COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOO6

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Eric DABIN par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Eric DABIN par LS

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

A l’audience publique du 01 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame GEFFARD Stéphanie, Greffier lors de l’audience,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES ECOLES

Prise en la personne de son représentant légal

100 rue de Rennes

75006 PARIS

Représentée par : M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P]

4 rue des Ecoles

79000 NIORT

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 3 décembre 2025 prorogé au 23 Janvier 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 06 février 2012, La SCI DES ECOLES a donné à bail à Monsieur [T] [P] un local à usage d’habitation situé 4 rue des Ecoles 79 000 NIORT, pour un loyer mensuel de 480,00 euros payable à terme d’avance. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 26 décembre 2012.

Des loyers étant demeurés impayés depuis novembre 2024, la SCI DES ECOLES a fait signifier à Monsieur [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice délivré à personne le 19 février 2025. Ledit commandement portait sur la somme en principal de 1999,25 euros au titre des loyers échus, selon décompte arrêté au 28 février 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 24 février 2025.

Par acte de Commissaire de Justice délivré à Etude le 26 mai 2025, la SCI DES ECOLES a fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NIORT aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner l’expulsion du locataire et de tout bien ou occupant de son chef, des lieux loués et tous les meubles meublant ;Condamner Monsieur [P] à lui régler la somme de 3405,51 euros au titre des loyers échus et non réglés au 13 mai 2025 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.Condamner Monsieur [P] à lui régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux réévaluée en fonction de l’indice IRL.Condamner Monsieur [P] à leur régler la somme de 160,85 euros au titre des frais du commandement de payer du 19 février 2025 , Condamner Monsieur [P] à leur régler la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 1er octobre 2025.

La SCI DES ECOLES, représentée par son conseil, indique maintenir l’ensemble de ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 4746.95 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse et à préciser que les dépens à la charge du locataire devront inclure le cout du commandement de payer du 19 février 2025.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [T] [P] n’est ni présent ni représenté et n’a pas fait valoir de motif pour excuser son absence.

Il n’a pas été transmis au greffe de diagnostic social et financier avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2025 prorogé au 09 janvier 2026 et au 23 janvier 2026 pour nécessité du service.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 05 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DES ECOLES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Le commandement de payer ayant été signifié après le 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garanti. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant dans un avis du 13 juillet 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé la primauté des clauses contractuelles des baux sur la loi et par suite celle des délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce le bail signé entre les parties le 06 décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 2.10) prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025, pour la somme en principal de 1999,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 avril 2025.

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [T] [P] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI DES ECOLES verse aux débats un décompte actualisé, faisait apparaitre à la charge de Monsieur [T] [P] un solde dû au titre des loyers et charges échus (déduction faite des frais de poursuite) d’un montant de 4404,77 euros à la date du 30 septembre 2025.

Monsieur [T] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4404.77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (26 mai 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [B] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 20 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DES ECOLES pour faire valoir ses droits, Monsieur [T] [P] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2012 entre la SCI DES ECOLES et Monsieur [T] [P], et portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé 4 rue des Ecoles 79000 NIORT, sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI DES ECOLES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SCI DES ECOLES au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, la somme de 4404,77 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant échéance de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3405.51 euros à compter du 26 mai 2025 et sur le solde à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SCI DES ECOLES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SCI DES ECOLES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection