TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/01913 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOE6

AFFAIRE : S.A. NOALIS C/ [E] [D], [U] [D]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Jean-Michel BALLOTEAU, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [E] [D] née [K]

née le 14 Avril 1972

comparante en personne

Monsieur [U] [D]

né le 18 Novembre 1968

demeurant ensemble [Adresse 3]

représenté par Madame [E] [D] régulièrement munie d’un pouvoir

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2024, à effet du 25 juin 2024, la société NOALIS a donné à bail à Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] un logement n° D03, situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 548,49 euros, charges comprises.

Par acte sous seing privé établi à la même date, la société NOALIS a donné à bail à Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] un parking situé [Adresse 5] n° 17 à [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 10,99 euros.

La société NOALIS a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales la situation des impayés de loyers le 7 novembre 2024.

Des loyers demeurant impayés, la société NOALIS a, par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, fait signifier à Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 20 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la société NOALIS a fait assigner Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2.113,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les conditions contractuelles du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles,la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 17 juin 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026, à laquelle la société NOALIS était représentée par son conseil. Madame [E] [D] a comparu, et Monsieur [U] [D] était représenté par Madame [E] [D], régulièrement munie d’un pouvoir écrit.

Le bailleur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3.989,52 euros arrêtée au 12 février 2026. Il indique que les propositions de plans d’apurement n’ont pas été respectées mais que le paiement des loyers a repris en février 2026, avec un reliquat de 200 euros. Il précise être d’accord avec la mise en place d’un échéancier.

Madame [E] [D] indique avoir repris le paiement du loyer en janvier, et que les APL sont de nouveau versées. Elle indique qu’ils ont un enfant à charge et que les ressources du ménage sont de l’ordre de 1.300 à 1.500 euros par mois. Elle précise qu’elle va percevoir la prime d’activité (476 euros) et propose d’apurer la dette par échéance de 200 euros. Madame [E] [D] indique qu’elle rembourse un petit crédit (80 euros), que Monsieur [U] [D] et leur fille ne travaillent pas, et qu’ils souhaitent rester dans le logement. Elle ajoute que les difficultés sont liées aux décès de deux membres de leur famille.

Un diagnostic social et financier a été reçu le 18 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société NOALIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 12 février 2026 que la société NOALIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 331,63 euros imputée pour des frais de poursuite.

A l’audience, Madame [E] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] à payer à la société NOALIS la somme de 3.989,52 euros, au titre des charges et loyers impayés arrêtés aux 12 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de deux mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 31 décembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 28 février 2025.

S’agissant du parking, le contrat de bail prévoit sa résiliation de plein droit deux mois après la mise en demeure d’exécuter restée sans effet, notamment en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Le commandement de payer signifié le 31 décembre 2024 concernant également l’emplacement de stationnement, il y a également lieu de constater que le bail du parking liant les parties a été résilié de plein droit le 28 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le couple [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 200 euros par mois. Madame [D] explique que la dette locative fait suite à deux décès dans la famille. Elle indique que les ressources du ménage sont de l’ordre de 1.3000 à 1.500 euros outre une prime d’activité à venir d’un montant de 476 euros. Le couple [D] est donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort du diagnostic social et financier que M. [U] [D] fait face à une instabilité professionnelle, ce qui engendre des difficultés financières anciennes, à l’origine de dettes cumulées pour leur ancien logement, qui déstabilise le budget actuel, mais qu’il devait intégrer une formation professionnelle rémunérée en octobre 2025.

Le couple devait solliciter une aide FSL maintien et proposait un plan d’apurement de 96 euros par mois.

Madame [E] [D] précisait qu’elle avait besoin de soutien, allait solliciter une assistante sociale et envisageait le dépôt d’un dossier de surendettement pour inclure l’ensemble des dettes du ménage.

Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

La société NOALIS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder aux époux [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D], ainsi que de tout occupant de leur chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Ils seront alors condamnés à payer à la société NOALIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux. En revanche la demande d’astreinte sera rejetée, le concours éventuel à la force publique étant autorisé. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, la demande au titre des frais de déménagement et de garde meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire droit à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner de Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la société NOALIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement conclu le 4 juin 2024 entre la société NOALIS d’une part, et de Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] d’autre part, concernant les locaux – logement n° D03 et emplacement de parking n° 17 – situés [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail ( logement et emplacement de parking) à compter de cette date ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] à payer à la société NOALIS la somme de 3.989,52 euros (TROIS MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ACCORDE un délai à Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] à s’acquitter de leur dette en 34 mensualités, en procédant à 33 versements de 120 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et en ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] à payer à la société NOALIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— REJETTE les demandes formulées au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— DEBOUTE la société NOALIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [E] [D] et Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adréssée à la préfecture de [Localité 2] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER