TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/10293 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FLB

Minute : 25/00819

S.C.I. HESTIA

Représentant : M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [S] [P]

Madame [F] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Juin 2025 après prorogation en date du 02 juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. HESTIA,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [S] [P],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [H],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2023, la SCI HESTIA a donné à bail à Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1005,55 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SCI HESTIA a fait signifier à Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2773,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 25 janvier 2024 la SCI HESTIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SCI HESTIA a fait assigner Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] au paiement des sommes suivantes :

o 3587,08 euros au titre de la dette locative outre les loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

• ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 septembre 2024.

À l’audience du 10 mars 2025, la SCI HESTIA, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 775,96 euros (448,59 euros après déduction des frais) arrêtée au 7 mars 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

La SCI HESTIA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 09 décembre 2024 et qu’elle a déduit les dépôts de garantie (1085,55 euros) ramenant ainsi la dette à une somme de 775,96 euros.

Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H], régulièrement assignés, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 31 mars 2025, la SCI HESTIA a produit l’état des lieux d’entrée du 31 mars 2023 et l’état des lieux de sortie du 09 décembre 2024, établis contradictoirement, ainsi qu’un décompte actualisé confirmant le montant de la dette locative, après déduction des dépôts de garantie, à une somme de 775,96 euros en l’absence de réparations locatives.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI HESTIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI HESTIA aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mars 2023, du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 que la SCI HESTIA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 27,02 euros (13,51 euros x 2) imputée pour des frais de rejets de prélèvements et les sommes de 142,60 euros et 184,77 euros imputées pour des frais de contentieux, soit une somme globale de 354,39 euros.

Il est stipulé au contrat (article 8 – Solidarité et indivisibilité) que « En cas de cotitularité du bail, chaque locataire sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l’un ou à l’autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d’occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat. En cas de congé délivré par l’un des cotitulaires du présent contrat, le cotitulaire ayant donné congé dans les formes, reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux, dans les conditions prévues dans l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 ».

Conformément à la clause du contrat de bail, qu’aucune autre pièce ne vient contredire, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à payer à la SCI HESTIA la somme de 421,57 euros (775,96 euros – 354,39 euros), au titre des sommes dues au 7 mars 2025, après déduction des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mars 2023 à compter du 1er avril 2024.

Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] ayant quitté les lieux le 09 décembre 2024, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion ni de statuer sur le sort des meubles.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2024, Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à son paiement à compter de 1er avril 2024 jusqu’au 09 décembre 2024, date de la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à payer à la SCI HESTIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI HESTIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mars 2023 entre la SCI HESTIA d’une part, et Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande d’expulsion et la demande au titre du sort des meubles,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à compter du 1er avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 09 décembre 2024, date de la libération des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à payer à la SCI HESTIA la somme de 421,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mars 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, et après déduction des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [P] et Madame [F] [H] à payer à la SCI HESTIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI HESTIA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE