TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01319 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YADF

N° de Minute : BX25/00891

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

S.A. VILOGIA LOGIFIM

C/

[B] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA LOGIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [Z] [H], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [X], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Juin 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 5 janvier 2022, S.A. VILOGIA LOGIFIM a donné en location à Madame [B] [X] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5].

Le 30 octobre 2023, S.A. VILOGIA LOGIFIM a fait signifier à Madame [B] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2024, S.A. VILOGIA LOGIFIM a fait assigner Madame [B] [X], pour l’audience du vingt et un Novembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [X] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 2941,95 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [B] [X] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 21 novembre 2024, S.A. VILOGIA LOGIFIM a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 6392,02 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2025.

Le 12 juin 2025, Madame [B] [X] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 242 euros, outre le loyer courant.

A la suite de la Réouverture des Débats, S.A. VILOGIA LOGIFIM ne demande qu’une condamnation concernant le logement (il y a 2 stationnements qui n’ont pas été visés dans l’assignation).

L’affaire a été mise en délibéré au 18 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 30 janvier 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est oujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon l’article 1228 du Code Civil en vigueur le 1er octobre 2016, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.

Selon le relevé de compte versé aux débats, Madame [X] a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de janvier 2023 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 5982,26 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant de Madame [X] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmois, le juge peut accorder un délai au débiteur. Le bailleur accepte des délais de paiement en 24 mois.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des diffucultés relatées par Madame [X], et compte tenu de l’absence de besoins du bailleur il y a lieu de dire que Madame [X] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [X] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 601,73 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 mai 2025, à la somme de 5982,26 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Madame [B] [X] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA LOGIFIM la somme de 5982,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [X], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA LOGIFIM recevable ;

Condamne Madame [B] [X] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA LOGIFIM, la somme de 5982,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [B] [X] à payer sa dette, en principal par mensualités de 253,70 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Mais à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jour :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [X] [B] la résiliation du bail verbal du 5 janvier 2022 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5],

— ordonne l’expulsion de Madame [X] [B] et de tous occupants de son chef, des lieux sous-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que besoin Madame [X] [B] à payer à la S.A. VILOGIA LOGIFIM à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 601,73 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année depasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [X] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT