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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00134 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C33D

AFFAIRE : [T] [J], [R] [E] C/ S.A.S. AB INBEV FRANCE, S.A. CIC OUEST, S.A.R.L. OMBVB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 AOÛT 2025

DEMANDERESSES

Madame [T] [J]

née le 12 Novembre 1937 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [R] [E]

née le 28 Novembre 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSES

S.A.S. AB INBEV FRANCE inscrite au RCS dde [Localité 10] 321 336 208, domiciliée : chez Maître [M] [L] -, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

S.A. CIC OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

S.A.R.L. OMBVB prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nathalie DETRAIT, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 30 Juin 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 29 Août 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 29 Août 2025

grosse délivrée

le 29 08 2025

à M^es Cirier Detrait

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 mai 2018, Monsieur [N] [U], Monsieur [S] [E], Madame [R] [E] et Madame [T] [J], bailleurs, ont consenti à la S.A.R.L. LA MAREE, preneuse, un bail commercial pour une maison à usage de commerce et habitation, sise [Adresse 3] aux [Adresse 12] [Localité 8][Adresse 11].

Ultérieurement, Madame [R] [E] a racheté les parts de Messieurs [U] et [E], devenant bailleresse avec seulement Madame [J].

Le 27 janvier 2022, le bail a été cédé à la société JFC RESTAURATION.

A son tour, la société JFC RESTAURATION a cédé son fonds de commerce au profit de la S.A.R.L. AYO.

Le 24 octobre 2023, Madame [E] et Madame [J] ont accepté et agréé la société AYO en qualité de nouveau locataire.

En novembre 2023, le bail est cédé à la société S.A.R.L. OMBVB qui exploite l’enseigne AYO. Selon les dispositions du bail, le loyer est payable par trimestre et d’avance. Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d’une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux.

Après plusieurs difficultés de paiement, un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 12 février 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé, pour un montant de 12.141 €.

Ledit commandement est resté sans effet pendant plus d’un mois.

Le 23 mars 2025, seule la somme de 3.870 € a été versée, la preneuse restant débitrice de la somme de 8.271 €.

Dans ces conditions, par actes de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Madame [T] [J] et Madame [R] [E], bailleresses, ont fait assigner la S.A.R.L. OMBVB, preneuse, ainsi que les deux créanciers de ladite société, la S.A.S. AB INBEV France et la S.A.I. BANQUE C.I.C. OUEST, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

Constater la résiliation de plein droit du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire ;Juger ne pas y avoir lieu à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;Ordonner à la S.A.R.L. OMBVB et tout occupant de son chef de quitter le local commercial, si tel n’est pas déjà le cas, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et de le laisser libre de toute personne ainsi que de tout bien, étant rappelé que le local ne sera considéré comme libéré que s’il est vide et si que les clefs sont restituées à Mesdames [T] [J] et [R] [E] ;A défaut pour la S.A.R.L. OMBVB de quitter le local spontanément, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner, en quittances ou deniers, la S.A.R.L. OMBVB à verser aux bailleresses le solde impayé du loyer trimestriel dû au 1er novembre 2024(pour les mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025) ;Condamner la S.A.R.L. OMBVB à payer par provision aux bailleresses une indemnité d’occupation trimestrielle à hauteur de 6.586 € HT, depuis le 13 avril 2025, date de commencement de l’occupation sans droit ni titre, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;Juger que cette condamnation provisionnelle sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Juger que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, en application des articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil ;Condamner la S.A.R.L. OMBVB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2025, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, société d’avocats inter-barreaux postulat par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile ;Condamner la S.A.R.L. OMBVB à payer aux bailleresses la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, les bailleresses ont comparu et maintenu leurs demandes au bénéfice de l’application des effets de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail. Elles ont soutenu que le 28 mai 2025, les loyers dus à l’échéance du 1er mai 2025 ont été réglés, tout en maintenant leur demande de résolution du bail.

La S.A.R.L. OMBVB a comparu et a souligné le fait qu’elle avait été confrontée à une difficulté financière passagère et ponctuelle qui ne lui a pas permis d’honorer les échéances du bail, due au coût onéreux des travaux de réhabilitation des locaux. Ils ont fait valoir avoir demandé aux bailleresses une participation aux travaux compte tenu de la plus-value que ces travaux lui ont donné. Elle a indiqué avoir obtenu oralement leur accord de principe, sans pour autant que celui-ci se matérialise.Elle a demandé :

A titre principal :

Juger les bailleresses mal fondées en leur assignation ainsi qu’en leurs demandes, fins et conclusions ;Les en débouter ;A titre reconventionnel :

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail ;Lui octroyer un délai de grâce rétroactivement à la date du 1er novembre 2024, jusqu’au 15 avril 2025 ;Juger que le bail consenti à la société OMBVB n’est pas résilié ;Juger sans objet toute demande des bailleresses aux fins de condamnation provisionnelle ;Dire n’y avoir lieu à quelques condamnations pécuniaires à son encontre ;Condamner in solidum les bailleresses à lui verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum les mêmes aux dépens.

La défenderesse a fait valoir qu’au 15 avril 2025, l’ensemble de l’arriéré locatif était totalement apuré et que l’échéance trimestrielle des mois de mai-juin-juillet 2025 a été régulièrement honorée le 28 mai 2025.

Elle a sollicité de débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, compte tenu du fait qu’à la date de l’assignation le montant total de l’arriéré locatif était apuré.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s’intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais de paiement et de suspendre dans l’attente l’application de la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge de suspendre les effets de la clause de manière rétroactive en cas de régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d’un élément du loyer après commandement de payer infructueux.

Il est par ailleurs démontré par les bailleresses que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que malgré un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date de 12 février 2025, la régularisation de la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 13 mars 2025, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

Les bailleresses sollicitent une indemnité d’occupation égale équivalente au montant des loyers et charges.

Celle-ci est justifiée par la preuve du non-paiement rapportée par les bailleurs, l’occupation des locaux postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire étant génératrice de droits à versement d’une indemnité d’occupation. Les sommes dues à compter du 13 mars 2025 constituent des indemnités d’occupation à fixer au prorata du temps passé dans les lieux, déduction là encore à réaliser des sommes effectivement versées.

S’agissant de la demande de la S.A.R.L. OMBVB d’octroi des délais de paiement rétroactives pour régler sa dette au plus tard au 15 avril 2025, ainsi que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, et vu qu’à ce jour, la totalité des loyers a été apurée, il lui sera fait droit. En effet, bien que la défenderesse n’ait pas fait les démarches pour porter à la connaissance de sa bailleresse la situation financière difficile pendant la période novembre 2024 – avril 2025, ce qui aurait permis probablement d’envisager une solution amiable, il n’est pas pour autant suffisamment établi sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Les délais de paiement seront donc accordés de manière rétroactive.

En conséquence, compte tenu des délais accordés, la suspension des effets de la clause résolutoire sera ordonnée et le bail en date du 22 mai 2018 sera maintenu.

Par ailleurs, le bail n’étant pas résilié, les demandes d’expulsion sous astreinte et du paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle seront rejetées.

Concernant la demande d’octroi des intérêts légaux, avec capitalisation des intérêts, au vu de l’octroi des délais de paiement rétroactives et en tenant compte que l’entière dette est apurée, ce qui n’est pas contesté, il sera donc fait droit à cette demande mais seulement pour les sommes correspondant aux échéances impayées du 13 février 2025, lendemain du commandement, au 08 avril 2025, soit sur 8.271 €.

La demande de la S.A.R.L. OMBVB visant à obtenir la condamnation des demanderesses au paiement de la somme de 2.500 € à titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens seront rejetée, compte tenu du fait qu’elles ne peuvent être considérées comme partie perdante dans l’action pendante.

Au contrario, il sera octroyé enfin à Madame [T] [J] et Madame [R] [E], au regard de l’équité, la somme de 2.500 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors qu’elles ont été contraintes, du fait de l’inaction de la S.A.R.L. OMBVB, à exposer des frais. Il ne peut en effet être reproché aux bailleresses d’avoir voulu faire constater la résolution du bail dès lors que seul l’octroi de délais de paiement était susceptible de faire renaître le bail, au bénéfice de la défenderesse.

Les entiers dépens seront également mis à la charge de la S.A.R.L. OMBVB.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Mesdames [T] [J] et [R] [C] à la S.A.R.L. OMBVB à effet du 13 mars 2025 ;

ACCORDONS à la S.A.R.L. OMBVB des délais pour s’acquitter de sa dette locative et indemnités d’occupation de manière rétroactive ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire, qui restent acquis à Madame [T] [J] et Madame [R] [C] jusqu’à l’apurement total des sommes dues en capital et intérêts ;

CONSTATONS que la S.A.R.L. OMBVB s’est acquittée de l’intégralité des causes du commandement de payer, ainsi que des loyers courants exigibles ;

DISONS que le contrat de bail en date du 22 mai 2018 n’est pas résilié ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. OMBVB à verser à Madame [T] [J] et Madame [R] [E] les intérêts au taux légal portant, à compter du 13 février 2025 et jusqu’à 08 avril 2025, sur la somme de 8.271 € au titre des impayés initiaux, sauf à parfaire de versements intermédiaires, et avec capitalisation annuelle en cas de besoin ;

CONDAMNONS la S.A.R.L OMBVB à payer à Madame [T] [J] et Madame [R] [C] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L OMBVB aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 12 février 2025, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, société d’avocats inter-barreaux postulat par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO