TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00533 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DL3Y

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH)

34, Avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Z]

né le 22 Mai 1960

27 Rout de Chateau Gaillard

Chateau Gaillard Bat A

38630 CORBELIN

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail verbal, consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat, monsieur [B] [Z] a pris en location un logement situé 27 route de Château Gaillard, bât A logement 001, 38630 CORBELIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 191,66 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice, signifié à l’étude de commissaire de justice le 23 janvier 2025, la Société Dauphinoise pour l’Habitat a fait délivrer à monsieur [B] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1039,55 euros au titre des loyers et charges impayés.

La Société Dauphinoise pour l’Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 15 janvier 2025 et a signalé le 15 janvier 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [B] [Z].

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 28 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, la Société Dauphinoise pour l’Habitat a assigné monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

• ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par le locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

• condamner monsieur [B] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  759,93 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 25 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• de ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [B] [Z] s’est présenté le 19 juin 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic d’une part que monsieur [B] [Z] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1357,57 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 850,11 euros, et d’autre part que monsieur [B] [Z] a exprimé son intention de conserver le logement tant que la dette locative n’est pas soldée, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de la Société Dauphinoise pour l’Habitat, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 793,50 euros suivant décompte arrêté au 16 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La Société Dauphinoise pour l’Habitat s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [B] [Z] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a indiqué souhaiter solder la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En outre, le litige étant relatif à une demande de résiliation d’un contrat de bail d’habitation conclu verbalement, la demande doit être considérée comme indéterminée.

Dès lors, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de résiliation d’un contrat de bail d’habitation conclu verbalement et le défendeur a comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

L’article 1714 du code civil dispose qu’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement » sauf dispositions particulières pour les baux ruraux.

L’article 1715 du code civil précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que monsieur [B] [Z] qui jouit du logement situé 27 route de Château Gaillard, bât A logement 001, 38630 CORBELIN, propriétés de la Société Dauphinoise pour l’Habitat, a cessé d’honorer le paiement des loyers à compter du mois de décembre 2024.

Les paiements effectués au titre de la période antérieure au mois de décembre 2024 constituent un commencement d’exécution de la part de monsieur [B] [Z] du bail verbal évoqué quand bien même il n’existe aucun écrit établi entre les parties.

Monsieur [B] [Z], régulièrement assigné et comparant lors de l’audience, n’a pas contesté l’existence de ce bail ; outre l’assignation, il s’est vu signifier un commandement de payer les loyers.

En conséquence, en application des dispositions précitées, il y a lieu de relever un commencement d’exécution du bail objet de la cause et donc de confirmer l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

La Société Dauphinoise pour l’Habitat justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 15 janvier 2025.

La Société Dauphinoise pour l’Habitat justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [B] [Z] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayé postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 28 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail verbal

Conformément à l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bail ayant été conclu verbalement, il y a lieu d’écarter l’application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, relative à l’existence d’une clause résolutoire automatique dans les contrats de bail d’habitation soumis à ladite loi.

L’article 1228 du code civil précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

En l’espèce, la Société Dauphinoise pour l’Habitat produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [B] [Z] n’a pas payé intégralement son loyer depuis le mois de décembre 2024.

Au vu de ces impayés, la Société Dauphinoise pour l’Habitat a fait délivrer à monsieur [B] [Z] le 23 janvier 2025, un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que [B] [Z] a non seulement repris le paiement courant des loyers mais a également réglé partiellement la dette locative. En effet, alors que le montant de la dette était de 1128,52 euros à la date du commandement de payer, son montant a été arrêté à la somme de 793,50 euros, selon la dernière actualisation intervenue avant la date de l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la Société Dauphinoise pour l’Habitat ne rapporte pas la preuve d’un manquement suffisamment grave de monsieur [B] [Z] à ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail, dont la poursuite dès lors sera ordonnée.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 16 juin 2025 à la somme de 793,50 auros, au paiement de laquelle monsieur [B] [Z] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en confédération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations du défendeur à l’audience et du diagnostic social et financier établit par l’Udaf de l’Isère, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [Z], succombant à l’instance, doit être condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal, entre [B] [Z] d’une part, et la Société Dauphinoise pour l’Habitat d’autre part, portant sur un logement situé 27 route de Château Gaillard, bât A logement 001, 38630 CORBELIN ;

DEBOUTE la Société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal ;

ORDONNE la poursuite du bail verbal entre [B] [Z] et la Société Dauphinoise pour l’Habitat ;

CONDAMNE [B] [Z] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 793,50 euros correspondant au montant des loyers, charges impayés du logement au 16 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, [B] [Z] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 40 euros avant le 15 de chaque mois pendant 20 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

DEBOUTE la Société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION