N° RG 25/00025 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FPFZ

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

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Minute N°25/288

N° RG 25/00025 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FPFZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e ARCAY, avocat au barreau de Mulhouse,

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V] [H]

né le 20 Avril 1977 à CONGO, demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Christine ZARETTI,juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé par délégation de Madame la présidente du tribunal judiciaire de COLMAR

Greffier : Martine THOMAS

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 15 septembre 2025.

ORDONNANCE réputée contradictoire et rendue en premier ressort,prononcée par mise à disposition publique au greffe le 03 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Christine ZARETTI, présidente, statuant en matière de référé, et Martine THOMAS,

* Copie exécutoire à :

M^e Jean-michel ARCAY

*Copie simple à :

[E] [V] [H]

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

le 03 Novembre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 1er novembre 2024, la SA [Adresse 9] a consenti à Monsieur [E] [V] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé à [Adresse 10].

Par acte en date du 11 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour recevoir le paiement de la somme de 2443,99 euros en principal, représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 3 février 2025.

Ce commandement n’a cependant pas été suivi d’effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SA D’HLM NEOLIA a fait assigner en référé Monsieur [E] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail

— l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard

La SA [Adresse 9] sollicite également sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-2368,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise à compter du 11 avril 2025 et jusqu’à libération des lieux,

-900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil

A l’audience du 1er septembre 2025, le défendeur était présent. Il a affirmé qu’il réglait les loyers et qu’il faisait actuellement les vendanges en intérim. Il a précisé qu’il devait conserver son logement dans la mesure où il y recevait ses 4 enfants.

La présidente a renvoyé l’affaire à l’audience du 15 Septembre 2025 afin de permettre à Monsieur [E] [V] [H] de présenter son avis d’imposition et ses fiches de paie. Elle a également sollicité la remise par le bailleur d’un décompte locatif à jour.

A l’audience de renvoi du 15 septembre 2025, le bailleur était présent. Il a repris le bénéfice de son assignation et a remis un décompte à jour faisant état d’un arriéré locatif de 4625,17 euros au 4 septembre 2025.

Monsieur [E] [V] [H] n’a pas comparu à l’audience de renvoi. Cependant il a transmis le 12 septembre 2025, au tribunal, les pièces demandées par la présidente.

Sur ce, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement et prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 2443,99 euros, arrêté à la date du 3 février 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement tandis que le Juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 avril 2025.

Par conséquent Monsieur [E] [V] [H] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte locatif remis à l’audience que Monsieur [E] [V] [H] est redevable de la somme de 4625,17 euros au 4 septembre 2025.

Il convient cependant de retrancher de cette somme les frais de justice qui feront l’objet d’une condamnation distincte. Ainsi, il convient de déduire 168,96 euros au titre des frais débités le 2 mars 2025 et 131,88 euros au titre des frais débités le 15 juin 2025.

Le défendeur est donc débiteur de la somme de 4324,33 euros. (soit 4625,17 – ( 168,96 + 131,88)).

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [E] [V] [H] à payer à la SA D’HLM NEOLIA la somme de 4324,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2025, sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] [H] sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans le logement dans la mesure où il a quatre enfants qu’il doit être en capacité d’accueillir.

Le bailleur n’y est, par ailleurs, pas opposé mais il sollicite dans ce cas le prononcé d’une clause cassatoire.

Il résulte du décompte du 4 septembre 2025 arrêté au 31 août 2025 que le locataire a effectué un versement de 500 euros le 8 août 2025 permettant ainsi de régler le loyer courant, au moins en partie.

Il verse également aux débats sa fiche de paie de juin 2025 comme agent d’entretien, son contrat en CDD se terminant le 8 juin 2025. Il déclare cependant être en intérim et faire actuellement les vendanges. Son activité en intérim semble vraisemblable dans la mesure où le défendeur a effectué un paiement de 500 euros le 8 août 2025.

Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [V] [H] et ce dans les conditions prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] [H] a repris le paiement du loyer courant.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Monsieur [E] [V] [H] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— Monsieur [E] [V] [H] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [V] [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans que la condamnation ne soit assortie d’une astreinte dans la mesure où l’octroi du concours de la force public permet suffisamment de garantir l’effectivité de la condamnation

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Cependant, en l’espèce, il y a lieu de rejeter cette demande afin de ne pas obhérer davantage la situation financière déjà délicate du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [V] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’équité commande de rejeter la demande de la SA [Adresse 9] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre Monsieur [E] [V] [H], d’une part, et la SA D’HLM NEOLIA, d’autre part, sont réunies à compter du 12 avril 2025 ;

Condamnons, à titre provisionnel, Monsieur [E] [V] [H] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 4324,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2025 ;

Autorisons Monsieur [E] [V] [H] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 120 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire,

le locataire sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande de capitalisation des intérêts ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rejetons la demande de la SA D’HLM NEOLIA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [E] [V] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 3 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE