N° RG 22/00495 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FVTV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/00495 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FVTV

N° minute : 25/151

Code NAC : 51A

LG/AFB

LE DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Société CAN, société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Valenciennes, sous le n° 807 537 410, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Baptiste ZAAROUR, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Maître [G] [J], mandataire judiciaire, ayant son étude sise [Adresse 1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LA RONDE DES PAINS, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VALENCIENNES sous le n° 882 491 665, dont le siège social est sis, [Adresse 4], désigné à cette fonction suivant jugement du Tribunal de commerce de VALENCIENNES en date du 05 décembre 2022

n’ayant pas constitué avocat

SARL LA RONDE DES PAINS, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège social est sis [Adresse 3],

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Valenciennes, sous le n° 882 491 665, prise en la personne de son gérant domicilié ès-qualité audit siège

représentée par Maître Loïc RUOL membre de la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement réputé contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 22 Août 2024 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 11 Avril 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2020, la SCI CAN a donné à bail commercial à la SARL LA RONDE DES PAINS exerçant une activité de boulangerie, un local situé à [Adresse 5], ce, moyennant un loyer annuel de 9000 euros payable en douze mensualités de 750 euros à échéance le 1er jour de chaque mois, outre la prise en charge par le locataire de 50% de la taxe foncière.

Une caution d’un montant de 750 euros a, par ailleurs, été versée par la SARL LA RONDE DES PAINS le jour de la signature du bail.

A compter du mois de juin 2021, un litige est né entre les parties : la SARL LA RONDE DES PAINS ne s’acquittant plus de ses loyers et taxes et reprochant à son bailleur de lui avoir livré un local impropre à l’exercice de son activité faute d’alimentation électrique.

Dans ce contexte, après échange de correspondances par avocats interposés, la SCI CAN a, suivant exploit en date du 15 novembre 2021, fait délivrer à la SARL LA RONDE DES PAINS, un commandement d’avoir à payer les arriérés de loyers à hauteur de 4 768 euros et la taxe foncière au titre de l’année 2021 soit une somme de 1 018 euros.

Par acte délivré le 10 février 2022, la SCI CAN a ensuite fait assigner la SARL LA RONDE DES PAINS devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, ordonner l’expulsion de la défenderesse et obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer les arriérés de loyers, de taxes foncières outre une indemnité d’occupation.

La SARL LA RONDE DES PAINS a constitué avocat le 24 février 2022 et a déposé des conclusions en défense aux fins de rejet des prétentions adverses le 7 septembre 2022 en arguant d’un manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance.

Par jugement en date du 5 décembre 2022 du tribunal de commerce de Valenciennes, la SARL LA RONDE DES PAINS a été placée en liquidation judiciaire simplifiée avec une date de cessation des paiements fixée au 31 juillet 2022. Dans ce cadre Maître [G] [J] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par lettre en date du 11 janvier 2023, la SCI CAN a déclaré sa créance à la procédure collective pour un montant total de 20 435,50 euros.

Par acte en date du 13 juillet 2023, elle a par ailleurs attrait à la procédure en intervention forcée le liquidateur judiciaire et, reprenant pour partie les demandes contenues dans ses conclusions récapitulatives n°1 transmises par RPVA le 06 novembre 2022, et a demandé au tribunal au visa des articles 1103 et 1728 du code civil de :

Constater la violation par la SARL LA RONDE DES PAINS de son obligation essentielle de paiement du loyer contractuellement convenu. En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu suivant acte sous seing privé du 2 février 2020 ;Ordonner l’expulsion de la SARL LA RONDE DES PAINS ainsi que de tous les occupants de son chef et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner SARL LA RONDE DES PAINS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1500 euros correspondant à deux fois le loyer et ce à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;Constater qu’elle est titulaire à l’égard de la SARL LA RONDE DES PAINS d’une créance de 20 435,50 euros ;Fixer ladite créance au passif de la SARL LA RONDE DES PAINS ;Constater le caractère privilégié de cette créance ;Dire que les sommes produiront intérêt à compter de chaque terme successif auquel le loyer a été appelé ;Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Maître [J], ès qualité de liquidateur n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 14 septembre 2023, cette procédure a été jointe à celle initialement ouverte à l’encontre de la SARL LA RONDE DES PAINS.

Par jugement en date du 9 octobre 2023, publié le 18 octobre 2023, la procédure en liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation développée, la SCI CAN expose que la SARL LA RONDE DES PAINS a cessé tout paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2021 et s’est également abstenue de régler sa quote-part pour les taxes foncières des années 2021 et 2022. Elle précise que ses dires sont établis par les pièces qu’elle verse aux débats. Elle relève que sa créance n’est guère contestable dans son principe et dans son quantum.

Elle réfute avoir failli à son obligation de délivrance, ajoutant que contrairement à ce qu’a pu soutenir la défenderesse, celle-ci a pu exercer son activité et exploiter les locaux à la date de prise d’effet du bail commercial.

Elle fait valoir également que la SARL LA RONDE DES PAINS a pu réaliser des travaux d’aménagements préalables à l’entrée dans les locaux, ce qui vient démontrer qu’elle disposait d’un raccordement électrique.

Elle ajoute que, d’une part, la locataire s’est engagée à prendre les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient au jour de l’entrée en jouissance, et, d’autre part, le bailleur n’avait aucune obligation contractuelle à assumer les dépenses de raccordement électrique.

Elle rappelle qu’elle a proposé de prendre à sa charge les frais de pose d’un compteur électrique dédié ainsi que du raccordement électrique, outre les frais annexes et une réduction de 2 mois de loyers, proposition à laquelle la SARL LA RONDE DES PAINS n’a donné aucune suite, se contentant, selon elle, de cesser tout paiement de loyer, sans notification préalable pourtant obligatoire.

Enfin, elle estime que, si la SARL LA RONDE DES PAINS considérait que le bailleur était défaillant dans son obligation de délivrance conforme, elle disposait d’un droit à recours auprès du tribunal judiciaire aux fins de faire réaliser les travaux sous astreinte et de solliciter l’autorisation d’être dispensée du paiement des loyers.

Compte tenu du non-paiement prolongé des loyers, elle estime que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et l’expulsion de sa locataire s’imposent.

Elle souligne à ce titre avoir respecté la procédure en vigueur en ayant, préalablement à l’assignation en justice fait délivrer un commandement de payer par acte d’huissier de justice.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 avril 2024.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2024, prorogée au 19 Juin 2025, compte tenu de la charge de travail du magistrat ayant tenu l’audience, celui-ci ayant dû assurer des remplacements dans d’autres services.

SUR CE :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail commercial :

Aux termes de l’article L 622-1 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III. – Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Il convient de rappeler que lorsqu’à la date d’ouverture d’une procédure collective, la demande judiciaire en résolution du bail commercial n’a pas été prononcée par une décision passée en force de chose jugée, le bailleur n’est plus autorisé à poursuivre l‘action antérieurement engagée.

Seul le non paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective autorise le bailleur à solliciter la résiliation du bail auprès du tribunal judiciaire, mais seulement à l’issue d’un délai de trois mois courant à compter de la publication du jugement d’ouverture.

Par ailleurs le liquidateur qui constate qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer les loyers doit résilier le contrat de bail commercial.

En l’espèce, il est établi en procédure, au vu des échanges de correspondances entre les parties et du commandement de payer délivré le 15 novembre 2021 que la SCI LA RONDE DES PAINS n’a pas honoré le paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2021, ce qui a justifié une action en résolution du bail commercial.

La défenderesse n’a pas contesté cette situation, expliquant avoir fait usage de son exception d’inexécution face aux manquements de sa bailleresse qui n’a pas, selon elle, approvisionné le local en électricité.

Force est de constater toutefois au regard des captures d’écran du site de la boulangerie et des attestations de clients transmis par la demanderesse que les allégations de la locataire sur ce point sont démenties par les éléments de la procédure.

Le manquement contractuel de la SCI LA RONDE DES PAINS est donc démontré.

Toutefois, il est constant que l’instance en résiliation du bail commercial a été intentée le 10 février 2022, soit avant l’ouverture de la procédure collective et concernait donc des créances antérieures à celle-ci.

Dès lors, en application des textes susvisés la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ne saurait prospérer.

Au surplus, la défenderesse ayant cessé son activité avant que l’affaire ne soit examinée par le tribunal et la mesure de liquidation judiciaire ayant été clôturée pour insuffisance d’actif dès le 9 octobre 2023, il y a lieu de relever que la demande en résiliation du bail commercial est devenue sans objet, le contrat ayant nécessairement pris fin depuis lors.

La demande de ce chef sera ainsi rejetée ainsi que les demandes subséquentes aux fins d’expulsion.

Sur la demande au titre des arriérés de loyers :

L’article L 622-22 du même code énonce que : « sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant »

L’article L 622-23 du même code précise que les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative.

Au cas présent, il est constant qu’avant que l’affaire ne soit fixée pour plaider, la défenderesse a été placée en liquidation judiciaire simplifiée, ce, qui a entraîné l’interruption de la présente procédure jusqu’à la déclaration par la SCI CAN de sa créance devant le liquidateur judiciaire et la mise en cause de celui-ci dans la présente procédure par exploit du 13 juillet 2023.

La clôture de la liquidation pour insuffisance d’actif a été prononcée dès le 9 octobre 2023.

Aucune information n’a été donnée au tribunal quant à la perception d’éventuels fonds par la société demanderesse à la suite de sa déclaration de créances.

L’action mise en œuvre par la SCI CAN au vu des éléments rappelés plus haut ne peut en tout état de cause tendre qu’à la fixation de la créance invoquée.

Au vu des mentions figurant sur le bail commercial, du décompte du commandement de payer, des avis d’imposition foncière et de la déclaration de créances dont le contenu n’est pas remis en cause, les sommes dues à la SCI CAN par la SARL LA RONDE DES PAINS s’élevaient en décembre 2022 à la somme de 17 730 euros se décomposant comme suit :

14 250,00 euros correspondant aux arriérés de loyers impayés depuis juin 2021 ; 1 425, 00 euros correspondant à la clause pénale de 10% prévue dans le contrat de bail (article 17) ; 1 018,00 euros au titre de la taxe foncière 2021 ; 1037,00 euros au titre de la taxe foncière 2022.

Il y aura donc lieu de fixer la créance de la SCI CAN au passif de la liquidation judiciaire de la SARL LA RONDE DES PAINS à la somme de 17730 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de l’existence d’une procédure collective, il y aura lieu de dire que les dépens seront passés en frais privilégiés de la procédure.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de fixer au passif de la procédure collective de la SARL LA RONDE DES PAINS, une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par la SCI CAN.

La demande de la SARL LA RONDE DES PAINS, de ce chef sera rejetée en application des mêmes dispositions.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en résiliation du bail commercial au regard des dispositions de l’article L 622-1 du code de commerce ainsi que les demandes subséquentes présentées par la SCI CAN.

CONSTATE que le bail conclu entre la SCI CAN et la SARL LA RONDE DES PAINS a, à ce jour, cessé.

FIXE la créance de la SCI CAN au titre des arriérés de loyers et taxes foncières au passif de la procédure collective de la SARL LAGL

RONDE DES PAINS représentée par Maître [G] [J] à la somme de 17 730 euros.

FIXE la créance de la SCI CAN au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile au passif de la procédure collective de la SARL LAGL

RONDE DES PAINS représentée par Maître [G] [J] à la somme de 2500 euros.

DIT que les dépens seront passés en frais privilégiés de la procédure.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,