AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00225 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ4S

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VIVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [R] [W] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [L] [M] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à VIVEST par son avocat (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [Localité 6] (case)

M. [X] (LS)

Mme [S] (LS)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mars 2021 avec pour date d’effet le 2 avril 2021, la société d’HLM LOGIESTa consenti à Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 511,76 euros ainsi que 95,25 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. VIVEST venant aux droits de la S.A. LOGIEST a fait signifier à Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] le 12 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6.428,80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 avril 2025 remis à étude , la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST a fait assigner Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025.

Aux termes de son assignation, la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater la résiliation du bail Ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des Procédures Civiles d’Exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique d’un serrurier ; Condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs en application de l’article 835 du CPC, à payer à la demanderesse la somme de 6.270,01 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice le 12 novembre 2024 ; Condamner en outre solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 672,51 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (article 5.1 du bail) ; Condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 500 euros en application de l’article 700 du CPC ; Les condamner solidairement aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

A l’audience, la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST représentée par son conseil, actualise sa créance locative à la somme de 5.485,71 euros suivant décompte du 14 août 2025 et préciser s’opposer sur le principe à la demande de délai formulée, malgré la reprise de paiement du loyer courant.

En défense, Monsieur [X] [R] [W], présent à l’audience, reconnait la dette et indique son souhait et celui de Madame [S] [L] [M] de se maintenir dans le logement. Il indique avoir trois enfants de 13, 8 et 2 ans avec Madame [S] [L] [M], percevoir un salaire de 1.900 euros par mois et avoir subi des saisies liées à une ancienne entreprise. Il précise que Madame [S] [L] [M] a trouvé un emploi en contrat à durée déterminée pour deux mois à temps plein sans être en mesure d’indiquer son salaire. Enfin, il signale verser depuis 3 à 4 mois la somme totale de 900 euros au bailleur.

Madame [S] [L] [M] quoique régulièrement assignée, n’est ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

Le CCAS de [Localité 5] indique ne pas être en mesure de communiquer le diagnostic social et financier en l’absence de contact avec Monsieur [X].

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 12 novembre 2024 , et la situation d’impayé locatif a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée reçue le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 12 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6.428,80 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST produit un décompte actualisé au 14 août 2025 aux termes duquel Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] doivent, la somme de 5.485,71 euros.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l''espèce, aux termes du contrat de location conclu le 17 mars 2021, Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] agissent solidairement entre eux.

Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, que Monsieur [X] [R] [W] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST cette somme de 5.485,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération de la reprise du paiement du loyer courant et de la diminution de la dette, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [X] [R] [W], les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation solidaire et provisionnelle de Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 mars 2021 entre la société d’HLM LOGIEST et Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] à payer à la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 5.485,71 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juillet 2025 au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 24 mensualités de 225 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST tendant à l’expulsion de Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] à payer à la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] [W] et Madame [S] [L] [M] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de l’assignation en référé du 3 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. SILECCHIA, greffier.

Le greffier La vice-présidente