TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/02890 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEQQ

N° de Minute : BX25/00108

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2025

S.A. VILOGIA

C/

[F] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M. [L] [V], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sabrina PORE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 août 2018, S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [F] [I] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 12].

Le 17 mars 2022, S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [F] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés et pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 28 février 2024, S.A. VILOGIA a fait assigner Monsieur [F] [I], pour l’audience du dix sept Octobre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

— constater et à défaut prononcé la résiliation du bail tant pour défaut de paiement des loyers et des charges que pour défaut d’assurance habitation;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [F] [I] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 2575,39 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] [I] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a confirmé sa demande en l’actualisant à la somme de 5713,78 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2024, et demande la résiliation du bail en l’absence de reprise de paiement des loyers.

Monsieur [F] [I] demande l’AJP.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025 puis prorogée au 30 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF, le 21 mars 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 29 février 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation et d’expulsion et d’indemnités mensuelles d’occupation:

En vertu de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de cette même loi, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la société VILOGIA justifie avoir signifié le 17 mars 2022 à Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 14 août 2018.

Ce commandement porte sur la somme, en principal, de 1225,59 euros, au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2022.

Il ressort du décompte produit par la société VILOGIA, actualisé au 30 septembre 2024, date de la dernière écriture comptable, que dans les deux mois suivant ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées par le locataire. Ce dernier n’a procédé à aucun règlement dans le délai imparti, circonstance non contestée par l’intéressé.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de 2 mois et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 17 mai 2022.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délaiprévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le 4ème alinéa de l’article L343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII suivant, "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il ressort du décompte précité, arrêté au 30 septembre 2024 que le dernier versement effectué par Monsieur [I] au titre du règlement de ses loyers et charges date du 4 décembre 2023. Il n’a donc pas repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience.

En conséquence, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence, de constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [I] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

L’occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 395,66 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l’aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s’était poursuivi.

Le montant des charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision.

Monsieur [I] [F] sera donc condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 395,66 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 5629,96 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Monsieur [F] [I] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 5629,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

De jurisprudence constante, il ne peut être octroyé de délais de grâce qu’au débiteur qui démontre être en capacité d’y faire face c’est-à-dire au cas présent, de payer en plus des loyers courants, l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [I] ne fait pas état de sa situation financière actuelle.

Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, ce qui est en inadéquation d’une part avec le montant élevé de l’arriéré locatif (5629,96 euros), d’autre part, avec les dispositions précitées prévoyant des délais de paiement dans la limite de deux années. Il convient de rappeler à ce titre que Monsieur [I] ne peut prétendre à des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

De surcroît, Monsieur [I] n’a pas commencé à apurer son arriéré locatif et n’a pas repris le paiement de son indemnité d’occupation.

Dans ces conditions, la demande de délais de grâce formulée par Monsieur [I] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [I], qui succombe, supportera les entiers dépens.

La situation de Monsieur [I] justifie l’octroi de l’AJP.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 14 août 2018 entre S.A. VILOGIA et Monsieur [F] [I] concernant l’immeuble situé à [Adresse 11] [Localité 9][Adresse 1], à la date du 17 mai 2022;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Fixe à la somme de 395,66 euros l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne Monsieur [F] [I] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 5629,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne Monsieur [F] [I] à payer à S.A. VILOGIA, la somme de 395,66 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle à Monsieur [F] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Monsieur [F] [I] l’aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne Monsieur [F] [I] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 30 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT