TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10737 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZKI

N° de Minute : 25/00142

JUGEMENT

DU : 17 Juin 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[R] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

représenté par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Avril 2025

Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [D] est propriétaire du lot n° 6 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 4] à [Localité 8].

La S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7].

Par lettre recommandée du 5 février 2024, le syndicat des Copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic, mis Madame [R] [D] en demeure de lui régler la somme de 594,21 euros au titre des charges de copropriété.

Le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE a fait délivrer un commandement de payer les charges de copropriété à hauteur de 1331,08 euros.

Le 6 août 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception signé, Madame [R] [D] a été invitée en vain à participer à une procédure simplifiée de recouvrement.

Par acte d’huissier délivré le 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à Lille, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner Madame [R] [D] à l’audience du 22 avril 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la condamner à payer la somme de 2474,04 euros, au besoin à actualiser au moment de l’audience, au titre des charges de copropriété assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2024

— la condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il réitère ses demandes introductives d’instance sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 5646,71 euros.

Le syndicat des Copropriétaires justifie avoir envoyé le 1er avril 2025 le décompte actualisé à Madame [R] [D].

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [R] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire, Madame [R] [D] n’ayant pas été citée à personne mais la décision étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le règlement de copropriété

un relevé de propriété qui établit la qualité de copropriétaire de Madame [R] [D]

Le décompte des sommes dues

Le contrat de syndic 2022, 2023, 2024

le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 mai 2023 approuvant l’exercice 2022 et votant le budget prévisionnel des années 2023 et 2024,

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 11 septembre 2024 approuvant l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel des années 2025

les appels de fonds pour la période de janvier 2024 à mars 2024, d’avril 2024 à juin 2024, de juillet 2024 à septembre 2024, d’octobre 2024 à décembre 2024, de janvier 2025 à mars 2025, d’avril 2025 à juin 2025

Le décompte actualisé arrêté au 1er avril 2025

Le bilan annuel des charges pour la période du 1er janvier 2023 à 30 décembre 2023

une mise en demeure par le syndic du 5 février 2024 envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception

le commandement de payer les charges de copropriété signifié à étude le 21 mai 2024

Une facture du 5 février 2024 de 45 euros de « frais de mise en demeure »

Une facture du 27 février 2024 de 35 euros de « frais de relance de mise en demeure »

Une facture du 14 mai 2024 de « constitution de dossier et transmission à huissier » de 150 euros

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que Madame [R] [D] reste à devoir la somme de 5646,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 sur la somme de 1331,08 euros et à compter du 19 septembre 2024 pour le surplus.

Toutefois, cette somme inclut un certain nombre de frais contentieux qui n’entrent pas dans le simple décompte des charges de copropriété dues (1176 euros).

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire »

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, les frais exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance constituent des dépens ou des frais exposés non compris dans les dépens et seront indemnisés comme tels au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile dès lors que la créance à l’encontre du copropriétaire est justifiée.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE a réalisé des diligences exceptionnelles au sens de l’article 9.1 du contrat de syndic. Or, en l’absence de diligences exceptionnelles, la constitution d’un dossier contentieux et sa transmission à un avocat relèvent de l’activité normale du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais n’étaient donc pas nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Déduction faite de ces frais, il apparaît que Madame [R] [D] est débitrice d’une somme totale de 4470,71 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant à l’instance, Madame [R] [D] sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7] les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il convient de lui allouer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 4470,71 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 sur la somme de 1331,08 euros et à compter du 19 septembre 2024 pour le surplus.

CONDAMNE Madame [R] [D] aux entiers dépens.

CONDAMNE Madame [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025.

Le Greffier La Juge