TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/08714 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WYTQ

N° de Minute : BX24/00938

JUGEMENT

DU : 14 Novembre 2024

LOGIS METROPOLE

C/

[B] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elsa RENER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

Par acte du 9 décembre 2022, la S.A. LOGIS METROPOLE a fait délivrer assignation à Madame [R] [B] pour faire :

— constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 6] ordonner l’expulsion,

— condamner Madame [R] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit 593,28 euros,

* de la somme de 1912,96 euros portée au 30 septembre 2023 à 4285,85 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal,

* de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est en outre sollicité l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 12 octobre 2023.

L’assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique avec accusé de réception reçue le 12 décembre 2022 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juilet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 décembre 2023 puis prorogée au 8 février 2024.

Par jugement en date du 8 février 2024, le Tribunal a :

— suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail signé entre les parties,

— condamné Madame [R] [B] à payer à la S.A. LOGIS METROPOLE la somme de 4086,55 euros en deniers ou quittances valables, représentant les loyers, charges échus avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— accordé à Madame [R] des délais de paiement sur la base de 120 euros par mois pour s’acquitter de sa dette,

— dit qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées,

— dit que dans ce cas à défaut d’avoir quitté les lieux dont s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser Madame [R] [B] et tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamne Madame [R] [B] au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 593,28 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision,

— débouté la S.A. LOGIS METROPOLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure viile, – écarté l’exécution provisoire du présent jugement,

— et Avant Dire Droit, sur les demandes reconventionnelles,

— ordonné une mesure d’expertise,

— commis pour y procéder : Monsieur [W] [T],

Avec mission-tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants s’il y a lieu, connaissance prise de tous documents, en s’entourant de tous renseignements à charge d’en indiquer la source de :

* se rendre sur les lieux,

* décrire leur état et les désordres qui l’affectent, en indiquer la cause ; préciser si le logement peut être considéré comme salubre,

* d’une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d’apprécier les responsabilité encourues et les préjudices subis, en précisant notamment si le loyer pratiqué est conforme à l’état du logement et dans la négative quelle pourrait être la diminution de loyer à appliquer, chiffrer le préjudice subi par le locataire,

— dit que l’expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l’acceptation de sa mission,

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une provision, Madame [R] bénéficiant de l’Aide Juridictionnelle Provisoire Totale,

— sursis à statuer sur les demande de Madame [R],

— renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2024,

— réservé les dépens.

Le 14 mai 2024, le conseil de Madame [R] a informé l’expert de ce que cette dernière refusait l’expertise, voulant quitter son logement.

Dès lors l’expert a annulé la réunion d’expertise et constaté la carence de la locataire, tout en indiquant qu’il en faisait rapport.

A l’audience du 23 mai 2024, Madame [R] se désiste de sa demande de travaux, et indique qu’elle va quitter le logement le 1er juin 2024.

Elle maintient sa demande de Dommages et Intérêts pour troubles de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 puis prorogér au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de Dommages et Intérêts :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant ç un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisiblement du logement,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maitien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait également obligation au bailleur :

— d’assurer le clos et le couvert,

— de mettre à la disposition du locataire des dispositifs de retenue des personnes,

— d’assurer que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— de garantir la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et l’état de fonctionnement des réseaux de branchements d’électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude,

— d’assurer que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

— de garantir que les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge peut transmettre au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéas de l’article 6."

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [R] a pris à bail le 15 juillet 2019 un logement sis à [Adresse 5] appartenant à la S.A. LOGIS METROPOLE.

En l’espèce Madame [R] fait valoir qu’elle se trouvait en urgence d’un relogement et a été contrainte d’accepter l’attribution de ce logement, et que l’état des lieux d’entrée fait l’objet de multiples désordres qui n’ont jamais été réglés par le bailleur. Il convient de se référer à l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er août 2019 ainsi qu’aux conclusions des parties pour l’énumération des désordres invoqués.

Madame [R] prétend également que l’état de son logement s’est détérioré notamment en raison de la fuite régulière du ballon d’eau chaude posé en équilibre sur un bidon, et qu’elle doit faire face à des factures d’électricités exorbitantes au regard de la taille de son logement et du fait qu’ils sont 4 personnes à y résider; que les moisissures se sont en outre développées de manière très importante sur les murs et plafonds; qu’enfin, elle ne pouvait aussi que constater que le meuble de cuisine est défectueux, l’absence de fermeture de la boîte aux lettres et l’absence de serrure de sa cave; qu’enfin, ses factures d’électricité sont très élevées en raison de l’humidité dans le logement et des défauts d’étanchéité importants.

La S.A. LOGIS METROPOLE réplique que depuis l’entrée dans les lieux, elle n’est pas restée inactive et des interventions ont eu liue par des entreprises mandatées par elle sur le plan électrique, sur les menuiseries et les revêtements de sol, dans la salle de bain, ainsi que des interventions ponctuelles au fur et à mesure des demandes de la locataire. Quant au ballon d’eau chaude, le bailleur fait valoir que les visites d’entretien annuel n’ont parfois pas pu avoir lieu du fait de l’absence de la locataire, mais que Madame [R] a pu contacter à volonté le prestataire chauffage pour tout problème lié au ballon d’eau ou au chauffage.

Elle affirme que l’intervention de décembre 2021 a permis de solutionner le problème.

La S.A. LOGIS METROPOLE indique que les réclamations de Madame [R] n’ont été portées à sa connaissance que lorsque les conclusions de l’avocat de la locataire lui ont été adressées en juin 2023.

Elle a alors immédiatement pris attache téléphonique avec Madame [R] pour organiser une visite technique.

Une date de visite a été fixée pour le 25 septembre 2023, Madame [R] n’étant pas disponible avant.

La visite a été annulée sans motif par Madame [R] sans proposer d’autre date.

Pour Madame [R], le bailleur n’est intervenu que très ponctuellement et de manière très limitée, et les principaux désordres demeurent.

Au vu des factures produites, globales pour certaines, le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé sur l’étendue des travaux effectués par le bailleur.

Le Tribunal n’était pas non plus suffisamment informé sur la persistance et l’importance des préjudices subis par la locataire, étant précisé que les réclamations de Madame [R] n’ont été formulées pour la première fois que par ses conclusions.

Aucune réponse n’a été apportée à ces questions, en raison du refus de Madame [R] aux opérations d’expertise.

En l’espèce il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er août 2019 que les désordres sont les suivants :

Dans la cave :

— électricité générale : globe manquant-point lumineux ne fonctionne pas

— menuiserie : mauvais état 1 puits de lumière vitré cassé

Dans la chambre 2 : prise de courant en mauvais état et un luminaire non d’origine, porte en mauvais état, 2 châssis de fenêtre avec 2 trous de percement, peinture en mauvais état, traces d’humidité au plafond, papier peint déchiré, rives bloc tordu et descellé.

Dans la chambre 3 : luminaire non d’origine, butée de porte : caoutchouc manquant

Dans la cuisine : prises de courant en mauvais état ou descellées, luminaire non d’origine convecteur électrique manquant, butée de porte manquante, porte en mauvais état, support de manivelle du volet roulant manquant, trous de percement sur châssis fenêtre, peinture défraichie du plafond, papier peint en mauvais état et encrassé, 2 branchements d’évacuation en mauvais état, sol et plinthe en mauvais état, rive bloc descellé

Dans l’entrée : placard en mauvais état sans portes, serrure de la boîte aux lettres cassée, sol en mauvaix état

Dans la salle d’eau : applique en mauvais état, porte en mauvais état, poignée de manivelle du volet roulant manquante, lavabo non d’origine en mauvais état, plusieurs impacts dans la baignoire, paroi de douche fissurée, sol jauni, faïance murale en mauvais état, rive bloc descellé

Dans le séjour : prises et point lumineux en mauvais état, branchement sauvage du convecteur électrique, papier peint et sol en mauvais état

Dans les WC : luminaire non d’origine en mauvais état, bâti de la porte fissuré, bouton poussoir du réservoir cassé, rive bloc en mauvais état (poignée extérieur descellée)

Dans la chambre 1 : prise de courant cassée, et luminaire en mauvais état, butée de porte en mauvais état, porte en mauvais état, poignée de manivelle du volet roulant manquante, serrure cassée, traces d’humidité au plafond, papier peint déchiré, rive bloc poignée ballante.

Madame [R] indique qu’après les interventions ponctuelles de LOGIS METROPOLE demeurent les désordres suivants :

Dans la chambre 2 : mauvais état des prises de courant, mauvais état du point lumineux DCL, mauvais état de la porte en bois PVC et de la fenêtre, mauvais état des peintures avec des traces d’humidité et des traces noires

Dans la chambre 3 : mauvais état des prises de courant et du point lumineux DCL, mauvais état de la fenêtre, mauvais état des peintures avec des traces d’humidité, mauvais état du papier peint

Dans la cuisine : mauvais état dues prises de courant et du point lumineux DCL,convecteur électrique manquant, mauvais état de la porte, mauvais état de la fenêtre, mauvais état de la peinture et du papier peint, mauvais état du branchement MAL

Dans l’entrée : mauvais état du revêtement de sol PVC et des plinthes

Dans la salle d’eau : mauvais état de la porte en bois, mauvais état de la paroi de douche, mauvais état des faïances murales

Dans le séjour : mauvais état des prises de courant, point lumineux DCL et convecteur électrique, mauvais état du papier peint, mauvais état du revêtement du sol PVC

Dans les WC : mauvais état de la porte de bois PVC, mauvais état de la cuvette et du réservoir

Dans la chambre 1 : mauvais état des prises de courant, point lumineux DCL, mauvais état de la porte en bois, mauvais état de la serrure, mauvais état de la peinture et du papier peint

Dans le logement : mauvais état du cumulus d’eau, l’humidité et les moisissures sur les murs et plafonds, la défectuosité du meuble de cuisine

Elle demande la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance d’un montant de 7200 euros.

LOGIS METROPOLE conclut au débouté de cette demande en rappelant qu’elle n’est pas restée inactive depuis l’état des lieux d’entrée.

En ce qui concerne les désordres listés dans l’état des lieux d’entrée, LOGIS METROPOLE justifie avoir effectué les travaux suivants :

Sur le plan électrique : trois prises ont été changées : chambre 1, chambre 3 et cuisine, refixation de la prise TV dans le séjour, remise de 9 douilles dans l’ensmeble du logement, remise applique sanitaire dans la salle de bain, changement d’un radiateur électrique, toutes les prises du salon ont été refixées, remplacement de l’ampoule dans la cave. Un diagnostic électrique a été fait et les anomalies ont été levées en août 2019.

Le bailleur produit la facture Debeurme Electricité du 9 août 2019 pour un montant de 386,01 euros et la facture Flash Energies du 26 août 2019 pour un montant de 199,10 euros.

Menuiseries : changement des façades des portes coulissantes de placard dans l’entrée, changement la manivelle du volet roulant de la chambre 1 et de la salle de bains, changement de la serrure de boîtes aux lettres, changement de la poignée dans les WC, dans la salle de bain et dans les 3 chambres, refixation de la serrure et de la poignée dans la cuisine, repose d’une barre de seuil, changement serrure et poignée dans la chambre 1

Le bailleur produit une facture CIEDIL du 28 janvier 2020 pour un montant total de 787,60 euros.

Revêtement : changement de revêtement de sol dans la cuisine et dans la salle de bains, selon facture de La Linselloise de Bâtiment en date du 27 septembre 2019

Salle de bain : remplacement de l’arrivée de machine à laver, pose d’une nouvelle baignoire avec tablier et robinetterie, pose d’un nouveau lavabo avec console et robinetterie selon facture de CPS Services en date du 21 août 2019.

L’entreprise Merris est intervenuE en octobre 2019 pour réparer un volet roulant.

Peintures : LOGIS METROPOLE ne produit qu’une facture de 30 litres de peinture et de l’enduit.

Cette facture ne mentionne pas le logement de Madame [R].

En tout état de cause la plupart des peintures des murs et plafonds ainsi que des papiers peints étaient en mauvais état. Certains plafonds présentaient des traces d’humidité.

Le bailleur ne justifie pas de la remise en état qui lui incombait.

Il n’apporte pas la preuve du remplacement de la cuvette et du réservoir des WC.

Un seul convecteur électrique a été remplacé.

La faïance murale dans la salle de bain et la paroi de douche n’ont pas été remplacées.

Les revêtements de sol dans l’entrée et le séjour n’ont pas été remplacés.

En revanche en ce qui concerne le cumulus d’eau, il convient d’observer que Madame [R] peut contacter à volonté le prestataire chauffage. Elle l’a fait avec succès en décembre 2021, l’intervention a permis de solutionner le problème.

Il convient de constater qu’elle a été absente lors des visites d’entretien annuel en 2022, et 2023.

Les photos versées aux débats par la locataire ne sont ni localisées ni datées.

Enfin, le meuble de cuisine était en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux.

Les réclamations de Madame [R] n’ont été portées à la connaissance du bailleur que lorsque les conclusions lui ont été adressées en juin 2023.

LOGIS METROPOLE a pris attache avec la locataire pour organiser une visite technique.

La visite fixée le 25 septembre 2023 a été annulée par Madame [R].

Madame [R] a également refusé l’expertise judiciaire.

En ce qui concerne le demande de Dommage et Intérêts, il convient de constater que l’état des peintures et papiers peints, l’humidité présente sur certains plafonds, l’état de la cuvette et réservoir des WC, l’état du convecteur électrique du séjour, et de la paroi de douche étaient connus du bailleur car mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

Il n’apporte pas la preuve de la remise en état de ces désordres.

Ces désordres causent à l’évidence un préjudice de jouissance à la locataire.

Il convient donc d’indemniser ce préjudice à hauteur de la somme de 2500 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner LOGIS METROPOLE.

Il convient de condamner Madame [R] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision rendue par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort ;

Donne acte à Madame [R] de ce qu’elle se désiste de sa demande de travaux ;

Dit partiellement bien fondée sa demande de Dommages et Intérêts ;

Condamne la S.A. LOGIS METROPOLE à payer à Madame [R] la somme de 2500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [R] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ainsi jugé et prononcé le 14 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT