TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Service Référé

N° RG 25/01266 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3WG

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 30 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPEYBROCK pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Michel LOKAMBA OMBA, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT mise en délibéré au 30 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence [6], située aux numéros [Adresse 1] [Localité 7] (Nord) est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic, la S.A.S. Vacherand Immobilier Flandres-Lys.

Monsieur [U] [L] est propriétaire de deux lots au sein de cette copropriété :

— le lot n°6, un appartement,

— le lot n°54, une cave.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 21 août 2025, le syndicat de copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, a fait assigner M. [L] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment, sa condamnation à lui diverses provisions dues à la copropriété.

Le défendeur a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025 lors de laquelle chacune des parties a soutenu les demandes précisées dans ses dernières écritures.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025 et déposées lors de l’audience, le syndicat de copropriétaires demande que M. [L] soit condamné à :

— lui payer plusieurs provisions :

* 10 668,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025,

* 1 970,82 euros à valoir sur les charges de copropriété et fonds travaux non encore échues avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025,

* 1068,49 euros à valoir sur les frais de recouvrement outre intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025,

— lui verser 2 000 euros de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive du défendeur,

— aux dépens,

— à lui payer 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025 et déposées à l’audience, M. [L] sollicite notamment :

— que lui soit accordé un délai de paiement afin d’apurer sa dette.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 10-1 de cette loi précise :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement.

Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le syndicat de copropriétaires demandeur a adressé à M. [C] une mise en demeure du 8 juillet 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, non réclamée. Elle mentionne le délai de règlement de trente jours.

Cette mise en demeure fournit le détail des sommes réclamées dans la mise en demeure tant pour les sommes échues que non échues et les frais dits de recouvrement par la demanderesse.

Les procès-verbaux d’assemblée générale des 29 février 2024, 17 décembre 2024 et 30 mai 2025 sont produits.

Les frais dits de recouvrement dès lors qu’ils présentent un caractère répétitif ne peuvent être réclamés par le syndicat de copropriétaires qui a fait le choix de cette répétition malgré leur caractère vain évident.

En outre, le montant des frais de transmission du dossier sont manifestement excessifs et seront limités à 200 euros.

Par conséquent, il convient de condamner le défendeur aux sommes telles que précisées au dispositif, mention étant faite que les intérêts pour les sommes non échues devenues exigibles ne pourront courir avant l’expiration du délai de trente jours prévu par le texte susvisé.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, la situation du débiteur n’est pas suffisante pour justifier l’octroi d’un délai de grâce alors que le manquement à ses obligations à l’égard de la copropriété perdure depuis plusieurs années et qu’il ne rapporte pas d’éléments de nature à justifier qu’il soit désormais en capacité d’assumer en plus des sommes courantes dues à la copropriété le versement d’échéances d’apurement. Les efforts limités de paiement manifestés depuis la délivrance de l’assignation ne sont pas de nature à modifier l’appréciation de la juridiction.

Par conséquent, M. [C] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

Or, le syndicat de copropriétaires allègue sans fournir d’éléments de nature à établir l’existence d’un abus de la part de M. [L].

De sorte que le syndicat de copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge du défendeur de payer au syndicat demandeur la somme de 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Vu la mise en demeure du 8 juillet 2025 ;

Condamne M. [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 10 310,12 euros (dix mille trois cent dix euros et douze centimes), au titre des charges de copropriété impayées, troisième trimestre 2025 compris, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2025 ;

Condamne M. [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 1 970,82 euros (mille neuf cent soixante-dix euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des provisions pour charges de copropriété impayées et fonds de travaux non encore échues avec intérêt au taux légal à compter du 7 août 2025 ;

Condamne M. [L] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 200 euros (deux cents euros) au titre des frais précontentieux ;

Déboute le syndicat de copropriétaires de la résidence [6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute M. [L] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne M. [L] aux dépens ;

Condamne M. [L] à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 1 417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE