TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/03501 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XBXI

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [C] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, SAS IMMOSENS COPRO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. IMMOSENS COPRO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Septembre 2024.

A l’audience publique du 16 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2025.

Ghislaine CAVAILLLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 6] un immeuble situé [Adresse 3] et soumis au statut de la copropriété.

M. [V] y est copropriétaire de lots.

Le 8 avril 2022, une assemblée générale a notamment décidé d’effectuer des travaux de réfection des versants A et D de la toiture et retenu à cet effet le devis de la société Quali-corde pour un montant de 28 519,55 euros.

Le 21 octobre 2022, l’assemblée générale a été avisée que la société Qauli-corde faisait valoir que le devis était erroné et qu’elle en fournissait un autre à hauteur de 49 451,78 euros. L’assemblée a demandé au syndic d’entrer en relation avec le prestataire pour comprendre la différence, une nouvelle assemblée devant être convoquée pour décider de la question de ces travaux.

Le 28 novembre 2022, une assemblée générale s’est à nouveau réunie et elle a notamment adopté trois résolutions :

— n°3 : annulation du devis Quali-corde précédemment approuvé,

— n°5 : travaux de remplacement des pans de toiture A et D et des 4 tabatières par des vélux pour un montant de 39 864,68 euros,

— n°6 : modalités des travaux et financement (par 2 appels de fonds supplémentaires en janvier et février 2023).

M. [V] a voté contre ces trois résolutions.

Par actes d’huissier du 6 avril 2023, M. [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Immosens copro devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir principalement l’annulation de ces trois résolutions adoptées à l’assemblée générale du 28 novembre 2022 et une indemnisation.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande d’annulation des résolutions 3, 5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 ;

— condamné M. [V] à supporter les dépens de l’incident ;

— dit n’y avoir lieu, pour l’incident, à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 16 avril 2024, M. [V] demande au tribunal de :

— Constater que du fait de l’ordonnance d’incident rendue le 16 novembre 2023, il se désiste de ses demandes relatives à l’annulation des résolutions 3, 5 et 6 adoptées lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 ;

— Condamner la société Immosens copro à lui payer la somme de 2 983,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des fautes commises par le syndic dans l’exercice de son mandat ;

— Condamner la société Immosens copro à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et la société Immosens copro de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre.

A l’appui de ses prétentions formées contre la société Immosens copro, il expose qu’elle n’a ni exigé de la société Quali-corde qu’elle exécute le devis accepté qui pourtant la liait au syndicat des copropriétaires, ni proposé l’exercice d’une action en justice pour obtenir l’exécution forcée de ce devis ni procédé à un appel à la concurrence en vue de l’assemblée du 28 novembre 2022.

Il considère donc que la société Immosens copro a commis une faute qui engage sa responsbilité à son égard et l’oblige à l’indemniser du surcoût sensible des travaux à hauteur de 1 923,03, de 60 euros de mise en demeure, outre 1 000 euros pour compenser les désagréments et démarches entreprises.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Débouter purement et simplement M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [V] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [V] aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa défense, il expose que trois devis ont été débattus lors de l’assemblée du 8 avril 2022, qu’à l’occasion des débats du 28 novembre 2022, la majorité a choisi de voter les travaux et de confier la prestation à la société Quali-corde en ayant pleinement conscience des devis concurrents mais également en tenant compte de l’urgence à intervenir alors qu’un plafond s’est effondré dans l’appartement du dernier étage.

Il estime que M. [V] ne peut pas solliciter d’indemnisation égale au surcoût des travaux alors qu’il en a bénéficié, outre que le montant est incorrect. Il considère que les autres demandes ne sont pas justifiées.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 9 janvier 2024, la société Immosens copro demande au tribunal de :

— Débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que M. [V] n’articule pas clairement les fautes qu’il lui reproche. Selon elle, M. [V] s’offusque de ce que le prestataire n’a pas honoré le premier devis mais elle ne s’en estime pas comptable. Elle explique que face au refus de la société Quali-corde, et compte tenu de l’urgence à intervenir, il ne lui appartenait pas (mais seulement à l’assemblée générale) de choisir entre l’introduction d’une procédure judiciaire à l’encontre du prestataire, la négociation d’un nouveau devis et la réalisation d’un nouvel appel d’offre, son rôle se limitant à mettre les copropriétaires en mesure de prendre une décision éclairée. Elle considère que c’est ce qu’elle a fait. Elle dit avoir fait diligence et présenté un devis qui a été accepté par la majorité. Compte tenu des délais, elle n’a pas pu obtenir de devis actualisé, les autres entreprises n’étant pas disponibles pour une intervention en début d’année 2023, ce qui a été expliqué à M. [V]. Elle ajoute que le devis révisé demeurait inférieur aux propositions concurrentes.

Elle conteste que M. [V] subisse un préjudice indmenisable, les travaux ayant été votés par l’assemblée génénérale alors que toute indemnisation à ce titre constituerait un enrichissement sans cause.

Elle conteste également la somme réclamée pour les désagréments et démarches entreprises dont M. [V] ne fait pas la description soulignant qu’elle n’en est pas la cause.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement :

M. [V] ne peut pas se désister de demandes préalablement jugées irrecevables puisque le tribunal n’en est plus saisi depuis l’ordonnance du 16 novembre 2023.

Le tribunal considère qu’il acquiesce ainsi à la décision d’irrecevabilité sans avoir à constater la perfection du désistement.

Sur la responsabilité de la société Immosens copro :

Selon l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat […]”

En l’espèce, les travaux de réfection des pans A et D de la toiture ont fait l’objet d’une mise en concurrence comme le démontre le procès verbal de l’assemblée générale d’avril 2022 produit par M. [V] lui-même puisque les devis des sociétés G2 toiture et Nord accès difficile ont été refusés par les résolutions 10 et 11.

L’assemblée de novembre 2022 ne fait que reprendre une décision sur les mêmes travaux.

C’est ensuite à juste titre que la société Immosens copro et le syndicat des copropriétaires font valoir que le choix de la majorité a consisté à accepter de tenir le premier devis de la société Quali-corde pour nul par l’adoptionn de la résolution n°3 qu’il auraient pu rejeter (comme le souhaitait M. [V]) et à accepter ensuite le nouveau devis de cette même la société.

Il s’agit d’une décision souveraine de l’assemblée générale et le syndic n’en répond pas.

Les fautes alléguées ne sont pas établies. Dès lors, la société Immosens copro n’engage pas sa responsabilité envers M. [V].

En conséquence, toutes les demandes indemnitaires de M. [V] doivent être rejetées.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. [V], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer au syndicat et à la société Immosens copro la somme de 1 500 euros (chacun) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit n’y avoir lieu à constater le désistement qui porte sur des demandes préalablement déclarées irrecevables ;

Rejette toutes les demandes indemnitaires formées par M. [V] ;

Condamne M. [V] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] à payer à la société Immosens copro la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,