TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00924 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUWC

N° de Minute : 25/00166

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 03 Novembre 2025

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT

C/

[W] [G]

[L] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 03 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représenté par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M. [L] [R], muni d’un pouvoir écrit

M. [L] [R] demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Septembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé signés électroniquement le 24 février 2021, à effet du 12 mars 2021, la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire a donné à bail à M. [L] [R] et M. [W] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel révisable de 594,80 euros majoré d’une provision sur charges de 96,46 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°P7 pour un loyer de 35,77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.559,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2025, la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire a fait assigner M. [L] [R] et M. [W] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire,

En conséquence, ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [L] [R] et M. [W] [G] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et de tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement M. [L] [R] et M. [W] [G] à lui payer les sommes suivantes :

5.332,23 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 14 mai 2025 en ce compris le loyer de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.559,26 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus,

une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 795,26 euros révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de juin 2025, et ce jusqu’à complète libération effective des lieux,

1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 29 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 7.895,84 euros arrêtée au 24 septembre 2025, après déduction du versement de 800 euros effectué par les locataires le 2 septembre 2025. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

M. [R] comparaît, muni d’un pouvoir pour représenter M. [G]. Il expose et fait valoir qu’une demande de surendettement a été déposée, qu’il a été victime d’une agression ayant occasionné des séquelles physiques, qu’il a été licencié pour inaptitude professionnelle, qu’il touche actuellement des indemnités de chômage à hauteur de 1.071,90 euros par mois, que les revenus mensuels de son compagnon s’élèvent à 1.825 euros, puis à 2.300 euros à compter du mois d’octobre, qu’une procédure est en cours devant la CIVI et qu’il devrait percevoir une indemnisation d’environ 20.000 euros dans le cadre de cette procédure. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

La S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2025 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, les locataires n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les contrats de location conclus le 24 février 2021, à effet du 12 mars 2021, contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en leur article 7 et 8 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 3.559,26 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 mai 2025.

Sur le décompte des sommes dues

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire produit un décompte démontrant que M. [R] et M. [G] restent lui devoir la somme de 7.895,84 euros à la date du 2 septembre 2025.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 4 du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Les défendeurs, qui ne justifient d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse, seront condamnés solidairement à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, à titre de provision, la somme de 7.895,84 euros, créance arrêtée au 2 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 pour la somme de 3.559,26 euros, à compter de l’assignation du 30 mai 2025 pour la somme de 1.772,97 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par le bailleur que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Dans ces conditions et compte tenu de l’accord de la bailleresse, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 200 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [R] et M. [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges, soit la somme de 795,26 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, et justifiera l’expulsion de M. [R] et M. [G] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [R] et M. [G] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de les condamner à verser in solidum à la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 24 février 2021, à effet du 12 mars 2021, entre la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire d’une part, et M. [L] [R] et M. [W] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 13] et l’emplacement de stationnement n°P7, sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [R] et M. [W] [G] à payer à la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme provisionnelle de 7.895,84 euros, créance arrêtée au 2 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 pour la somme de 3.559,26 euros, à compter de l’assignation du 30 mai 2025 pour la somme de 1.772,97 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISONS M. [L] [R] et M. [W] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités successives, dont 35 mensualités de 200 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [L] [R] et M. [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1], et l’emplacement de stationnement n°P7, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

que M. [L] [R] et M. [W] [G] soient condamnés solidairement à payer à la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire, à compter du 1er octobre 2025 et jusque la libération effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnelle, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 795,26 euros ;

que soit rappelé à M. [L] [R] et M. [W] [G] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [R] et M. [W] [G] à payer à la S.C.I. Le Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [R] et M. [W] [G] aux dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12], par mise à disposition au greffe, le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE