteur de 12 000 euros.

17. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation, comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire, relèvent du juge du fond.

18. En conséquence les prétentions se fondant sur ces clauses seront rejetées ;

Sur le surplus

19. En l’espèce, les défendeurs produisent le bilan et le compte de résultat de la société ainsi que les justificatifs de revenus de la gérante de la société, de Monsieur [X] et les relevés de compte de la société justifiant de leur transparence.

21. Leur situation économique apparait obérée par un chiffre d’affaires de la société en baisse sur la période récente. Un paiement de 5 000 euros est effectué le 6 octobre 2025 pour l’apurement de la dette. La gérante de la société justifie d’un emploi tiers pour augmenter ses ressources. Monsieur [X] produit également ses fiches de paie justifiant d’un emploi stable.

22. Il apparait que, dans ces conditions, la situation économique de la société lui permet de payer son loyer courant et les délais qu’elle sollicite. De même en va-t-il de la caution. Il y sera fait droit dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil.

23. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n’est pas sérieusement contestable en l’état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SARL Zibi Xuan au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles dans l’hypothèse où les délais précités ne seraient pas respectés.

24. Il est équitable d’allouer à Madame [T] [F] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons à compter du 8 avril 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 12 juillet 2018 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat,

Condamnons la société SARL Zibi Xuan à payer à Madame [T] [F] la somme provisionnelle de 18 686, 32 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation éventuelle, arrêté au 2 octobre 2025, échéance d’octobre incluse avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025,

Autorisons la société SARL Zibi Xuan à se libérer de cette dette en 11 mensualités de 900 euros, outre une 12ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rappelons que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque trimestre,

Disons que les procédures d’exécution pouvant être engagées par Madame [T] [F] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

Suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

Disons que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société SARL Zibi Xuan se libère des sommes dues dans le délai précité ;

A défaut de paiement d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette ou d’un seul des appels trimestriels constitués des loyers et charges :

— disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

— disons que la clause résolutoire reprendra ses effets,

— disons que la société SARL Zibi Xuan devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixons le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du 12 juillet 2018 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 8 avril 2025 ; aucune majoration, indexation ou augmentation du loyer ne pouvant être faite qu’en application des dispositions légales et suivant justificatif,

— condamnons la société SARL Zibi Xuan à payer à titre provisionnel à Madame [T] [F] l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 3 octobre 2025, échéance d’octobre non incluse jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement Monsieur [B] [X] à payer à Madame [T] [F] cette même somme provisionnelle de 18 686, 32 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation, dans la limite de 2 760 euros et l’autorisons à ses libérer en 24 mensualités de 115 euros,

Disons que les procédures d’exécution pouvant être engagées contre Monsieur [B] [X] par Madame [T] [F] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

A défaut de paiement par Monsieur [B] [X] d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette :

— disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

Condamnons la société SARL Zibi Xuan au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Condamnons la société SARL Zibi Xuan à payer à Madame [T] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en tant qu’elle est dirigée contre Monsieur [B] [X],

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Fait à [Localité 7] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Léa-Doris ROUX Malik CHAPUIS