PREMIERE CHAMBRE

09 Septembre 2025

N° RG 23/04605 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NKEK

Code NAC : 71F

[D] [I], [V] [O]

C/

S.D.C. [Adresse 3], S.A.R.L. CABINET BETTI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 09 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Madame Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 juin 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Yuehong CHOU, magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [D] [I], né le 08 mars 1976 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 3]

Madame [V] [O], née le 25 mars 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Angela CHAILLOU, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Alexis SOBOL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la société CABINET BETTI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. CABINET BETTI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

FAITS ET PROCEDURE

M. [D] [I] et Mme [V] [O] ont acquis un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] au premier étage d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, par acte authentique de vente en date du 19 octobre 2016.

Il s’agit d’une petite copropriété de deux copropriétaires, à savoir M. [D] [I] et Mme [V] [O] d’une part et la commune de [Localité 7], d’autre part.

La commune de [Localité 7] a la majorité des voix et l’immeuble est administré par le cabinet BETTI en sa qualité de syndic.

Par actes de commissaire de justice séparés en date du 4 septembre 2023, M. [D] [I] et Mme [V] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] (SDC [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic, le cabinet BETTI et le cabinet BETTI devant le présent tribunal.

PRETENTION ET MOYEN DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, M. [D] [I] et Mme [V] [O] demandent au tribunal de :

— annuler l’ensemble des décisions prises lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, par conséquent annuler les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de communiquer à M. [D] [I] et Mme [V] [O] l’accès aux documents dématérialisés prévus par les articles 1 et 2 du décret n° 2019-502 du 23 mars du 23 mai 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement,

— condamner le cabinet BETTI à payer à M. [D] [I] et Mme [V] [O] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens,

— dispenser M. [D] [I] et Mme [V] [O] de toutes participations à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires

Au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 9, 13, 37 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, M. [D] [I] et Mme [V] [O] exposent que le non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 n’est pas justifié. Ils indiquent, en outre, que ce n’est à la suite de leur assignation que le syndic a communiqué leur code d’accès pour accéder aux documents dématérialisés mais qu’il manque certains documents dont ils sollicitent la communication sous astreinte. Ils considèrent que le syndic a commis une faute dans sa gestion en ne respectant pas le délai de convocation, alors qu’ils l’avaient déjà alerté lors de la précédente assemblée générale.

Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires et le cabinet BETTI demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [I]-[O] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 juillet 2023,

— débouter les consorts [I]-[O] de leur demande de communication sous astreinte des pièces du marché liant la commune [Localité 7] à un/des locataires d’ouvrage,

— débouter les consorts [I]-[O] de leur demande de communication sous astreinte des codes d’accès aux documents dématérialisés de la copropriété,

— débouter les consorts [I]-[O] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

— condamner les consorts [I]-[O] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet BETTI, chacun, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires et le syndic expliquent que le délai de 21 jours n’est pas nécessaire compte tenu d’une assemblée générale extraordinaire et qu’ils justifient de l’urgence en tout état de cause liée à la nécessité de voter le budget prévisionnel et le budget des travaux de l’exercice 2023. Ils exposent par ailleurs avoir communiqué le code d’accès des documents dématérialisés. En outre, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, les défendeurs indiquent que M. [D] [I] et Mme [V] [O] ne justifient d’aucun préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025 et l’affaire plaidée le 10 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Il est précisé que cette disposition est applicable aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires.

L’urgence constitue une exception au délai qui doit être dûment justifiée par le syndicat des copropriétaires. Au sens des dispositions susvisées, elle peut être définie comme l’impossibilité de respecter le délai réglementaire de 21 jours, sauf à exposer la copropriété à un danger ou un risque particulièrement caractérisé.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la convocation est datée et présentée aux copropriétaires destinataires dix jours seulement avant la tenue de l’assemblée du 4 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’urgence découlant de la nécessité de voter le budget prévisionnel et le budget des travaux de l’exercice 2023.

En l’espèce, le vote du budget ne revêt aucun caractère d’urgence, et ne suffit pas à justifier qu’une assemblée soit convoquée avec onze jours d’avance sur le délai légal. Il n’est pas fait mention, dans les pièces versées aux débats, d’un danger ou péril imminent.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’urgence qu’il y avait à convoquer l’assemblée générale, la convocation est irrégulière et entache l’assemblée générale de nullité.

Il conviendra ainsi de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 dans son ensemble.

Sur la communication des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble

En vertu de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic professionnel est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

L’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes.

Les documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé sont précisés par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, modifié par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 :

Art. 1. – La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, est la suivante :

1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;

5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

9° Le contrat de syndic en cours.

Art. 2.

La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé, est la suivante :

1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;

4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

En l’espèce, le cabinet BETTI ne conteste pas son obligation de mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés.

Les demandeurs indiquent que les documents suivants sont manquants et ne sont pas accessibles :

— la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité,

— les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité,

— l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat,

— les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours,

— les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées,

— le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle,

— le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire,

— les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Il ressort des pièces versées aux débats que ces documents ne sont pas accessibles sur le compte de copropriétaires en ligne de M. [D] [I] et Mme [V] [O]. Par conséquent, il y’a lieu de faire droit à leur demande et d’ordonner au syndic professionnel et non au syndicat des copropriétaires tel sollicité, de communiquer à M. [D] [I] et Mme [V] [O] l’accès des documents manquants.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que le syndic a d’ores et déjà communiqué pendant la présente instance, un certain nombre de documents réclamés. Dans ces conditions, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire. M. [D] [I] et Mme [V] [O] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, s’il est exact que le syndic a communiqué les codes d’accès après l’introduction de la présente procédure, toutefois la partie demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice subi découlant de cette communication tardive. De la même manière, les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice découlant de l’absence de respect du délai de convocation par le syndic.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, le syndicat des copropriétaires et le syndic sont également condamnés in solidum à régler à M. [D] [I] et Mme [V] [O], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [D] [I] et Mme [V] [O] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] tenue le 4 juillet 2023 pour non-respect du délai de convocation,

CONDAMNE le cabinet BETTI en sa qualité syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] à communiquer à M. [D] [I] et Mme [V] [O] dans un espace sécurisé les documents suivants :

— la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité,

— les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité,

— l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat,

— les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours,

— les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées,

— le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle,

— le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire,

— les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [V] [O] de leur demande d’astreinte ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [V] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et le cabinet BETTI aux dépens ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et le cabinet BETTI à verser à M. [D] [I] et Mme [V] [O] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et le cabinet BETTI de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [D] [I] et Mme [V] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS