TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01213 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTHY

N° de Minute : 25/00023

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 04 Mars 2025

[Y] [P]

[N] [E]

C/

[Z] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 04 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [P], demeurant [Adresse 3]

Mme [N] [E], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2022, prenant effet le 15 mars 2022, [Y] [P] et [N] [E] ont donné à bail à [Z] [G], pour une durée de 3 ans, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 680 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, [Y] [P] et [N] [E] ont fait signifier à [Z] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2.818,18 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2024, [Y] [P] et [N] [E] ont fait citer [Z] [G] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, à l’audience du 16 septembre 2024, aux fins d’obtenir :

—  Le constat de la résiliation de plein droit du bail litigieux ;

En conséquence,

—  L’expulsion de [Z] [G] des lieux loués et de tout occupant de son chef ;

—  La condamnation de [Z] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 2.636,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la fin du mois de mars 2024 ;

—  La condamnation de [Z] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 763,43 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  La condamnation de [Z] [G] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 11 juillet 2024.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 16 décembre 2024.

[Y] [P] et [N] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4.272,95 euros au 9 décembre 2024. Ils exposent oralement que le défendeur paie une somme comprise entre 720 et 730 euros par mois ; que la somme de 720 euros a été payée au mois de décembre 2024.

Ils ont été autorisés à produire une preuve de la notification de la révision des loyers au défendeur par note en délibéré adressée dans un délai de quinze jours.

Comparant en personne, [Z] [G] a contesté avoir été destinataire de la décision des bailleurs d’augmenter son loyer. Il soutient avoir toujours payé le loyer tel que stipulé au contrat de bail. Il déclare souhaiter se maintenir dans le logement, précisant être en capacité de s’acquitter pour son loyer de la somme maximale de 730 euros par mois. Il déclare travailler en qualité de technicien de maintenance pour un salaire d’environ 1.800 euros par mois et avoir des enfants à charge.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Le juge des contentieux de la protection a été destinataire de la copie de deux courriers, datés des 20 février 2023 et 29 février 2024, informant le locataire de l’indexation de son loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le pouvoir du juge des référés

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 17-1 de cette même loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il résulte du commandement de payer adressé au locataire le 17 janvier 2024 qu’une somme de 2.818,18 euros lui était réclamée à cette date au titre des loyers et charges impayés. Le décompte postérieur permet d’établir que le locataire s’est acquitté d’une somme de 1.730 euros dans un délai de deux mois, ce qui ne couvre pas les causes du commandement.

Toutefois, le bail prévoyait un loyer initial, charges comprises, de 710 euros. Le locataire conteste avoir été avisé de l’intention de ses bailleurs de réviser le loyer depuis la souscription de ce bail. Les requérants n’ont pas produit la preuve de l’envoi effectif des courriers des 20 février 2023 et 29 février 2024 en vertu desquels ils avisaient le locataire de le leur intention de réviser les loyers. Les requérants ont en outre indiqué à l’audience que le locataire s’acquittait chaque mois d’une somme comprise entre 720 et 730 euros, ce qui est inférieur au loyer annexé dont ils se prévalent mais supérieur au montant du loyer initialement stipulé au contrat de bail.

Il résulte de ces éléments que l’impayé de loyers objet du commandement de payer procède potentiellement de la seule différence entre le loyer stipulé au bail et le loyer indexé, sans que les bailleurs ne produisent de preuve suffisante de la manifestation auprès du locataire de leur intention d’appliquer cette révision annuelle.

L’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ne peut par conséquent être constatée avec l’évidence requise en référés, le trouble – constitué par l’impayé de loyers – n’apparaissant pas suffisamment manifeste.

La contestation de la réception par le locataire des courriers en vertu desquels les bailleurs ont manifesté leur intention de réviser le loyer empêche également le juge des référés de statuer, le cas échéant, sur la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle suppose d’examiner au préalable si le locataire avait repris le paiement de son loyer courant avant la date de l’audience en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Or, la réponse à cette question implique de statuer sur le montant du loyer dû à cette date, lequel fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Il en va de même quant à la demande de condamnation du locataire à payer une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés, laquelle se heurte, pour les mêmes motifs, à l’existence d’une contestation sérieuse quant au montant du loyer mensuellement dû par le locataire depuis la souscription du bail.

Par conséquent, il convient de renvoyer les requérants à se pourvoir devant le juge du fond.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Y] [P] et [N] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, [Y] [P] et [N] [E] seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référer ;

RENVOYONS [Y] [P] et [N] [E] à se pourvoir devant le juge du fond ;

CONDAMNONS [Y] [P] et [N] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande présentée par [Y] [P] et [N] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,