Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp référé, 28 mars 2025, n° 25/02658

TJ Paris 28 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de remise en état par le bailleur
La cour a estimé que l'association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE ne contestait pas l'état de dégradation et l'urgence des travaux, justifiant ainsi l'accès au logement pour les réparations.
Accepté
Mesures conservatoires en cas de non-respect
La cour a jugé que l'astreinte était justifiée pour assurer le respect de l'ordonnance, compte tenu de l'urgence de la situation.
Autre
Charge des frais d'intervention
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que l'ensemble des réparations incombent au locataire, renvoyant les époux à se pourvoir au fond.
Accepté
Dépens et frais non compris
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser les demandeurs à la charge des frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp référé, 28 mars 2025, n° 25/02658
Numéro(s) :	25/02658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gérard FAIVREElodie MONTEIRO
Parties :	L' Association [ Adresse 4 ] ( C.P.C.V. ) <unk>LE-DE-FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 28/03/2025

à : – M^e E. MONTEIRO

— M^e G. FAIVRE

Copie exécutoire délivrée

le : 28/03/2025

à : – M^e E. MONTEIRO

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/02658 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JYB

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [P], [O] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie MONTEIRO, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1364

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elodie MONTEIRO, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1364

DÉFENDERESSE

L’Association [Adresse 4] (C.P.C.V.) ÎLE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gérard FAIVRE, Avocat au Barreau de La SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02658 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JYB

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 août 2016, M. [I] [F] et Mme [P] [J] épouse [F] (ci-après, « les époux [F] ») ont donné à bail à l’association [Adresse 4] (C.P.C.V.) ÎLE-DE-FRANCE un appartement de deux pièces situé [Adresse 1] à [Localité 6] (6ème étage, face – droite), pour une durée de trois ans, dans le cadre du dispositif « Louez solidaire et sans risque » promu par la Ville de [Localité 5].

C’est ainsi que l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE a conclu une convention d’occupation avec Mme [M] [Y] [X].

À la suite d’un dégât des eaux survenu, fin 2024, dans l’appartement du 5ème étage situé sous celui des époux [F], Monsieur [S] [R], architecte missionné par la copropriété, a remis un premier rapport le 13 janvier 2025, confirmé par un second daté du 3 février 2025, pointant l’état de dégradation avancé de la salle de bain de l’appartement des époux [F], ainsi que la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état et, dans l’attente, de cesser d’utiliser la baignoire au risque de produire des dommages sur la structure bois du plancher haut du 5ème étage.

Les époux [F] exposent, ainsi, avoir vainement pris attache avec l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE, afin de réaliser les travaux nécessaires et d’obtenir la mise en arrêt de la salle d’eau pendant ce temps.

C’est dans ce contexte qu’ils ont été autorisés, par ordonnance du 6 mars 2025, à faire assigner l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE à heure indiquée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, à l’audience du 13 mars 2025.

Lors de l’audience du 13 mars 2025, les époux [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, à savoir :

— ordonner à la défenderesse, et à tout occupant de son chef, de cesser immédiatement d’utiliser la salle de bain de l’appartement dont elle est locataire,

— ordonner à la défenderesse, et à tout occupant de son chef, de déménager et de libérer les lieux de leur personne, de leurs meubles et de leurs effets personnels, afin de laisser le libre accès aux époux [F], ainsi qu’à toutes entreprises mandatées par eux, pour procéder aux travaux de remise en état et de cessation des désordres, à leur frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra,

— à défaut de déménagement, d’être autorisés, après expiration d’un délai de quarante-huit heures à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ou, subsidiairement, de sa signification, à pénétrer dans les lieux avec toute entreprise mandatée par eux et, le cas échéant, l’architecte de l’immeuble, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, autant de fois que nécessaire à la remise en état de la salle de bain et à la réalisation des travaux,

— dire que le commissaire de justice aura pour mission de constater les éventuelles causes des infiltrations qui seront identifiées à cette occasion et qu’il établira un procès-verbal de l’intégralité de l’intervention,

— autoriser les époux [F] à déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’ils choisiront, si nécessaire, à l’exécution des travaux,

— condamner l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE à une astreinte de 200 euros, par jour de retard, à compter de l’expiration du délai de huit jours courant à compter du prononcé ou à défaut de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— dire que les frais d’intervention seront avancés par les époux [F], mais resteront à la charge de l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE et, en tant que de besoin, la condamner à les rembourser,

— condamner l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, en ce compris les frais de l’intervention,

— rappeler que l’exécution de la présente décision est de droit.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs, il est renvoyé à leurs écritures développées oralement à l’audience.

L’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE, représentée, indique ne pas avoir eu le temps de faire assigner, en intervention forcée, Mme [M] [W]. Elle indique ne pas être opposée à la condamnation de la salle de bain, mais souligne le caractère inexécutable d’une telle décision.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mars 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que Mme [M] [Y] [X] occupe le logement des époux [F] dans le cadre d’un contrat de sous-location qu’elle a conclu avec l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE au titre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque », financé par le Département de [Localité 5] dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 5] pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Aucun lien contractuel n’existe donc entre Mme [M] [W] et les époux [F], qui ne sont liés à l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE que dans le cadre d’un contrat de bail soumis aux dispositions du code civil.

Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement loué pour réaliser des travaux de réparation, à défaut, d’autoriser les demandeurs à pénétrer dans le logement à cette même fin et, dans l’attente, d’ordonner la cessation de l’utilisation de la salle de bain

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. A contrario, le preneur est ainsi tenu d’effectuer les réparations locatives.

L’article 1724 du même code prévoit, quant à lui, que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En application de ces dispositions légales, le contrat de bail du 18 août 2016 signé entre les époux [F], d’une part, et l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE, d’autre part, stipule, en son article 8, que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, notamment les réparations locatives définies au décret du 26 août 1987 ; de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien

normal des locaux loués ; de laisser le bailleur ou son représentant visiter l’immeuble loué chaque fois que cela sera nécessaire pour l’entretien, les réparations et la sécurité de l’immeuble loué.

Or, en l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la salle de bain de l’appartement des époux [F] est dans un état tel qu’elle ne peut plus être utilisée sans produire des fuites et des dommages sur la structure, notamment du fait de l’absence d’un pan de carrelage sur le pourtour de la baignoire, de l’absence d’étanchéité derrière le carrelage existant et de l’absence de joints de silicone.

Il est établi, avec l’évidence requise en référé, que les propriétaires, qui n’entretiennent aucun lien contractuel avec Mme [M] [W], ont sollicité vainement l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE, leur locataire, afin qu’il leur soit donné accès au logement pour y réaliser les travaux de remise en état et ce, afin de prévenir les risques sur la structure de l’immeuble mis en exergue par l’architecte missionné par le syndicat de copropriété aux termes de deux rapports successifs.

L’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE ne conteste pas ne pas avoir déféré à ces demandes et ne peut valablement opposer aux propriétaires le silence de Mme [M] [Y] [X] au regard des dispositions légales rappelées ci-dessus.

Cette obstruction caractérise, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser et ce, d’autant que l’urgence à intervenir est parfaitement caractérisée.

Toutefois, la demande de faire cesser immédiatement l’utilisation de la salle de bain, dans l’attente de la réalisation de ces travaux, ne pourra prospérer en référé, compte tenu du caractère inexécutable d’une telle injonction.

Par ailleurs, les époux [F] ne pourront pas non plus être autorisés à pénétrer dans les lieux loués et occupés par Mme [M] [Y] [X], qui n’a pas été attraite à la cause. Non-lieu à référé sera, ainsi, prononcé sur cette demande et les demandes subséquentes (relatives notamment à la mission du commissaire de justice), ainsi que sur toutes les autres demandes concernant directement Mme [M] [W], alors qu’elle n’a pas été en mesure de faire valoir ses arguments en défense (déplacement de ses meubles notamment, mais aussi sur la demande subséquente relative à la mission du commissaire de justice).

Il ne pourra, ainsi, qu’être ordonné à l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE de laisser le libre accès aux époux [F], à toute entreprise mandatée par eux et, le cas échéant, à l’architecte de l’immeuble, afin qu’il soit procédé à la remise en état de l’appartement litigieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, délai qui permettra, au besoin, à la défenderesse de faire assigner, en référé

à heure indiquée, Mme [M] [W], afin d’être autorisée à pénétrer dans les lieux.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, la compétence naturelle étant celle du juge de l’exécution.

Sur la demande relative aux frais d’intervention

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [F] demandent de dire que les frais d’intervention seront avancés par eux, mais mis à la charge définitive de l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE.

Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que l’ensemble des réparations de remise en état de la salle de bain incombent au locataire.

Par conséquent, non – lieu à référé sera prononcé sur cette demande et les époux [F] seront, ainsi, renvoyés à se pourvoir au fond concernant la charge finale de ces travaux.

Sur les demandes accessoires

L’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens. L’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE sera, ainsi, condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE à laisser l’accès au logement loué situé [Adresse 1] à [Localité 6] (6ème étage, face – droite), pour la réalisation des travaux de remise en état de la salle de bain, à M. [I] [F] et à Mme [P] [J] épouse [F], à toute entreprise mandatée par leurs soins et à l’architecte missionné par la copropriété

et ce, immédiatement à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 200 euros, par jour de retard, pendant une durée de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les autres demandes formées par M. [I] [F] et Mme [P] [J] épouse [F] ;

CONDAMNONS l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE à payer à M. [I] [F] et à Mme [P] [J] épouse [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’association C.P.C.V. ÎLE-DE-FRANCE aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02658 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JYB