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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 3]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00563 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3SW

AFFAIRE :

[O] [U], [Z] [K]

C/

[D] [C]

DEMANDERESSE

Madame [O] [U], [Z] [K], venant aux droits de MME [K] [Y], [S], [H], [T] née [M], née le 23.09.1945 à [Localité 9], et décédée le 14.12.2023 à [Localité 8], suivant attestation de propriété au rapport de Me [A] [N], notaire associée à [Localité 6]

née le 12 Juillet 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparante

DEFENDEUR

Monsieur [D] [C]

né le 29 Juin 1969 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Le 11.07.2025

copie exécutoire délivrée à :

Mme [K]

copie délivrée à :

PREFECTURE

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 juin 2016, Madame [Y] [K] a donné à bail meublé à Monsieur [D] [C] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 427 euros, à compter du 1er août 2016.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers ou de production de l’attestation d’assurance, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur respectivement deux mois et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [Y] [K] est décédée le 14 décembre 2023 laissant pour lui succéder Madame [O] [K].

Madame [O] [K] a fait délivrer le 13 novembre 2024 à Monsieur [D] [C] un commandement de payer la somme en principal de 771,40 € représentant les loyers et charges impayés au 14 octobre 2024, et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer et de production d’assurance à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire,

ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, avec réduction à 15 jours du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une provision portant sur la somme de 1.935,40 € au titre des loyers et charges impayés,

condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges,

condamner Monsieur [D] [C] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

condamner Monsieur [D] [C] à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [O] [K] a maintenu ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 2.087,40 euros, terme d’avril 2025 inclus. Elle a précisé que l’attestation d’assurance n’avait pas été remise. Elle s’est interrogée sur l’occupation des lieux par le locataire en expliquant que les volets du logement étaient fermés depuis un mois et demi.

La bailleresse n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

En défense, Monsieur [D] [C], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

Il ressort de l’enquête sociale réalisée par les services que Monsieur [D] [C] vit seul, que ses ressources mensuelles s’élèvent à 1161 euros, qu’il est en recherche de logement et souhaite rester dans les lieux en s’acquittant de 200 euros en sus du loyer courant dans l’attente d’obtention d’un logement moins spacieux. L’assistante sociale notait que la bailleresse avait perçu 283 euros d’allocations logement tous les mois jusqu’au mois de février 2025, non déduits de la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [O] [K] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 15 novembre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 6 mars 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Madame [O] [K] a fait délivrer à Monsieur [D] [C] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 771,40 € au titre des loyers impayés au 14 octobre 2024 et de fournir l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois ni produit l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 janvier 2025.

En conséquence, Monsieur [D] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [O] [K] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 427 euros.

Madame [O] [K] produit un décompte locatif mentionnant une dette locative de de 2.087,40 €, terme d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [O] [K] la somme de 2.087,40 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Madame [O] [K], qui ne justifie d’aucun préjudice, sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Monsieur [D] [C], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, non celui du congé pour reprise qui restera à la charge de Madame [K].

Madame [O] [K] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont elle ne justifie pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 juin 2016 entre Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [C], concernant le logement situé [Adresse 2], à compter du 14 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [C] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [O] [K] à faire procéder à l’expulsion Monsieur [D] [C] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [O] [K] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [O] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 427 euros, et ce à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à Madame [O] [K] la somme de 2.087,40 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme d’avril 2025 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président