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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00166 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4TP

AFFAIRE : [L] [P] C/ [Z] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par M^e Maïeul LE GOUZ DE SAINT SEINE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 1] FRANCE

non comparant

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 21 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 16 Septembre 2025 prorogée au 23 septembre 2025

Ordonnance mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025

grosse délivrée

le 23.09.2025

à M^e Le Gouz

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 13 octobre 2018, Monsieur [L] [P] a acquis un local commercial sis [Adresse 2], en même temps avec la reprise du bail commercial signé le 13 février 2015 avec la S.A.R.L. J.O.E.

Le 22 décembre 2021, la S.A.R.L. J.O.E. a cédé son fonds de commerce au profit de Monsieur [E] [B], qui, à son tour, a cédé le fonds de commerce à Monsieur [Z] [U], le 06 avril 2023.

L’acte de cession prévoyait une clause dénommée « obligation de solidarité » par laquelle Monsieur [B], en qualité de cédant, est garant des loyers du cessionnaire, Monsieur [U], pendant 3 ans.

Depuis le mois de novembre 2023, Monsieur [U] a cessé de s’acquitter de ses loyers et charges.

Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d’une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 22 janvier 2025, sans solde des impayés.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2025, Monsieur [L] [P], bailleur, a fait assigner Monsieur [Z] [U], preneur, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 13 février 2015 à la date du 23 février 2025 ;Constater la résiliation du bail commercial à effet du 23 février 2025 ;Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique ;Ordonner la séquestration des effets mobiliers qui en seront susceptibles pour sûreté des sommes demeurant dues à Monsieur [P] et leur transport dans un garde-meubles ou dans tel autre lieu du choix du bailler aux frais exclusifs de Monsieur [U] ;Condamner Monsieur [U] à lui payer :La somme de 9.490 € au titre des arriérés de loyers et charges ;La conservation du dépôt de garantie ;Le remboursement du coût du commandement de payer d’un montant de 167,66 € ;Outre les intérêts au taux légal en vigueur majorés de cinq points. Condamner Monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 765 €, entre la résiliation et la remise effective du local loué ;Condamner Monsieur [U] au paiement d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à libération effective du local ;

A titre subsidiaire :

Si, par extraordinaire, le Tribunal devait accorder des délais de paiement à Monsieur [U] par application de l’article 1343-5 du Code civil, il est demandé de :

Juger que la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sera conditionnée au respect par Monsieur [U] de l’échéancier obtenu ;Juger qu’en cas de défaillance dans le règlement des loyers et charges courantes, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2025.

A l’audience, le bailleur a comparu et maintenu toutes ses demandes.

La défenderesse n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, délai prorogé pour des raisons de service au 23 septembre 2025.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s’intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l’obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S’agissant du juge des référés, il doit être relevé qu’il statue en principe en fonction des critères de l’article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu’une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l’a rappelée la Cour de Cassation.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article L.145-41 susvisé permet au juge judiciaire, saisi à cette fin avant prononcer la résiliation du bail, d’octroyer au locataire des délais de paiement et de suspendre dans l’attente l’application de la clause résolutoire. La jurisprudence a pu préciser qu’il était loisible au juge de suspendre les effets de la clause de manière rétroactive en cas de régularisation des dettes locatives avant même l’audience.

En l’espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d’un élément du loyer après commandement de payer infructueux.

Il est par ailleurs démontré par le bailleur que les loyers dus n’ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que malgré un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date de 22 janvier 2025, la régularisation de la situation n’est pas intervenue avant le délai d’un mois susvisé.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 23 février 2025, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date.

L’occupation des locaux postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire est génératrice de droits à versement d’une indemnité d’occupation. Les sommes dues à compter du 23 février 2025 constituent des indemnités d’occupation à fixer au prorata du temps passé dans les lieux, déduction là encore à réaliser des sommes effectivement versées.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation de 765 € par mois entre la date de la résiliation et la remise effective du local. Le contrat de bail du 1er janvier 2022, ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée au preneur le 22 janvier 2025, prévoient un loyer mensuel de 510 €. Dans ces conditions, la demande de paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 765 € n’est pas justifiée et une indemnité égale au montant des loyers de 510 € sera octroyée au demandeur.

Concernant la demande de paiement d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, elle sera rejetée, compte tenu que l’occupation des locaux postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire est génératrice des droits à versement d’une indemnité d’occupation et que l’effectivité de l’expulsion est suffisamment garantie par l’octroi de la force publique.

La demande de conservation du dépôt de garantie formulée par le demandeur sera retenue à hauteur du montant initialement versé, soit 510 €. En outre, le dépôt de garantie conservé devra être déduit du montant total des loyers impayés demandés de 9.490 €, décompte arrêté au 24 avril 2025.

En conséquence, Monsieur [U] sera condamné au paiement de la somme de 8.980 € au titre des loyers impayés.

Concernant la demande d’octroi des intérêts légaux majorés de 5 points, elle s’apparente à une clause pénale pouvant être modérée en tant que telle par le juge du fond. En conséquence, il lui sera fait droit seulement à hauteur du taux légal pour les sommes correspondantes aux échéances impayées.

Il sera octroyé enfin au demandeur, au regard de l 'équité, la somme de 1.500 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens restants seront mis à la charge de Monsieur [Z] [U], en ce compris le coût du commandement de payer de 167,66 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Monsieur [L] [P] à Monsieur [Z] [U] à effet du 23 février 2025 ;

ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que Monsieur [L] [P] conservera la somme de 510 € versée au titre de dépôt de garantie et déduira cette somme du montant total des loyers demandés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [Z] [U], à payer à Monsieur [L] [P] la somme totale de 8.980 € au titre des arriérés de loyers et provision pour charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [U], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, soit 510 € par mois ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [L] [P] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 janvier 2025.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, Greffier.

Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO