TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03825 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHF5

(Jonction du 25/4248)

N° de Minute : 25/1070

JUGEMENT

DU : 18 Septembre 2025

Etablissement PARTENORD HABITAT

C/

[G] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Sandra VANSTEELANDT, avocat au barreau de Lille

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant assisté de M^e Tiffany DHUIEGE

AGSS DE L’UDAF en qualité de curateur de M. [G] [M]

représenté par Mme [N] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2009, à effet du 28 décembre 2009, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD HABITAT) a donné à bail à Monsieur [J] [I] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 235,98 majoré d’une provision sur charges de 59,76 euros.

Par avenant du 18 janvier 2021, le bail a été transféré à Monsieur [G] [M] suite au décès de Monsieur [J] [I].

Par acte du 6 décembre 2022, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [M] un commandement de payer la somme de 1.535,53 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire ;

En conséquence, ordonner à Monsieur [G] [M] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,

A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [M] , ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

Condamner Monsieur [G] [M] à lui payer les sommes suivantes :

— en deniers ou quittances valables, 3.124,93 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 mars 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

— à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL ;

—  16,20 € au titre des assurances impayées à la date du 15 mars 2024,

—  500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 03 avril 2024.

Appelée à l’audience du 20 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour mise en cause du curateur de Monsieur [G] [M].

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, PARTENORD HABITAT a dénoncé à l’association AGSS DE L’UDAF, en sa qualité de curateur de Monsieur [G] [M], l’assignation signifiée à ce dernier le 02 avril 2025.

A l’audience du 5 juin 2025, PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3.485,11 euros au 04 juin 2025. Il indique que le locataire a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 12 février 2025 et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Monsieur [G] [M], assisté de son curateur et de son conseil, indique qu’il a repris le paiement de son loyer et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il a souscrit une assurance contre les risques locatifs et conteste donc la somme réclamée au titre des assurances impayées.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue au greffe du tribunal le 05 septembre 2025, le conseil de PARTENORD HABITAT a transmis la décision de validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers en date du 16 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la jonction des dossiers :

Il est d’une bonne administration de la justice de joindre les dossiers 24/3825 et 25/4248 sous le numéro le plus ancien.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception signé le 15 décembre 2022 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 03 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 décembre 2009 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 4/4 des conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.535,53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 février 2022.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En la cause, PARTENORD HABITAT produit un décompte détaillé arrêté au 27 mai 2025 démontrant que Monsieur [G] [M] reste devoir à cette date la somme de 3.485,11 euros au titre des loyers et charges impayés, après soustraction des frais de procédure qui entrent dans les dépens et des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3.485,11 euros créance arrêtée au 27 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2022 pour la somme de 1.535,53 euros, à compter de l’assignation du 2 avril 2024 pour la somme de 1.589,40 et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, de la même loi et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 2° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que par décisions du 12 février 2025 et du 16 août 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré Monsieur [G] [M] recevable au bénéfice de la procédure de surendettement et a imposé en sa faveur des mesures prévoyant le paiement de la dette locative d’un montant de 4.267,48 euros par 84 mensualités de 29 euros et l’effacement du solde à l’issue du plan.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que le locataire a repris au jour de l’audience le paiement intégral du loyer.

Il y a lieu dès lors de lui accorder des délais de paiement selon les modalités de remboursement prévues par le plan de surendettement, pour une dette locative arrêtée à la somme de 3.485,11 euros au 27 mai 2025, et de l’autoriser à se libérer de la dette locative, en sus du loyer courant, par 84 mensualités de 29 euros, le solde étant effacé à l’issue du délai.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient en revanche de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme de 359,94 euros, et justifiera l’expulsion du défendeur dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers enregistrés sous les numéros de RG 24/3825 et RG 25/4248 sous le numéro le plus ancien 24/3825 ;

DECLARE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT et Monsieur [G] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6], sont réunies à la date du 7 février 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M], assisté de son curateur, l’AGSS DE L’UDAF, à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 3.485,11 euros créance arrêtée au 27 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2022 pour la somme de 1.535,53 euros, à compter de l’assignation du 2 avril 2024 pour la somme de 1.589,40 et à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT du surplus de sa demande en paiement ;

AUTORISE Monsieur [G] [M], assisté de son curateur, l’AGSS DE L’UDAF, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 84 mensualités successives de 29,00 euros, le solde de la dette étant effacé à l’issue du délai ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [G] [M], assisté de son curateur, l’AGSS DE L’UDAF, d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 2], à [Localité 6], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [G] [M], assisté de son curateur, l’AGSS DE L’UDAF, soit condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 359,94 euros ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M], assisté de son curateur, l’AGSS DE L’UDAF, aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 septembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,