TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Service Référé

N° RG 25/00562 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNDM

SL/CG

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 03 JUIN 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la société VACHERAND [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [B] [G] [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant

PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 03 Juin 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

M. [B] [V] est propriétaire du lot n°4 dépendant d’un immeuble, situé [Adresse 2] à [Adresse 5] (59) soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société Vacherand Immobilier [Localité 6].

Par acte du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Lille, a fait assigner M. [B] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— Condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Adresse 5] la somme de 3 590,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, au titre des charges de copropriété échues, échéance du 1er trimestre 2025 incluse ;

— Condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 077,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues ;

— Condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 664,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, au titre des frais de recouvrement ;

— Condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 417 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner M. [V] aux dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 13 mai 2025 pour y être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte à l’étude du Commissaire de Justice, M. [V] ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse (pièce n°3),

— les appels de charges et travaux (pièce n°14),

— les relevés individuels de charges (pièce n°15),

— le relevé de compte arrêté au 24 mars 2025 (pièce n°13),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2020, 2 juin 2021, 31 mai 2022, 13 mars 2023, 19 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant (pièce n°1),

— le contrat de syndic (pièce n°2),

— la mise en demeure du 30 janvier 2025 (pièce n°12), suffisamment détaillée sur les différents postes de réclamations.

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 3590,54 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de M. [V], selon décompte arrêté au 24 mars 2025.

M. [V] se trouve ainsi débiteur de la somme de 3590,54 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du premier trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

M. [V] se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 1077,37 euros.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement des sommes suivantes :

—  36 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure ;

—  216 euros au titre de la transmission du dossier à l’huissier pour commandement ;

—  153, 64 euros pour la facture de l’huissier ;

—  334, 50 euros pour appel de charges pour procédure ;

—  600 euros pour la tentative de conciliation ;

—  216 euros pour la transmission du dossier à son avocat représentant.

Sont prévues par le contrat de syndic :

—  36 euros pour la mise en demeure et les relances ;

—  216 euros pour la constitution du dossier transmis au commissaire de justice ;

—  600 euros pour la constitution du dossier transmis au conciliateur (issue favorable) ;

—  216 euros pour la transmission avocat, suite conciliation gérée par le syndic avec issue défavorable, échec ou carence de la conciliation.

Quand bien même ces frais sont prévus au contrat de syndic, et si les factures des actes correspondants sont produites, il ne peut être considéré qu’il s’agit de “frais nécessaires”, dont la répétition ne fait qu’aggraver la situation du débiteur et ne favorise aucunement le paiement par celui-ci de sa dette.

Les sommes réclamées au titre de la facture de l’huissier et la transmission du dossier par l’huissier, qui sont réclamées plus de 6 mois après l’envoi du commandement de payer et alors qu’une nouvelle mise en demeure préalable à la procédure judiciaire a été envoyée, ne peuvent être reconnues comme frais nécessaires pour le recouvrement de créances tout comme la somme de 600 euros réclamée pour la conciliation prévue par le contrat de syndic en cas d’issue favorable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La demande au titre des frais sera écartée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de M. [V] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [V], qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 6], la somme de 3590,54 euros (trois mille cinq cent euros quatre-vingt-dix euros et cinquante-quatre centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux appel du premier trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 6], la somme de 1077,37 euros (mille soixante-dix-sept euros et trente-sept centimes) au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 6], de ses demandes au titre des frais de recouvrement

Condamne M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 6], la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Adresse 5] (59), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 6], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [V] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Carine GILLET