TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00153 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGTM

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 22 Juillet 2025

[T] [H]

C/

[K] [O]

[G] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECLERC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M. [K] [O]

Mme [G] [F]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 22 Juillet 2025

Nous Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [O]

né le 10 Août 1984 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [F]

née le 30 Décembre 1981 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025

Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2023, Monsieur [T] [H] a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 960 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 4 décembre 2024, M. [T] [H] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.828,32 euros au titre des loyers et charges dus à fin novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 4 mars 2025, M. [T] [H] a fait assigner M. [K] [O] et Mme [G] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– constater la résiliation du bail, par l’effet de clause résolutoire au 2 février 2025 ;

– à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties ;

– dire en conséquence que, M. [K] [O] et Mme [G] [F] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation ou résolution du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

– ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

– être autorisé en cas d’abandon du logement par les locataires à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés ;

– les condamner, conjointement et solidairement, au paiement à titre provisionnel :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

* de la somme en principal de 5.702,13 euros au titre des termes dus à fin février 2025, terme de février 2025 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

* la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle M. [T] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7.475,94 euros.

M. [K] [O], bien que comparant en personne lors de la première audience, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter à l’audience de renvoi à laquelle l’affaire a été retenue.

Mme [G] [F], non comparante à la première audience, bien qu’ayant été citée à comparaître par acte de commissaire de justice remis à étude, ne comparaît pas non plus, ni ne se fait représenter à l’audience de renvoi, pourtant avisée de cette dernière par lettre simple.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation dues :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, M. [T] [H] au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7.475,94 euros à titre provisionnel, produit aux débats :

– le contrat de bail du 1er août 2023, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle les co-preneurs « seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat » ;

– le commandement de payer du 2 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2.828,32 euros au titre des loyers et charges dus à fin novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7.475,94 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [K] [O] et Mme [G] [F] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats que, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, plusieurs sommes correspondant à « frais de relance » ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il ne soit, ni justifié desdites relances, ni de leur coût. De sorte que, la somme totale de 122 euros, calculée comme suit : ((15 euros x 4) + (19 euros x 2 mois) + 24 euros), sera ôtée du solde locatif.

De même, la somme de 95,12 euros mise au débit du compte locatif le 31 décembre 2023 au motif « TEOM 2023 » devra également être déduite du solde locatif et ce, dans la mesure où le bailleur ne justifie pas de la réalité et du coût de cette charge réelle récupérable conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De sorte qu’au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, M. [K] [O] et Mme [G] [F] sont débiteurs de la somme de 7.258,82 euros (calculée comme suit : 7.475,94 euros – (122 euros + 95,12 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Par conséquent, M. [K] [O] et Mme [G] [F] seront condamnés solidairement à payer à M. [T] [H] la somme provisionnelle de 7.258,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.702,13 euros à compter du 28 février 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [K] [O] et Mme [G] [F] par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, portant sur la somme en principal de 2.828,32 euros au titre des loyers et charges dus à fin novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que dans ce délai, aucun règlement n’a été effectué par les locataires, tant au titre de l’arriéré locatif que, des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 2 février 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [K] [O] et Mme [G] [F], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 2 février 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Il y a lieu d’autoriser M. [T] [H] à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [K] [O] et Mme [G] [F] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle :

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [K] [O] et Mme [G] [F] causent un préjudice à M. [T] [H] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 991,27 euros (par référence au terme de février 2025) à compter du 2 février 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [O] et Mme [G] [F], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Calvados via EXPLOC ainsi qu’à payer in solidum à M. [T] [H] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine Enge, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputé contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] à payer à Monsieur [T] [H] la somme provisionnelle de 7.258,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.702,13 euros à compter du 28 février 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 1er août 2023, entre d’une part, Monsieur [T] [H] et d’autre part, Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 2 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 2 février 2025 ;

DISONS que Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [T] [H] à faire expulser Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] à payer in solidum à Monsieur [T] [H] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à 991,27 euros, à compter du 2 février 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [T] [H] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture du Calvados via EXPLOC ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [O] et Madame [G] [F] à payer in soldium à Monsieur [T] [H] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,