TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 25/05408 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOSC

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [7] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [Z] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans audience.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

JR = GC RG 25/5408 délibéré du 16 septembre 2025

réputé contradictoire

Il existe à [Localité 12], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 10] et [Adresse 9], et nommé [Adresse 8].

Par acte d’huissier du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Z] [O] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner M. [O] à lui payer les sommes de :

—  10 742, 58 euros arrêtée au 1er avril 2025 avec intérêts judiciaires à compter du 7 juillet 2023,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux dépens de l’instance en ce compris le coît de la sommation de payer.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [O] est propriétaire du lot des lots 57 et 167, qu’il est tenu au paiement des charges de copropriété, qu’il ne les règle pas depuis octobre 2019 et qu’il est redevable d’un montant total de 10 742, 58 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

Il ajoute que M. [O] en s’abstenant de régler à leur échéance les charges, il contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et occasionne au syndic un préjudice financier distinct du simple retard qui justifie l’octroi de dommage et intérêts.

M. [O] n’a pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience, avec l’accord du conseil du demandeur donné par bulletin électronique du 28 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à M. [O] par dépôt en l’étude d’huissier, et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— le relevé de propriété (pièce n°1),

— le contrat de syndic en cours d’exécution à la date de l’assignation et le précédent (pièces n°6),

— les appels de fonds (pièce n°5),

— un décompte des sommes dues, du 1er janvier 2020 au 1er avril 2025 , pour un montant total de 10 742,58 euros (pièce n°3),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 janvier 2019, 19 décembre 2019, 15 novembre 2019, 24 février 2021, 13 janvier 2022, 18 avril 2023, par lesquels les comptes annuels 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2023-2024 et 2024-2025 votés,

— la copie des lettres de mise en demeure des 25 janvier 2022, 24 février 2022et 24 avril 2023 (pièce n°7),

— la sommation de payer la somme de 6 996,53 euros en principal du 7 juillet 2023,

Le décompte inclut des frais de mise en demeure (53 euros), de relance (24 euros), d’envoi à l’huissier (192 euros), de mise au contentieux (192 euros), des frais et honoraires d’huissier (163,23 euros), des frais d’envoi du dossier à l’avocat (192 euros) et de suivi de dossier impayés (216 euros).

Les frais imputés en 2022 (53 + 24+ 192) ne peuvent pas être justifiés par le contrat de syndic qui a pris effet le 1er janvier 2023 et il n’est pas produit celui de 2022.

Le contrat de syndic en cours en 2023 ne stipule pas de frais de “mise au contentieux”. Il prévoit cependant des frais pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice à hauteur de 192 euros TTC mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles alors que le syndicat ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle.

La sommation de payer par un huissier a coûté 73,34 euros (et non 163,23) et le syndicat ne justifie pas du surplus de sa réclamation à ce titre.

En revanche, la délivrance de cet acte était utile au recouvrement de la créance compte tenu de son ampleur.

Le contrat de syndic en cours en 2024 stipule des frais pour le suivi du dossier transmis à l’avocat au coût horaire au temps passé mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles.

Le syndicat ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle non plus que du temps passé.

En dehors de ces frais, soit un total de 53 + 24 + 192 + 192 + 163,23 – 73,34 + 216 = 766,89 euros, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour M. [O] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 9 975,69 euros arrêtée au 1er avril 2025 (appel des charges courantes et du fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus).

M. [O] sera donc condamné à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts sur la somme de 6 996,53 euros à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2023 et sur le surplus à compter de l’assignation du 30 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. [O], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7], la somme de 9 975,69 euros arrêtée au 1er avril 2025 (appel des charges courantes et du fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 6 996,53 euros à compter du 7 juillet 2023 et sur le surplus à compter du 30 avril 2025 ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Z] [O] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne M. [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,