TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/51889 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZH4

N° : 6

Assignation du :

07 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [K] [B]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS – #X1

DEFENDEURS

La Société EMMETI venant aux droits de la société SAS [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non constituée

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 10 septembre 2012, Mme [K] [B] a donné à bail commercial des locaux situés [Adresse 3], à la société [M], aux droits de laquelle vient M. [Y] [W] par l’effet de plusieurs actes successifs de cession de fonds de commerce dont une cession de fonds de commerce par acte du 14 janvier 2025 au profit de M. [Y] [W] avec capacité de substitution de la société Emmeti, la société Emetti ayant été immatriculée le 24 février 2015.

Un projet d’acte de renouvellement du bail entre les parties a été produit aux débats mais n’est pas signé par les parties défenderesses.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 délivré à M. [Y] [W], pour une somme de 15.191,50 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 8 août 2024.

Par acte du 22 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Emmeti pour une somme de 21.016,20 € en principal.

Par acte délivré le 7 mars 2025, Mme [K] [I] fait assigner M. [Y] [W] et la société Emmeti devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner, dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de M. [Y] [W] et la société Emmeti ainsi que l’expulsion immédiate et sans délais de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

— condamner solidairement M. [Y] [W] et la société Emmeti à lui payer la somme provisionnelle de 27.014,30 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement de payer,

— condamner solidairement M. [Y] [W] et la société Emmeti au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 2.587 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 7.500 euros restera acquis à la bailleresse,

— condamner M. [Y] [W] et la société Emmeti au paiement d’une somme de 1.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et sa dénonciation.

A l’audience du 1er avril 2025, Mme [K] [I], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignés, M. [Y] [W] et la société Emmeti n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En revanche, l’exemplaire du bail initial conclu le 10 septembre 2012 entre Mme [B] la société [M], titulaire du bail initial, produit aux débats, présente des incohérences, certaines pages étant manquantes et la clause résolutoire reproduite dans les commandements de payer délivrés n’y étant pas stipulée.

Par conséquent, les deux commandements de payer délivrés dans la présente procédure reproduisent une clause résolutoire qui n’apparaît nullement avoir été stipulée au bail initial liant les parties par l’effet des cessions de fonds de commerce successives.

Par ailleurs, le commandement délivré le 22 janvier 2025 à la société Emmetti ne comprend aucun décompte présentant le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Par conséquent, le commandement délivré ne contenait pas toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Par conséquent, les commandements de payer ainsi délivrés sont irréguliers et la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes seront rejetées.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, la bailleresse produit des décomptes établis par ses soins ainsi que son relevé de compte pour la période du 15 mai au 1er juillet 2024, faisant apparaître deux virements de la « société Emmite » pour un montant de 2.687,00 euros chacun.

A titre liminaire, il convient de relever que la société défenderesse est la société Emmeti et non la « société Emmite ».

En premier lieu, dans le commandement délivré le 29 novembre 2024, la bailleresse fait valoir que le montant du loyer mensuel est de 2.687 euros, sans qu’il ne soit possible de déterminer s’il s’agit du loyer en principal, si ce montant inclut une provision sur charges et en tout état de cause sans qu’aucun élément ne confirme ce montant, l’acte de cession de fonds de commerce au profit des défendeurs faisant apparaître le montant du loyer initial (1900 euros en principal) mais aucune précision quant au loyer en vigueur au jour de la cession. En aucun cas, le projet de renouvellement du bail, non signé par les parties, ne peut justifier le montant du loyer sollicité, les seuls virements émis par la « société Emmite », nom variant sensiblement du nom de la société défenderesse, ne pouvant constituer une reconnaissance du montant du loyer par la société locataire.

Par ailleurs, la bailleresse ne produit aucun justificatif quant aux sommes demandées pour la taxe foncière 2024 ni pour le complément du dépôt de garantie.

Enfin, le relevé de compte produit par Mme [B] pour justifier des paiements de la société locataire ne couvre qu’une période réduite du 15 mai au 1er juillet 2024 alors que les paiements demandés concernent la période d’août 2024 à mars 2025, sans qu’aucun avis d’échéance adressé aux locataires ne soit produit.

Par conséquent, au vu des pièces produites par la bailleresse, l’obligation de M. [Y] [W] et de la société Emmeti au titre des loyers, charges, taxes, accessoires apparaît sérieusement contestable et la demande de paiement en provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [B], partie succombante, doit supporter la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;

Rejetons la demande de condamnation au paiement d’une provision ;

Rejetons la demande de Mme [K] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons Mme [K] [B] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN