29 Août 2025

RG N° 24/05598 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBS2

Code Nac : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

S.C.I. ESBG

Monsieur [H] [K]

Madame [B] [E]

C/

S.C.I. SAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIES DEMANDERESSES

S.C.I. ESBG

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Madame [B] [E]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par M^e Jean-Marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. SAL

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean-Christophe LEROUX, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 14 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 6 Juin 2025 prorogé au 29 Août 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication rendu le 26 mars 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en matière de saisies immobilières, la SCI SAL a été déclarée adjudicataire des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis 95100 ARGENTEUIL 103 rue de la Marjolaine cadastré section CH n°[Cadastre 7] et [Adresse 2] cadastré section CH n°[Cadastre 6], ayant appartenu à la SCI ESBG, pour le prix principal de 200.000 euros.

Ce jugement a été signifié à la SCI ESBG le 5 août 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Par assignation du 8 octobre 2024, la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] ont fait citer la SCI SAL devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

— à titre principal, annuler le commandement de quitter les lieux du 5 août 2024

— à titre subsidiaire, suspendre la procédure d’expulsion dans l’attente des décisions de justice définitives sur les recours déposés contre les jugements des 30 mai 2023, 28 novembre 2023 et 26 mars 2024

— à titre très subsidiaire, leur octroyer un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir, pour quitter les lieux

— en tout état de cause, condamner la SCI SAL à leur payer la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de leur demande en nullité du commandement, ils font valoir qu’ils occupent de bonne foi le bien immobilier, qu’ils ont exercé un droit de substitution en vertu de l’article 7 du décret du 30 juin 1977 pris pour l’application de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d’habitation et que l’affaire est en cours devant le tribunal judiciaire de Pontoise, que le créancier a prononcé la déchéance du terme du prêt consenti à la SCI ESBG tout en continuant de prélever les échéances, que les décisions de justice intervenues dans le cadre de la saisie immobilière ne leur ont pas été signifiées à parties et qu’ils ont formé appel et recours en cassation pour excès de pouvoir à l’encontre de ces jugements, de sorte que le commandement de quitter les lieux ne pouvait être délivré en l’absence de caractère définitif de l’adjudication.

A l’appui de leur demande de suspension de l’expulsion, ils invoquent que leurs différents recours sont en cours d’instruction et qu’il convient d’attendre leur issue.

A l’appui de leur demande de délais, ils invoquent leur bonne foi, la scolarisation de leur enfant, leur recherche de logement qui n’a pas encore abouti.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

A l’audience, la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B], représentés par leur avocat, développent oralement les termes de leur assignation.

La SCI SAL, représentée par son avocat qui a développé oralement ses dernières conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

A titre principal :

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions

A titre reconventionnel :

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1650 euros par mois à titre d’indemnité d’éviction depuis le 26 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner les demandeurs à lui verser 7500 euros en réparation du dommage causé par l’abus de procédure

En tout état de cause :

— condamner la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] à lui payer 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la présente instance dont ceux à intervenir d’exécution forcée de la présente décision.

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux, elle objecte que les demandeurs ne justifient d’aucun droit pour justifier cette nullité, qu’ils allèguent un droit de préemption mis en œuvre devant la mauvaise juridiction, qu’ils ne justifient d’aucun droit d’exercice d’un droit de préemption, qu’ils ne justifient d’aucun titre d’occupation et ne sont pas occupants de bonne foi, qu’ils sont les associés et gérant de la SCI ESBG ayant son domicile professionnel à l’adresse du bien adjugé sur saisie immobilière et qu’ils résident en réalité à une autre adresse.

Sur la suspension de l’expulsion, elle souligne que le jugement d’adjudication qui constitue un titre d’expulsion est exécutoire et définitif, que les demandeurs ont exercé des voies de recours hors délai purement dilatoires et qu’elle ne fait qu’exercer son droit de procéder à l’expulsion de la SCI ESBG et de tous occupants de son chef.

Sur les délais, elle estime que les associés de la SCI ESBG sont venus opportunément occuper les lieux, qu’ils sont de mauvaise foi et que ni la SCI ni ses associés ne cherchent à se reloger.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir que les demandeurs cherchent à occuper sans bourse délier le bien qu’elle a acquis, et qu’ils multiplient les recours dilatoires pour faire échec à sa prise de possession du bien.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025, prorogé au 29 août 2025 en raison d’une importante surcharge de travail, puis de la période des vacations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité du commandement de quitter les lieux :

Selon l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, délivré à la personne expulsée.

En vertu de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et, par voie de conséquence, de tous occupants de son chef.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, suite à la délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière et au jugement ordonnant la vente forcée du bien saisi, par jugement d’adjudication du 26 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré la SCI SAL adjudicataire des biens et droits immobiliers consistant en un pavillon d’habitation sis [Adresse 4] cadastré section CH n°[Cadastre 7] et en un terrain sis [Adresse 2] cadastré section CH n°[Cadastre 6], ayant appartenu à la SCI ESBG

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication

— rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef.

Ce jugement a été signifié à la SCI ESBG le 4 août 2024 et un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le même jour. Ces actes ont été signifiés à personne morale en la personne de [B] [E] co-gérante.

Le commandement de quitter les lieux a ainsi été délivré sur le fondement d’un titre exécutoire au sens des articles L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution et 503 du code de procédure civile.

Une décision de justice est définitive lorsqu’elle a acquis force de chose jugée, c’est à dire lorsqu’elle n’est susceptible d’aucun recours suspensif d’exécution.

Le jugement d’ adjudication, qui se borne à constater un contrat judiciaire, n’est susceptible d’aucun recours sauf d’un pourvoi en cassation pour excès de pouvoir.

Il constitue donc un titre exécutoire définitif pouvant servir de base au commandement de quitter les lieux délivré au débiteur saisi.

Le fait que la SCI ESBG ait formé un pourvoi en cassation à l’encontre du jugement d’adjudication n’y change rien.

Par ailleurs, le fait que la SCI ESBG ait également, postérieurement à la signification du jugement d’adjudication et du commandement de quitter les lieux, interjeté appel du jugement d’orientation du 30 mai 2023 autorisant alors la vente amiable du bien saisi, ainsi qu’un pourvoi en cassation à l’encontre du jugement du 28 novembre 2023 ordonnant la vente forcée dudit bien, est sans incidence dans la présente procédure devant le juge de l’exécution.

En effet, selon l’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites.

Au cas présent, la décision qui sert de fondement aux poursuites est le jugement d’adjudication du 26 mars 2024 régulièrement signifié.

Fondé sur un titre exécutoire, le commandement de quitter les lieux délivré à la SCI ESBG, et, par conséquent, à tous occupants de son chef, n’encourt donc aucune nullité.

Les consorts [N] excipent d’un droit de substitution qu’ils indiquent avoir exercé en vertu de l’article 7 du décret du 30 juin 1977 pris pour l’application de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d’habitation et que l’affaire est en cours devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Toutefois, le juge de l’exécution présentement saisi n’est pas le juge de l’exercice du droit de substitution invoqué et que tentent de réaliser les consorts [N] qui, selon leurs propres affirmations et au vu des pièces qu’ils fournissent, ont saisi le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de se voir reconnaître un tel droit.

Le juge de l’exécution présentement saisi n’a donc pas à statuer sur la validité du droit de substitution invoqué.

En tout état de cause, le décret du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation contient une procédure d’information des occupants de bonne foi de tels locaux en cas de vente et d’information et de convocation desdits occupants dans le cadre d’une vente de l’immeuble par adjudication.

Or, le juge de l’exécution de la présente instance n’est pas le juge de la régularité de la procédure d’ adjudication au regard de cette situation invoquée aujourd’hui par les consorts [N].

Il suffira d’observer ici les éléments suivants :

M.[K] [H] et Mme [E] [B] ont effectué devant le juge de l’exécution une « déclaration de substitution par l’occupant du local à usage d’habitation » le 4 octobre 2024, postérieurement à la signification du jugement d’adjudication et à la délivrance du commandement de quitter les lieux à la SCI ESBG, faisant état pour la première fois d’une telle qualité.

Ils ont assigné à cette fin la SCI SAL et le CREDIT LYONNAIS (créancier poursuivant dans la procédure de saisie immobilière terminée) devant le tribunal judiciaire de Pontoise le 11 décembre 2024.

Le locataire et l’occupant de bonne foi ne peut exercer un droit de substitution en vertu des dispositions susvisées qu’à la condition que l’adjudication soit consécutive à la division initiale de l’immeuble, alors qu’en l’espèce, l’immeuble adjugé est un pavillon d’habitation et un terrain sans qu’il soit allégué qu’il aurait fait l’objet d’une division antérieure à l’adjudication.

L’examen du KBIS de la SCI ESBG à jour au 6 novembre 2024 fait apparaître que Mme [E] et M.[K] sont les deux associés et gérants de cette société dont l’objet social est l’exploitation par bail ou autrement de tous immeubles dont elle a la propriété, a son siège, donc ses locaux professionnels, précisément au [Adresse 5] ARGENTEUIL. Il y est mentionné que Mme [E] réside au [Adresse 8] (92) et que M.[K] réside au [Adresse 1] à [Localité 15] [Adresse 13] (92).

Si Mme [E] et M.[K], associés de la SCI ESBG et qui résidaient à une autre adresse, font aujourd’hui état de pièces qui attesteraient de leur occupation avec un enfant scolarisé du bien adjugé à la SCI SAL, leur bonne foi apparaît douteuse et il n’appartient pas au juge de l’exécution dans la présente procédure d’apprécier et de juger ce point.

C’est bien la SCI ESBG qui a perdu le bien immobilier qu’elle exploitait, qui est concernée par la procédure d’expulsion, laquelle inclut tous occupants de son chef.

De quelque manière qu’on l’envisage, le commandement de quitter les lieux régulièrement délivré à la SCI ESBG n’encourt aucune nullité.

La demande de la SCI ESBG et des consorts [X] sera rejetée.

Sur la demande de suspension :

Les demandeurs sollicitent la suspension de la mesure d’expulsion dans l’attente du sort qui sera réservé aux recours qu’ils ont diligentés à l’encontre du jugement d’adjudication et des diverses décisions de justice intervenues dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Toutefois, en application de l’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites ni en suspendre l’exécution, sauf à accorder un délai de grâce.

La demande de suspension de la présente procédure d’expulsion, alors qu’elle est fondée sur un jugement d’adjudication exécutoire et définitif, est dès lors irrecevable.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes condition.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu du jugement d’adjudication en date du 26 mars 2024, signifié le 4 août 2024 avec un commandement de quitter les lieux délivré le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de la SCI ESBG, et celle invoquée par M.[K] [H] et Mme [E] [B] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

La SCI ESBG, qui a ses bureaux à l’adresse du bien adjugé, ne justifie pas avoir cherché à se reloger, malgré la durée de la procédure de saisie immobilière dans laquelle elle était représentée par un avocat, alors que le jugement d’adjudication est intervenu il y a plus d’un an et qu’il lui a été signifié il y a presque un an.

Les consorts [N], à supposer qu’ils résident aujourd’hui dans la maison adjugée à la SCI SAL en mars 2024, soit il y a un an et demi, ne justifient pas davantage de démarches de relogement. Ils produisent sur papier libre une unique annonce d’une maison de 4 pièces à louer à [Localité 12] sur le site SeLoger, au prix de 1260 euros par mois, non datée, ce qui est notoirement insuffisant pour justifier de démarches actives de relogement.

Ils font état de la scolarité de leur enfant dans un établissement proche du bien occupé, mais il convient d’observer que l’année scolaire est terminée.

Les intéressés occupent le bien sans bourse délier et donc sans rien verser à la SCI SAL qui en est propriétaire depuis mars 2024 et qui est empêchée de disposer de son bien.

Ainsi, si la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] allèguent, sans le démontrer, une situation difficile, cela ne saurait justifier leur maintien dans les lieux au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé à celui-ci une occupation de son bien sans contrepartie et le mettant dans l’impossibilité de prendre possession de son bien.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur l’indemnité d’éviction :

Sur le fondement de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, la SCI SAL sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser une somme mensuelle de 1650 euros à titre « d’indemnité d’éviction » à compter de la date d’adjudication.

Selon l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui l’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

(…).

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcée (ou des mesures conservatoires).

S’il est exact que le nouveau propriétaire du bien peut demander aux occupants sans droit ni titre de ce bien une contrepartie financière de l’utilisation du bien, cette contrepartie constitue une indemnité d’occupation que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir d’octroyer.

La présente demande en paiement d’une « indemnité d’éviction » est en réalité une demande d’indemnité d’occupation déguisée.

Présentée devant le juge de l’exécution qui ne dispose d’aucun pouvoir juridictionnel en la matière, elle est irrecevable.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

La SCI SAL sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser 7500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, en faisant valoir qu’ils exercent des initiatives procédurales et des recours inconsidérés pour l’empêcher de disposer librement de son bien.

En vertu de l’article L213-6 ci-dessus visé, le juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcée (ou des mesures conservatoires).

En l’espèce, si la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] ont entrepris des recours contre les décisions de justice rendues dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, qui peuvent apparaître dilatoires car hors délais ou voués à l’échec, aucune décision faisant échec à ces recours n’est à ce jour produite aux débats.

Si une procédure relative à l’exercice du droit de substitution allégué est en cours devant le tribunal judiciaire de Pontoise, il n’est pas pour l’instant justifié de l’issue de cette procédure.

Le juge de l’exécution ne peut donc, d’emblée et par avance, qualifier d’inconsidérés ces recours et initiatives procédurales.

Enfin, à lui seul, le fait de n’avoir pas à ce jour libéré les lieux et de solliciter devant le juge de l’exécuton des délais pour s’y maintenir n’est pas suffisant pour faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les autres demandes :

La SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SCI SAL au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Déboute la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction présentée par la SCI SAL ;

Déboute la SCI SAL de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] à payer à la SCI SAL la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ESBG, M.[K] [H] et Mme [E] [B] aux dépens de l’instance ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 14], le 29 Août 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,