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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4V5

AFFAIRE : S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE C/ S.A.S. OTIM, [E] [O], [Z] [O], S.A.S. RVI GROUPE, E.U.R.L. JR IMMOBILIER, S.A.R.L. AGENCE DE LA [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

S.A.S. OTIM (S.A.R.L. AGENCE DE LA [Adresse 1]) dont le siège social est sis [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Liliane BARRE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [E] [O]

né le 09 Juillet 1971 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

Monsieur [Z] [O]

né le 17 Novembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

S.A.S. RVI GROUPE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

E.U.R.L. JR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Yves-noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par M^e Cécile GOHIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 09 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 10 Mars 2026

Ordonnance mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

grosse délivrée

le 10.03.2026

à Mes [I] [N] [W] [U] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [E] et [Z] [O], en qualité de bailleurs, ont conclu le 30 avril 2019 un bail commercial pour un local sis [Adresse 9] à [Localité 2] avec la société RVI GROUPE, preneuse.

Le fonds de commerce de la preneuse a été racheté par la S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE.

Se plaignant des infiltrations d’eau dans le sous-sol du local loué, la S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE a pris attaché avec les bailleurs. Une expertise amiable a été diligentée par le cabinet UNION D’EXPERTS et un accord est intervenu afin de remédier aux infiltrations.

Malgré cet accord, aucune suite favorable n’a pas été donnée.

C’est dans ce cadre que S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, par actes de commissaire de justice en dates du 09 et 30 juillet 2025, Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O], la S.A.R.L. AGENCE DE LA PLAGE (OTIM), es qualité de gestionnaire locatif, et l’E.U.R.L. JR IMMOBILIER, es qualité de syndic de copropriété, afin de voir ordonner une expertise judiciaire (RG N° 25/196).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025,Messieurs [E] et [Z] [O] ont assigné devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, la S.A.S. RVI GROUPE qui, selon eux, a fait des travaux non-autorisés sur la porte d’entrée au cours du bail, afin de voir déclarer les opérations d’expertise judiciaire à venir communes et opposables à cette société (RG n° 25/00263).

La jonction des deux dossiers est prononcée le 03 novembre 2025 sous le RG N° 25/196 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 09 février 2026.

La S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE a comparu et maintenu sa demande d’expertise.

Elle a demandé de débouter le gestionnaire locatif et le syndic de copropriété de leurs demandes de mise hors de cause et de condamnation de la demanderesse au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle a fait valoir que la responsabilité des différentes intervenantes reste à définir par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

Les consorts [O] ont comparu et formulé leurs protestations et réserves d’usage.

La S.A.S. OTIM a comparu et fait valoir qu’elle ne serait pas concernée par la présente procédure, le litige opposant exclusivement un locataire à son bailleur. Elle a soutenu qu’il n’existerait aucun motif légitime pour sa mise en cause et a demandé sa mise hors de cause, ainsi que la condamnation de la demanderesse à lui verser 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’E.U.R.L. JM IMMOBILIER a comparu et sollicité, à titre principal, sa mise hors de cause, à titre subsidiaire, de débouter la demanderesse de sa demande d’expertise judiciaire, et, en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a fait valoir que les conclusions du rapport d’expertise amiable constatent que la source des infiltrations réside dans la porte d’entrée du local commercial, qui est une partie privative, et que, dans ces conditions sa responsabilité en qualité de syndic de copropriété est exclue.

La société RVI GROUPE a comparu et sollicité sa mise hors de cause en soutenant qu’elle avait cédé son bail il y a deux ans et qu’elle n’avait pas modifié la porte, mais a procédé uniquement au changement de vitre en 2020. Elle a sollicité la condamnation des consorts [O] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le dossier a été mis en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, le bien loué semble souffrir de désordres liés à un défaut d’étanchéité qui provoque des infiltrations d’eau dans le local. Il convient en outre de rappeler que l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Le motif légitime est en l’espèce suffisamment justifié et il sera fait droit à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Sur les demandes de mise hors de cause :

La S.A.S OTIM, gestionnaire, l’EURL JR IMMOBILIER, syndic de copropriété de la Résidence, et la société RVI GROUPE, ancienne preneuse, ont sollicité leur mise hors de cause. Concernant la société OTIM, sa responsabilité dans la survenance des désordres, sa gestion ou inaction ne sont pas abordées par la demanderesse. Il n’est pas davantage établi de lien clair entre les désordres et cette société. Dans ces conditions, la demanderesse échoue à justifier de l’intérêt légitime attendu et la mise hors de cause apparaît nécessaire.

En revanche, à ce stade de la procédure, les demandes de mise hors de cause de l’EURL JR IMMOBILIER, syndic de copropriété de la Résidence, et de la société RVI GROUPE, ancienne preneuse, sont prématurées et seront rejetées.

Sur les autres demandes :

Compte-tenu de la mise hors de cause de la S.A.S. OTIM, la S.A.R.L. GB DE LA [Adresse 10] sera condamnée à lui verser la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En absence de partie perdante, à ce stade de la procédure, les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

METTONS hors de cause la S.A.S OTIM ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

[A] [C], [Adresse 11]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 12] à [Localité 2] ;

Visiter les lieux et les décrire,

Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,

Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes et les imputabilités,

Donner un avis sur les conditions et la date de la réception des travaux réalisés, ou, en absence de réception expresse, donner tout élément permettant d’en déterminer la date,

Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,

Préciser notamment si les désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou s’ils compromettent sa solidité,

Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

Déterminer les éventuels préjudices subis,

En cas de nécessité, établir les comptes entre les parties,

Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,

Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

Disons que l’expert pourra faire appel à un sapiteur uniquement si ce dernier exerce dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;

Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;

Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que la S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE devrait consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;

Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE à verser à la S.A.S. OTIM la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de la S.A.R.L. GB DE LA COURTILLE, demanderesse à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, Cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO