TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01577 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YX2R

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE DES WEPPES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MULTI-LOM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2024

ORDONNANCE du 21 Janvier 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte authentique du 15 juin 1992, la S.C.I. Multi-Lom a mis à bail commercial un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) au profit de la S.A.R.L. Contrôle Technique des Weppes. Le bail a été renouvelé depuis lors.

Le 12 septembre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, la société Contrôle Technique des Weppes a mis en demeure la société Multi-Lom de procéder à la réfection totale de la toiture des locaux en cause.

Compte tenu de désordres d’infiltrations persistants qu’elle allègue, par acte délivré à sa demande le 30 septembre 2024, la société Contrôle Technique des Weppes a fait assigner la société Multi-Lom devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille notamment aux fins de condamnation à procéder à la réfection totale de la toiture des locaux visés au bail les liant, à lui verser 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens.

La société Multi-Lom a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

Représentée, la société Contrôle Technique des Weppes soutient les demandes détaillées dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024 et déposées à l’audience, notamment :

— le débouté de la société Multi-Lom de ses demandes,

— la condamnation de la même à procéder à la réfection totale de la toiture des locaux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de la société Multi-Lom à lui verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Conformément à ses écritures communiquées par voie électronique le 25 novembre 2024 et déposées à l’audience, représentée, la société Multi-Lom sollicite notamment :

— le débouté de la société Contrôle Technique des Weppes de ses demandes,

— la condamnation de la même aux dépens et à lui verser 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la société Multi-Lom à procéder à la réfection totale de la toiture des locaux loués

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée,

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause dédiée et explicite du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté mais ne peut, par ce biais, à raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse et contraire du bail, à la charge du propriétaire.

Le refus par le bailleur d’accomplir des travaux ne justifie la consignation des loyers par le locataire que si l’inexécution par le bailleur de son obligation rend les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, la société Contrôle Technique des Weppes soutient que les infiltrations dues au mauvais état de la toiture des locaux, faute d’entretien de la part du bailleur, constituent une trouble manifestement illicite traduisant un manquement à son obligation de délivrance.

Outre le caractère insuffisant des réparations entreprises par le bailleur, la société demanderesse rappelle l’historique concernant les infiltrations et sa difficulté à les voir prises en compte par la société Multi-Lom. Elle souligne l’entrave à son activité qui résulte des désordres qu’elle subit du fait de ce manquement. Elle conteste avoir manqué à ses obligations de preneur et fait valoir que les indices d’un tel manquement avancés par la société Multi-Lom sont la résultante des fuites répétées dues au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Elle rappelle occuper depuis 32 ans les lieux et ne pouvoir entreprendre des travaux de peinture ou de remise en état qu’elle sait voués à être endommagés par les infiltrations répétées faute de diligences pertinentes de la société Multi-Lom. La société Contrôle Technique des Weppes signale qu’un morceau du toit est tombé sur le véhicule de l’un de ses clients.

Elle remarque que le montant des factures produites par la défenderesse illustre le caractère limité des réparations entreprises évocateur de sa réticence à prendre des dispositions à la hauteur des infiltrations.

Pour sa part, la société Multi-Lom soutient que c’est un défaut d’entretien, notamment des chéneaux, qui est à l’origine des infiltrations et considère qu’elle n’a pas à assumer la charge de la réfection de la toiture. Elle estime que nombre des désordres relevés par le commissaire de justice manifestent selon elle des manquements du preneur à ses obligations qu’elle met en rapport avec les stipulations du bail en cause. Elle reprend les avatars ayant présidé au dernier renouvellement du bail.

En l’espèce, la société demanderesse produit un procès-verbal de constat du 29 mai 2024 dressé par commissaire de justice dont il ressort l’existence manifeste d’infiltrations affectant les différentes parties des locaux. Apprécié à l’aune de l’historique, il en ressort une répétition de ces infiltrations faute d’un entretien régulier de la toiture, entretien incombant de façon manifeste au bailleur au titre de son obligation de délivrance.

Il ne ressort pas des éléments soumis que les infiltrations résultent d’un manquement du preneur à ses obligations, le couvert relevant sans équivoque de la responsabilité du bailleur.

Les deux factures du 19 octobre 2024 produites par le bailleur caractérisent un entretien dérisoire de la toiture et insuffisant au vu de la récurrence manifeste d’infiltrations subies par le preneur depuis plusieurs années. Ces réparations sont rendues nécessaires quelques années seulement après des infiltrations affectant déjà la même toiture et pour lesquelles sont évoquées de précédentes réparations qui ont elles-mêmes étaient insuffisantes de façon manifeste.

Le montant cumulé des deux factures est de 2 747,00 euros toutes taxes comprises. La nature même du matériau traduit sans équivoque l’ancienneté de la toiture. L’une des factures indique notamment « réparations de plusieurs fuites dans le chéneaux du haut 912 € » et « réparations des trous dans les tôles fibro des bureaux 635 € » ce qui corrobore les constatations faites par le commissaire de justice à la demande de la société Contrôle Technique des Weppes. La seconde facture évoque un « nettoyage de 60m des chêneaux ». Ce seul énoncé, même apprécié au regard des photographies produites non datées et non localisées de façon certaine, n’est pas de nature à étayer de façon objective un manque du preneur à son obligation de nettoyer les chéneaux. En outre, il est dépourvu de pertinence concernant la présence de trous dans la toiture.

Dans le même sens, la reprise des constatations faites par le commissaire de justice concernant les traces d’infiltrations ou la déformation de certains éléments situés à proximité des chéneaux n’est pas plus de nature à éluder un défaut manifeste d’entretien de la toiture des locaux par le bailleur, qui en est l’origine, et qui suscite un trouble manifeste et répété de jouissance des locaux pour le preneur.

Il est manifeste que les travaux circonscrits ne sont pas de nature à répondre à l’obligation pour le bailleur de fournir au preneur une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Les éléments objectifs versés aux débats étayent de façon manifeste l’existence de désordres illustrant un défaut prolongé d’entretien du toit constituant un manquement patent et persistant du bailleur à son obligation de délivrance. Ce défaut d’entretien provoque un trouble manifeste de la jouissance des lieux par le preneur et présente un caractère illicite pour résulter dudit manquement.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société Multi-Lom à procéder à une réfection totale de la toiture des locaux loués à la société Contrôle Technique des Weppes sous astreinte et selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Multi-Lom aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles par la société défenderesse et de la condamner à verser à la société Contrôle Technique des Weppes 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Condamne la S.C.I. Multi-Lom à procéder dans les deux mois suivant la signification de la présente ordonnance à la réfection totale de la toiture des locaux situés [Adresse 2] loués à la S.A.R.L. Contrôle Technique des Weppes en vertu du bail commercial les liant et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant dix mois ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la S.C.I. Multi-Lom aux dépens ;

Condamne la S.C.I. Multi-Lom à verser à la S.A.R.L. Contrôle Technique des Weppes 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE