TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03365 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMKW

N° de Minute : L 420/25

JUGEMENT ORDONNANT LA REOUVERTURE DES DEBATS

DU : 28 Juillet 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [F], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3365/25 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2023 à effet au même jour, [N] [C] a donné à bail à [U] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 350 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à [U] [F] un commandement de payer la somme en principal de 780 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 octobre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice le 4 mars 2025, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer [U] [F] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 23 mai 2025 aux fins d’obtenir :

—  L’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

A titre subsidiaire,

—  La résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

—  L’expulsion de [U] [F] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

—  La condamnation de [U] [F] au paiement de la somme de 1.560 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024 sur la somme de 780 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

—  La condamnation de [U] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail ;

—  La condamnation de [U] [F] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 6 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2.730 euros au 13 mai 2025. Elle a indiqué que la locataire n’avait pas repris le paiement de son loyer courant et s’en est rapportée à justice quant à la demande de délais de paiement présentée par cette dernière.

Comparant en personne, [U] [F] a confirmé ne pas avoir payé les trois derniers mois de son loyer. Elle a expliqué percevoir l’allocation de retour à l’emploi, à hauteur de 1.000 euros par mois, et a sollicité l’autorisation de s’acquitter de sa dette en six échéances mensuelles.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La S.A.S.U. Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 12 mai 2025 dont il ressort qu’elle a payé à [N] [C] des loyers et provisions pour charges impayés par [U] [F].

La S.A.S.U. Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l’encontre de la locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la S.A.S.U. Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 14 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour un montant en principal de 780 euros. Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, de sorte qu’il sera fait application de ce délai plutôt que du délai de six semaines prévu par les dispositions légales.

Les décomptes produits par la requérante sont vierges de toute mention quant aux échéances des mois d’octobre et décembre 2024, ce qui ne permet pas au juge des contentieux de la protection de savoir si la locataire s’est acquittée entre les mains de son bailleur de sommes d’argent durant cette période, pourtant cruciale pour déterminer si les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies au 14 décembre 2024.

Il échet en effet de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 1256 du code civil, le paiement par la locataire de deux loyers courants entre le 14 octobre 2024 et le 14 décembre 2024 est susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’à la demande d’expulsion y afférente. L’absence de mise en œuvre de la garantie en octobre et en décembre 2024 laisse supposer que la locataire s’est acquittée de son loyer courant au titre de ces deux échéances.

Il convient par conséquent, avant dire droit sur l’ensemble des demandes, d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter la requérante à produire un décompte émanant du bailleur, reprenant l’ensemble des sommes payées par la locataire depuis la délivrance du commandement de payer, précisant la date exacte de ces éventuels paiements. La défenderesse sera également invitée, le cas échéant, à justifier par tout moyen des sommes qu’elle aurait pu payer à son bailleur entre le 14 octobre 2024 et le 14 décembre 2024.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

AVANT DIRE DROIT SUR L’ENSEMBLE DES DEMANDES PRESENTEES PAR LES PARTIES

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du LUNDI 29 SEPTEMBRE 2025, à 14 heures, en Salle 1,16 du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE [Adresse 6], afin d’inviter la requérante à produire un décompte émanant du bailleur, reprenant l’ensemble des sommes payées par la locataire depuis la délivrance du commandement de payer, précisant la date exacte à laquelle ces paiements ont été encaissés. [U] [F] sera également invitée, le cas échéant, à justifier par tout moyen des sommes qu’elle aurait pu payer à son bailleur entre le 14 octobre 2024 et le 14 décembre 2024 ;

RESERVE les dépens.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD